闵行区人民政府：

根据《上海市人民政府关于印发<上海市深化养老服务实施方案（2019-2022年）>的通知》《闵行区人民政府办公室关于印发<闵行区老龄事业发展“十四五”规划>的通知》等文件精神，继续深化公建养老机构运营机制改革。经与区财政局协商一致，我局计划启动闵行区爱德养老院管理运营调整工作。

一、基本情况

闵行区爱德养老院位于闵行区沪闵路1774号，实际使用建筑面积4547平方米。1991年7月执业，核定床位181张。2003年4月，区民政局与爱德养老院签订了《租赁合同》，合同约定：租赁期限为2003年5月1日起至2023年4月30日止。租金支付情况为租赁期第一年的租金为人民币拾万元整，以后每年租金递增3%。2022年2月产权人由区机关事务管理局变更为区养老机构管理中心。

《租赁合同》中约定租赁期满，合同自动延续十年。经咨询律师，此条款属无效。目前租赁期限已满，为保障入住老年人的生活不受影响，现仍由目前的运营方管理运营，我局拟待新一轮中标方确定后，再与现运营方进行运营交接。

二、委托管理运营模式调整概况

（一）实施模式

根据闵行区爱德养老院的历史沿革、规模体量、运营现状等实际情况，结合目前已经委托管理运营的四家区级养老机构的委托经验。拟采取“委托管理运营”的公建民营模式，采用政府购买服务方式，通过公开招投标，遴选专业管理运营团队，将区级公建养老机构的管理经营权委托中标方实施。

（二）委托管理运营期限

委托管理运营期限为三年，从招标完成确定中标方并签订合同之日起三年。

（三）财务测算

经北京金准咨询有限责任公司对爱德养老院进行财务测算，根据调研数据，委托管理运营期收入成本测算中，收入包括床位费、护理费。成本包括职工薪酬、水电气费、维修费、管理费及其他。

参考2017-2022年入住情况，以及养老院最新入住率，预估测算期三年的入住率为58%、61%、65%，运营收入高于运营成本，财政资金无需进行补助。若合作期内，入住率低于预估测算的入住率，参照同类型已实施委托管理运营的区级养老机构，财政资金不予以缺口补助。部分运营收入结余纳入养老机构的“维护发展资金”账户，用于养老机构的可持续发展。当年纳入维护发展资金=床位费+护理费-项目运营成本×（1+税前合理利润率6%），维护发展资金交纳金额为48.18万元/年，并以此为下限进行公开招标。三年合作期内，无论入住率降低或提升，均以中标金额纳入维护发展资金专项账户。

（四）运营范围

中标方在合作期内，全权负责养老机构的管理运营，主要包括入住老年人的照护、财务管理、行政管理、员工管理、后勤保障等工作。养老机构法定代表人由中标方委派人员担任，理事会由区养老机构管理中心、中标方、养老机构三方推举的人员组成。

目前，我局委托的专业第三方咨询公司协助拟订的《委托管理运营实施方案》内容与区财政协商一致，并完成专家团队的评审，《方案概要》详见附件。

（五）委托管理运营监管

区养老机构管理中心或委托的第三方专业机构对中标方的管理运营情况进行监测，监测结果作为《委托管理运营合同》续签的依据。中标方在管理运营期间，须严格执行各类安全管理和服务操作规范、用工规范，预防公共安全和业务安全事故发生，确保管理运营场所符合安保消防、卫生食品等安全要求，落实各类突发事件应急处置预案和安全管理主体责任，并承担管理运营期间所发生的相应经济和法律责任。养老机构服务质量日常监测等级低于良好的，将不考虑中标方参加下一轮合作期的投标。

三、租赁期满后与新一轮委托管理运营开始前的过渡期房屋租金

因《租赁合同》中租赁期满，合同自动延续十年的约定，属无效条款。目前养老院的租赁已到期，鉴于养老机构的特殊性质，为保障住养老人安全，现仍由租赁期间的运营方继续管理运营。在此过渡期间，拟现运营方以新一轮委托管理运营每年纳入“维护发展资金”的中标金额为标准，结算过渡期内的房屋租金。

综上所述，根据闵行区爱德养老院的实际运营情况，拟启动闵行区爱德养老院管理运营模式的调整工作。

妥否，请批示。

附件：闵行区爱德养老院委托管理运营实施方案概要

联系人：钱雪婷  64058129  13564728881

闵行区民政局

2024年2月1日