一、政策背景
中央、国家部委与上海市的住房政策体系已基本成型,住房体系进入划时代的崭新时期:购租并举、以租为主,未来将成为一线城市住房体系的基本模式。对上海而言,“更加突出区级层面的主体责任,把促进住房市场平稳发展、推进住房保障、服务百姓安居纳入区级工作目标”、“各区政府要对本行政区域内的住房租赁市场发展负主体责任”(引自《上海市住房十三五规划》)。(具体政策体系摘要,见附件)
二、本区经济社会发展需要与之精准匹配的租赁住房供应与有效管理
建设全球卓越城市,实现经济转型升级,关键在人,关键在人才。人才是关系着城市未来经济、社会发展,成为影响经济发展与社会进步的决定因素。只有安居,方能乐业。购租并举、以租为主,鼓励梯次化解决住房需求,已经成为一线城市的基本住房导向;对于闵行区来说,亦是如此。
从常驻人口户籍结构来看:2016年末,闵行区常住人口总数为253.98万人,其中外来常住人口127.04万人,已占到50%。外来人才,已逐渐成为影响城区发展的重要因素之一,他们在本区长期租房的需求持续存在,并呈现增加趋势。非户籍常住人口,是租赁住房重要消费人群;在居民散租的传统模式下,他们的生活与工作往往受到租期不稳定、房东随意涨价等严重干扰。
从廉租房保障实现方式来看:2016年,闵行区城镇廉租住房租金补贴家庭1236户,新增实物配租25户。计算可得,去年有1211户家庭,是通过市场化方式解决了自身居住需求。政府补贴低收入困难家庭租金,通过市场化供给来解决户籍人口的保障问题,已成为实现政府托底的重要方式。
从产业结构及从业人口构成上来看:2016年,闵行区生产总值中第一、第二和第三产业增加值的比例为0.1:49.1:50.8。服务业税收占总税收的比重为62.2%。第二和第三产业是闵行区人才就业的主要方向,先进制造业需要高素质的人才有序导入,服务业也需要足够数量的青壮年人口来支撑,而这些人口的居住问题,往往无法通过购买住房来解决,而是需要通过价格实惠、服务规范的租赁住房来解决。
从本区十三五规划中,打造“三大功能区”的发展布局来看:一是 “大虹桥”现代服务功能区,围绕虹桥商务区,布局国际贸易、国际医疗、国际教育、国际文化和国际交流等功能性项目,成为服务长江经济带、长三角一体化发展的高端商务中心,产城融合发展的示范区域,上海西部国际教育、医疗、文化中心。二是“大紫竹”科技创新功能新区,有莘闵高新技术暨回国留学人员科技创业园区、上海理工大学国家大学科技园莘庄产学研基地,“零号湾”和沧源路开放式创业主题街区,莘庄工业区、莘庄商务区、漕河泾开发区科技绿洲等园区,漕河泾开发区浦江高科技园,交通大学、华东师范大学、电机学院建设大学科技园。三是“大浦江”城乡统筹功能区,重点提升先进制造、现代服务、文化旅游、生态农业能级,打造城乡一体化发展的先行者。三大功能区是本区经济发展的重要载体,其中,产业是关键,但核心在人。在上海房价高企、持续限购的背景下,通过综合施策、为三大功能区提供租赁住宅配套,让本区工作的各类人才拥有舒适稳定的安居之所,成为促进本区经济发展的客观要求。
三、建议与对策
为进一步健全完善低端保障、中端支持、高端市场的租赁住房体系,在全市发挥示范引领作用,服务本市居民、服务新市民、服务到上海从业的各类人才,充分发挥租赁住房作为多层次住房体系重要组成部分的应有功能:托底保障低端需求、梯次化满足大众居住需求和服务上海经济转型的重要作用。主要在“建”与“管”两方面,提出建议:
一是在 “建”的方面,核心是增加可租房源。除了由市政府统一规划建设廉租房、保障房以外,可以采取多种方式“盘活存量”“减少资源浪费”以及优化审批来达到增加供应租赁住房套数的良好效果。
1、盘活区属相关国企的存量资源:通过对园区、工业区、交通枢纽地区、地铁上盖等处的合适资源,通过调整土地用途等方式,允许其建设持有型的租赁住房,形成精准化的市场供应。
2、积极开展集体建设用地建设租赁住房试点:借上海列入第一批试点的政策东风,发挥政府、市场主体、镇村居民三方合力,探索完善集体租赁住房建设和运营机制、探索保障承租人获得基本公共服务的权利,达到集约化使用土地和为镇村居民增收的目标。
3、争取出台配套试点政策盘活更多资源:根据上海市住房十三五规划对区级政府主导角色的定位以及类住宅清理的有关精神,可以争取市里支持本区试点出台相关政策,明确区域内工业或者办公资产转为租赁住房的实现路径与操作规范,形成对工业区和商务区的有效配套。
4、优化对长租公寓的行政审批:尽快明确工业和办公转化为长租公寓的消防配置标准要求,并优化行政审批,适应租赁住房体系下多渠道筹措房源的政策导向要求。
二是在“管”的方面,核心在于优化综合管理服务。通过更加市场化的管理模式、更加便民的基本公共服务、更加明确的行业定位及与之相匹配的综合税收政策,为完善租赁住房体系、服务大众居住需求形成更加系统有效的配套政策支撑,形成本区规范有序、品质稳定、可持续良性发展的租赁住房发展机制。
1、倡导采取“托管”或“合资”等方式,提升租赁住房的管理水平:通过招标或合资等方式,引入市场化主体对廉租房、公共租赁房、人才公寓等租赁住房进行运营管理。目前,社会上已涌现出不少长租公寓的专业化经营主体,在产品打造、租户管理、社群营造、生活服务资源导入等方面都已有成功经验,可以考虑通过运营管理招标或者合资组建运营主体等方式引入专业化力量对公租房进行管理,提高管理质量、提升租住体验和公众满意度。
2、为非“住宅”产权长租公寓的承租人开放办理居住证:目前,来沪工作的外地户籍人员,其在办理居住证时,需提供房屋租赁备案证明,但是目前只有住宅产权性质的房屋才可以办理房屋租赁备案证明;对于商业、办公和工业类用地性质的长租公寓承租人,则无法办理居住证,一方面给承租人带来无法享受如在上海办理护照签证、补办身份证等最基本的公共服务的实际障碍和困难,另一方面,也不利于实有人口的登记管理和社会管理。建议,区级公安部门与市场监管、房屋管理部门联合,通过建立对经营主体的资质认证制度,对于合法经营的长租公寓,放在对其租户的居住证办理,并制定相应办理流程,切实满足百姓的基本公共服务需求,同时也有利于社会管理。
3、将“经营长租公寓业务”作为独立的一种产业进行界定,并逐步探索形成针对该行业的土地、金融、财税等综合配套政策:一是将长租公寓业务作为独立的市场经营行业类别,与零散短租的酒店旅馆区分开来,专项专管,既能有针对性的进行管控,又能发挥专业优势,使符合长租公寓特点的系统管理水平获得提高;二是呼吁建立符合“薄利多租”(习总书记讲话)要求、与时俱进的税负政策体系,真正让利于广大承租人。目前长租公寓承担的税负过重,导致经营回报率极低,影响企业经营积极性。如果通过土地出让形式持有并经营长租公寓,成本更是难以支持这个行业的长期健康发展。建议,呼吁有关部门结合国办2016(39号文)精神,适度降低房产税征收要求中按租金计税的计征比例,并将财税〔2008〕24号文中的房产税减征要求修改为:根据房产的实际用途,凡用于“按市场价格向个人出租用于居住的住房”的物业,均按4%征收房产税。(具体税负情况,详见附件)
附件:
一、经营长租公寓企业的税负情况
国家也曾有意为租赁企业减负,根据国财税〔2008〕24号文中明确,“对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税”,但该文件发布较早,仅适用物业类型为住宅的特定类型;对其他类型的长租公寓仍然需要承担很高的实际税负。具体情况如下:
一是租赁企业自持物业,但物业性质为商业,根据国办发2016(39号文)改为长租公寓的,减按4%的税率征收房产税;
二是租赁企业向房东租赁物业,改造为长租公寓的,房东无法享受减征,最终造成税务负担向租赁企业和租户转嫁。
二、购租并举住房体系的有关政策背景核心内容摘录
1)国家层面
坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,健全购租并举的住房制度,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。(政府工作报告,2017年3月5日在第十二届全国人民代表大会第五次会议上)
要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。(中央经济工作会议,2016年12月16日)
要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向。对暂时买不起房的居民特别是非户籍人口,要支持他们先租房子住。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业,形成“薄利多租”的住房商业模式。(2015年12月18日 习近平在中央经济工作会议上的讲话)
2)部委层面
2017年7月初,住建部、国家发改委、公安部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》“要求人口净流入的大中城市,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等按规定改建为租赁住房。”
2017年8月21日 国土资源部、住房城乡建设部《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》上海作为第一批,列入试点。
3)上海市层面
在2017年7月6日公布的《上海市住房发展“十三五”规划》中,指出“完善购租并举的住房体系,健全房地产业健康平稳发展长效机制。”“各区政府要对本行政区域内的住房租赁市场发展负主体责任,充分发挥街镇等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理。”
“增强土地、金融、财税等政策的综合效应,倡导合理适度和梯次有序的住房消费理念。更加突出区级层面的主体责任,把促进住房市场平稳发展、推进住房保障、服务百姓安居纳入区级工作目标。”“按照市区联手、以区为主的原则,多渠道筹措公共租赁住房。”