2022年上海经历了较长时间的疫情管控，虽然在2022年底疫情结束，但也面临着国际国内经济形势严峻、发展变缓、经营成本上升、竞争日趋激烈等局面。

    我们分别在2023年3月和10月的时候对闵行区内的部分民营园区进行了走访和调研，涉及的园区有十余家，租赁总面积超过40万平方米，主要以办公租赁和研发型租赁为主，发现在半年的时间内，园区的经营就发生了比较大的变化，中小型园区都普遍面临着以下的一些问题：

    1、成本考量：大部分园区（新园区除外）入驻率已经达到一定的水平，由于成本考量的因素，基本上没有专职招商人员，或者是达到一定入驻率后，这部分的工作重心转移，因此后期的招商基本上都由中介来完成，而由于中介的逐利性，其对客户并不会甄别和挑选，以单纯成交为目的，导致客户来源多样性、无选择性；客户总体质量不高（高科技、高税收）。

    2、沟通渠道少：各个园区间缺少沟通途径，以及存在相互竞争的可能性，园区之间互动非常少，各自为战，相互之间学习先进经验或实现客户资源共享的可能性很低。

    3、生存压力大：当前经济形势下，企业生存压力大，即使之前有着很多的愿景和目标，但迫于现实状况，对客户的选择只有趋于功利性，无法形成产业集聚或产业配套、产业链。

    4、对外宣传少：园区的单个体量小，对外的宣传、信息发布成本过高，企业信息闭塞，导致客户资源来源基本被中介控制，行业信息渠道来源缺乏。

    5、竞争压力大：面对周边园区日益增加的竞争压力，这些竞争压力包括低价竞争（村级园区或个人投资型的园区）以及一些新建园区的竞争，使得园区处于一个比较尴尬的境地。

    6、政策消化难：政府的政策（包括人才政策，财政政策、税务政策，产业政策等），不能及时了解和理解，长此以往将影响园区的发展和经营。

    7、融资门槛高：融资相对比较困难，银行融资门槛都比较高，很难有资金进行升级、改造或提供更多的服务，长此以往就会形成恶性循环。

    8、无专业化队伍：缺乏专业的队伍，现有的服务大多局限于园区的物业管理，对园区内企业的服务不能及时到位或跟进，不能提供更多的增值服务，致使客户的粘性比较弱，流失率高。

    园区型经济是闵行今后发展的一个重要组成部分，如果能找到一种好的模式或者形成健康的产业布局，无疑将对闵行区寻找新的经济增长点提供一条选择的路径，为此，有以下的几点建议：

    1、建立统一的中小型园区的招商平台，包括机制的设定、政策的宣传和对接等（首期可招募愿意加入到平台的企业），打造对外宣传的窗口，定期信息发布和更新， 实现招商价格、流程、优惠政策的透明化。

    2、建立平台参与企业内部的资源和利益共享机制，推动平台内部客户资源的共享；建立平台园区交流交往机制，定期开展相互的走访交流活动，互相取长补短，促进人员互信，信息互享。

    3、拓展平台内园区企业的产业链和价值链：积极拓展平台园区内企业的产业链和价值链，促进产业协同发展。通过引入上下游企业，建立供应链和合作关系，形成产业集群效应，提升整个平台园区的竞争力和吸引力。

    4、引导建立平台的专业服务团队：园区客户的需求需要更专业的人员来处理，建议成立平台的专业服务团队，为这些客户解决实际问题，增加其对园区的信任和粘性。该团队可以为平台内企业共用，既可以降低各自单独建立队伍的巨额开支，又可以以专业的团队给大家提供优质的服务（招商/法律/金融/税务）。

    5、加强政企合作：政府部门与这些园区建立紧密的合作关系，提供政府支持和政策优惠。组织各政府相关部门人员，深入园区，开展讲座，宣传政策，降低企业的成本压力、共同推动园区经营和经济的良性发展，实现共赢的局面。

    对于政府以及企业经营者特别是园区型企业经营者来说，当前所面临的挑战和困难是前所未有的，后疫情时代，只有创新才能走出困境，只有创新才有机遇，只有创新才会有发展。