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关于0602158号政协提案办理信息公开
标题:关于利用园区可利用空间,优化区域营商环境的提案
编号:0602158委员姓名:王诚
提案
背景:
问题及分析:
意见和建议:

 

      目:关于利用园区可利用空间、优化区域营商环境的提案
第一提案人:
承办单位:

提案形式:
    容:
    国务院近年来多次提及提升服务,优化企业营商环境的工作;日前,上海也正式发布《着力优化营商环境 加快构建开放型经济新体制行动方案》,明确到2020年,上海各领域营商环境便利度要全面进入国际先进行列。

针对各级政府的工作指示与要求,漕河泾开发区始终以“客户至上、追求卓越”为核心价值观,在各级政府与职能部门的指导与支持下,通过充分释放园区可利用空间,为开发区员工提供“衣、食、住、行、健康”等服务,解决开发区员工日益增长的美好生活需要和区域服务配套不平衡不充分之间的矛盾,力图改变开发区朝九晚五“潮汐”效应导致的交通拥堵和夜间、节假日的“死城”现象,高效利用土地资源,推动产城融合,为园区企业创建优质的营商环境,因此,充分利用或释放园区可利用合适空间提供各类服务配套,对优化营商环境具有重要而深远的意义。
一、现状与问题
   
科技绿洲园区是漕河泾开发区坐落于闵行区的区域,虽然规划土地面积仅0.6平方公里(规划总建筑面积106万平米),但由于其定位于“国际标准、中国特色”的科技精品园区,品质明显高于漕河泾已开发三十余年传统园区。在建成区域已有飞利浦、国家核电、雅培、衣恋、中电投等数十家公司总部及研发中心入驻运营,2015年该区域税收达到3亿,2016年增至5.4亿,预计2017年仍将快速增长,为区域经济发展、产业升级、高端项目集聚带来的引领和示范效应。

    科技绿洲园区企业工作环境和氛围外向宽松,员工工作自由度、收入、以及配套服务需求层次更是明显高于传统园区,他们注重追求生活与工作和谐融合,对园区商务、文体、就餐方面的服务配套有很高的要求,希望园区能统筹解决他们“衣、食、住、行、健康”等所有需求。受限于获取土地与建设政策方面的限制,传统开发区仅能提供点状的商业配套与盒饭式的食堂模式,导致企业对配套服务投诉居高不下,尤其是园区午餐期间大量的外送,不仅影响园区秩序与环境,同时也存在严重的食品安全隐患,不利于园区招商、稳商、营商,因此充分利用园区可利用的合适空间,完善开发区服务配套的工作非常迫切。

二、对策建议及希望获取的支持
1
、对策建议:

    开发区应在政府部门与相关职能部门指导支持下,在办公楼租金单价远高于各类服务配套单价的情况下,牺牲办公楼的收益差额,不以营利为目的,利用可利用的合适空间,投入资金打造符合园区高端企业需求的创新团膳、文体、健康、商业服务设施以及合理配比的人才公寓,全方位满足企业在园区发展所需“衣、食、住、行、健康”服务配套需求,真正实现产城融合

2、希望获取的支持:
   
由于开发区先期获取土地,再根据招商目标企业经营发展需求,进行园区定位及房屋的规划设计与工程建设,受限于土地与建设政策方面的限制,园区此后在推进利用可利用的合适空间补充各类服务配套时往往困难重重。

    据房地产专业机构测算,漕河泾开发区服务配套面积不足3%,而张江科技园区、临空园区在政府支持下,人才公寓之外的相关服务配套比例已达9%7%。漕河泾开发区希望得到区政协的指导与支持,借鉴本市其他区域的成熟经验,协调闵行区政府、虹桥镇政府、区经委、消防支队、规划建设、市场监管、环保卫生等相关政府与职能部门,通过允许“厂房与办公楼空间暂时作为商业、文体服务配套或人才公寓使用”等方式,解决园区利用可利用的合适空间提供各类服务配套的问题,或呼吁尽快出台有别于传统商区的开发区生活服务配套土地或房屋配比政策,明确成片工业用地集中开发情况下用于服务与人才公寓配套房屋面积比例,以及相应具有可操作性的管理协调政策。

该问题如能妥善解决将为园区企业提供了良好的稳商、营商环境,产城融合度不断提升将有效带动闵行区区域经济增长及增长方式的升级;同时也为国内开发区服务配套设施缺失问题的化解提供重要的、有意义的参考与借鉴。

                                              2018112

案例:
   
以科技绿洲园区已建成区域为例,目前仅配置了11600平米的中型食堂(满负荷可供1100人的午餐需求),对于解决该区域1万多人的午餐需求只是杯水车薪,园区午餐期间大量外送造成园区秩序混乱与环境脏乱,同时存在严重的食品安全隐患,企业就餐投诉居高不下。

    为了解决员工就餐问题,优化营商环境,吸引并留住高端企业在园区长期发展,开发区将科技绿洲位于合川路2570号地下一层区域规划为职工食堂项目(上海市闵行区规划和土地管理局签发,使用面积为2034平方米),并投入大笔资金打造符合园区高端企业需求的职工食堂升级版——创新团膳。希望通过提供区别于传统食堂的就餐空间、环境与丰富的口味,来满足从普通员工到企业高层,从本地员工到外地、外籍引进人才,从普通工作餐到高端商务餐等多层次、特色化的就餐需求;在解决白领“就餐难”问题的同时,提供层次丰富的商务、社交和休闲服务平台;但受限于用地性质,食堂在办理食品经营许可证等相关证照过程中困难重重。

科技绿洲园区建成后,总建筑面积将达到106万平米,在后续的开发过程中必然需要继续配置大量的就餐、文体、健康、商业服务空间,以满足员工的生活配套需求,如问题得不到有效解决,势必影响园区整体招商、稳商工作的开展,进而影响区域经济的进步发展。

会办意见
虹桥镇 :
2018年2月11日,由区规土局牵头,区房管局、区市场监管局、虹桥镇等职能部门参加,在漕河泾新兴技术开发区发展总公司2楼会议室与王诚委员及漕开发相关部门就该提案进行面谈。会上,王诚委员提出的5大问题:(1)配套配比比例不足,希望明确并提高工业用地配套用房占比数;(2)丰富服务配套用房的业态类型;(3)减免地下室配套用房或是员工食堂的地价差额;(4)支持新型团膳模式;(5)办证主体的实际操作性,希望协调经营证照可由有资质的子、分公司办理。区规土局答复:配套用房比例按15%的建筑量予以统筹控制;配套用房的业态类型可参照配套生活服务设施;其余关于减免地下室配套用房的地价差额、支持新型团膳模式、办证主体的实际操作性问题区规土局表示将进一步研究后再答复代表。我镇将全力配合区规土局做好相关工作。
会办意见
区市场局 :
我局作为工商登记机关,对于各类企业注册登记一向是积极履职、依法登记的。根据《城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》的规定,经规划确定的建设物的使用应当符合建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证或者房地产证书载明的用途,不得擅自改变。而目前绝大多数经济小区内的房屋用途为工业厂房或者办公楼,因此,对于王诚代表所提出的“园区不以营利为目的,利用可利用的合适空间,投入资金打造符合园区高端企业需求的创新团膳、文体、健康、商业服务设施以及合理配比的人才公寓,全方位满足企业在园区发展所需的衣、食、住、行、健康等服务的配套需求”的建议,我局将积极配合归土局针对园区内房屋适当放开为满足企业在园区发展所需的衣、食、住、行、健康等服务的配套需求的工作,我局会在法律法规及政策允许的条件下开展相关证照登记工作。
会办意见
区房管局 :
一、关于公共租赁住房方面:公共租赁住房作为政府保障性租赁住房,用以缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性住房困难。 目前区政府已筹措公共租赁住房1591套,实际可供应1391套(其余200套正在装修,计划今年上半年对外供应),已分配1353套,轮候628户。符合条件的企事业单位职工可向区房屋管理事务中心(住房保障部)提出申请,经资格审核通过后,可承租我区公共租赁住房。 另外,上海临港经济发展(集团)有限公司拟启动建设漕河泾开发区浦江高科技园“先租后售”公共租赁住房项目,区房管局已会同区发改委、区建管委、区规土局、区环保局联合办理了该项目的初步认定。依据相关工作程序,还需向区政府以及市相关部门办理报批手续,待批复同意后,可建设约60万平方米公共租赁住房及相关配套设施,吸引各类人才在园区安居乐业。 二、关于社会租赁住房方面:加快发展闵行区住房租赁市场,推进租赁住房项目建设,是我区“十三五”期间的重要工作内容之一。按照市住房租赁工作推进小组与区政府签订的目标责任书,2018年我区计划新增供应租赁住房项目32500套,新增代理经租房源10125套(间)。 目前,我局会同区规土局正在编制全区租赁住房专项规划,通过新增用地建设、存量商办房屋按规定改建、引导产业园区企业配建、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁房试点等途径,多渠道筹措租赁住房。重点引导租赁空间向高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区以及交通枢纽地区(含轨交站点周边)等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中的区域发展。按照主城区的建设标准提升闵行区城市空间品质,促进职住平衡,产城融合,带动全区经济社会事业发展。 三、关于人才公寓政策方面:为了缓解区内企事业单位人才住房困难问题,2016年,由区人社局牵头相关部门制定了《闵行区人才公寓的操作细则》,符合条件的本区企事业单位,都可以向区人社局提出申请。经区人才公寓办公室审核通过后,企事业单位人才按照不同等级享受区财政和企业按1:1比例的人才公寓补贴,可入住区人才公寓或优先入住区属公共租赁住房,也可经区人才公寓办同意后,在其工作单位附近选择市场化租赁房源。 四、关于其他政策方面:依照《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(沪府办发〔2016〕11号)的文件精神,为支持科技创新中心建设和人才引进工作,区房管局将会同区相关部门继续做好:一、严格执行商品住房项目配建不少于5%(我区要求不少于7%)保障性住房政策;二是产业类工业用地配套建设租赁房等生活服务设施的,其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%;三是鼓励符合条件的企业单位自建单位租赁房,向职工出租。科技绿洲园区开发管理主体可以利用自用土地新建单位租赁房,项目选址应符合城乡规划和土地利用规划、注重环境条件、周边市政好公建配套设施能够满足基本生活需求等要求,建设标准严格执行建设部《宿舍建筑设计规范》以及国家、本市现行规范要求。园区开发管理主体可以向区房管局提出项目认定并提交相关申报材料,区房管局经规土和环保部门意见后,出具初步认定,报市房管局复核,由市房管局出具认定文件。单位租赁房建设项目应按国家和本市有关固定资产投资管理的要求,办理相应建设工程行政审批手续,项目建成后,应按照规定办理房地产登记。单位租赁房登记为职工(集体)宿舍,不得分割办理小产证。单位租赁房承租对象为本单位的住房困难职工,具体准入标准、申请审核以及租赁合同由园区开发管理主体结合本单位实际情况制定并报市房管局备案。 闵行区住房保障和房屋管理局 2018年3月12日
会办意见
区经委 :
漕河泾开发区是经国务院批准的国家级开发区,科技绿洲园区为区域经济发展、产业升级、高端项目集聚带来了引领和示范效应,我委支持漕开发科技绿洲提高土地集约利用。 关于职工食堂办理证照过程中碰到的问题,我委于2018年1月23日召开了专题协调会,解决了证照办理问题。 会办单位通讯地址:沪闵路6558号 邮政编码:201199 联系人姓名:黄云辉 电话:64134363
答复内容
答复结果:解决或采纳
王诚委员 :
漕河泾开发区科技绿洲园区位于虹桥镇宜山路868号,属于漕河泾开发区的闵行区域。科技绿洲园区经上海市漕河泾开发区S11-0301单元控制性详细规划mh048街坊局部调整(实施深化)覆盖,位于mh048街坊,该街坊主要规划为一类工业用地。 一、用于服务与人才公寓配套面积比例问题 根据《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法》沪府办(2017)69号文相关要求,支持园区平台建设并持有标准厂房、通用类研发等物业,用于研发中心、研发公共服务平台、开放式创新平台、众创空间等新型服务平台,孵化扶持科技研发机构和企业创新创业发展。针对产业转型发展、科研创新特点,鼓励产业项目类工业和研发用地,以及园区平台取得的标准厂房和通用类研发用地,根据规划合理布局、统筹配建科研创新服务设施,允许配建科研创新服务建筑面积占项目总建筑面积的比例一般不超过15%。 经向区房管局了解,依照《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(沪府办发〔2016〕11号)的文件精神,为支持科技创新中心建设和人才引进工作,产业类工业用地配套建设租赁房等生活服务设施的,其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%,同时鼓励符合条件的企业单位自建单位租赁房,向职工出租。 二、空间利用问题 鼓励存量工业用地开发利用地下空间,按照《上海市地下建设用地使用权出让规定》办理相关手续。 三、利用可利用的合适空间补充各类服务配套设施问题 经向区市场监督管理局了解,生活配套设施如食堂在办理食品经营许可证等相关证照登记工作应在法律法规及政策允许的条件下开展。 经向区经委了解,职工食堂办理证照中碰到的问题,已于2018年1月23日召开了专题协调会,解决了证照办理问题。 我局建议对于可利用的园区空间,通过在建设工程规划许可证中明确生活服务设施功能等方式,明确配套功能,以满足园区发展所需的衣、食、住、行、健康等服务的配套需求。 综上,建议对科技绿洲园区进行整体梳理,统筹考虑公共服务设施配套配置需求,我局将积极配合科技绿洲园区相关项目审批工作。
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