2021年12月1日实施的上海市人民政府办公厅印发的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》提出:加快发展本市保障性租赁住房,有效缓解新市民、青年人住房困难,特实施该意见,并鼓励在确保安全的前提下,可以将产业园区中产业类项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房(以下简称:“非居改住”),在用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。对既有的“非居改住”项目,经区政府组织区相关部门联合验收合格的,可以办理保障性租赁住房认定手续。
2023年11月29日,习近平总书记考察了“闵行区新时代城市建设者管理者之家”,了解保障性租赁住房建设情况,特别是对推出“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁产品的供应体系,总书记给予充分肯定。
综上所知,习近平总书记对闵行租赁住房建设是非常关心和支持的;本市政府出台的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》对“非居改住”项目也是鼓励的。但政策该如何在我区全面落地见效?租赁住房严重紧缺的现状如何解决?对我区约480多个“非居改住”项目中的360多个不规范项目如何整改?如何让外来在沪无房的建设者留住闵行为我区经济建设做贡献?我们必须从源头开始梳理,才能得出切实可行的解决方案。
截至2022年,闵行区户籍人口126.70万人,常住人口268.88万人,即约142.18万人属于外来常住人员,据初步调查,外来常住人员中约70%(即约100万人)在沪无自有住房,如给每人提供一套25平方米的租赁住房,我区就要建设100万套,共2500万平方米房屋,如按(土地+住房建设+全装修+配套项目)每平方米8000元测算,需要投入2000亿元,如分10年建设,我区每年也要投入200亿元,而我区2022年一般公共预算收入才307.3亿元。截至目前,全区已累计完成筹措保租房6.4万套,上市供应4.3万套。对比数据、由此可见,我区财政是心有余而力不足的,任重而道远。
对于如何解决我区租赁住房紧缺问题,如何留住人才为闵行促发展?本人建议如下:
1、为减轻区政府对庞大的租赁住房需求的巨额资金投入的压力,我区要及时出台专项政策,支持鼓励民营园区多余房屋改扩建为租赁住房,这样即能减轻我区政府资金投入压力,又能留得住人才,也能给三年疫情影响下的我区民营企业获得租金收入,可谓“三全其美”。
2、建议区房管局等有关部门在行政服务中心设立:“非居改住”专门窗口,有利于高质量推进我区“非居住存量房屋改建为租赁住房”建设。
3、建议对于6米以上层高的房屋,在确保结构和消防安全的前提下,民营企业园区均可自愿公开通过申请、报备等形式进行隔层、扩建、改造、更新,这样我区就不会发生75%的“非居改住”(360个)项目不规范和偷偷摸摸的改扩建行为。
3、建议对我区“零增地”的“非居改住”项目予以全面支持,租赁住房多了,留住闵行的人才就多(据上观新闻报道:上海租赁住房的住户90%为新市民,35岁以下占比超过80%,充分体现“青年人、新市民”的导向),闵行的经济发展就能促进;这样可减少新建住房建设和增量土地出让,留住了我区稀缺的土地资源,可备于我区招商引进更高产出的项目发展之用。
4、对于自愿申请多余房屋“非居改住”的民营园区应予以奖励,对改建项目应予以政策性贷款支持,对改扩建手续应予以便利化,对于租房者的房租应予以适当补贴。
高品质的城市就像“温度器”,有了温度、才显高度;我区如能尽快出台鼓励民营园区“非居改住”等政策举措,就是满足外来在沪无房建设者(即人民群众)的新期待、就能体现闵行区的新温度和新高度。
闵行区政协第七届第三次会议
第0703039号提案的会办意见
区房管局:
徐君双委员提出的“关于急需出台政策鼓励民营园区多余房屋改建租赁住房,为闵行留人才促发展的建议的建议” 提案收悉,现将会办意见告知如下:
人才是城市发展和社会进步的基础,区生态环境局一直以来都高度重视并支持人才的引进和租赁房建设。为进一步服务好租赁房的建设,按照国务院及本市“放管服”改革要求,我局持续深化环评影响评价审批制度改革,优化、简化租赁房项目环境准入,对不涉及环境敏感区的租赁房项目已不纳入建设项目环境影响评价管理,有力加快项目的落地、建设和运行,为人才的引进提供便利。
闵行区生态环境局
2024年1月23日
会办单位通讯地址:莘凌路248号 邮政编码:201199
联系人姓名:金俊 电话:64880000*109
根据《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》所提及支持政策,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房,在用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。
以上意见供你单位统一答复提案者时参考。
对政协第七届第三次会议
第0703039号建议的会办意见
区房管局:
徐君双委员提出的“关于急需出台政策鼓励民营园区多余房屋改建租赁住房,为闵行留人才促发展的建议的建议”的提案已收悉,现将会办意见告知如下:
提案中涉及的“确保结构和消防安全的前提下”指的是建筑在设计、建造或改建中的消防安全,此项行政职能已于2019年移交区建管委统一审核验收。区消防救援支队仅对投入使用后的单位开展日常消防安全抽查,并配合相关职能部门做好监督和指导工作,开展消防安全联合督导检查,重点对是否配备消防设施器材及是否存在电动自行车违规充电,违规占用、堵塞消防通道,违规敷设电气线路等消防安全事项开展重点检查及时消除火灾隐患,对检查中发现问题抓好跟踪督改,确保单位消防安全。
同时,支队也将联合各街镇、行业部门,积极运用本级及所属宣传平台,广泛借助各类媒体媒介、微信推送、短信提醒以及喇叭巡更提示等方式,密集发动消防安全提示,播放消防公益广告,张贴火灾警示挂图、海报和宣传标语,切实提升相关场所的消防安全防护能级。
以上意见供贵单位统一答复代表时参考。
闵行区消防救援支队
2024年3月6日
加快发展保障性租赁住房,是党中央、国务院为缓解新市民、青年人住房困难作出的重要决策部署。根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号),市相关部门形成了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》(以下简称“《实施意见》”)。《实施意见》由市政府办公厅正式印发,自2021年12月1日起实施。《实施意见》中明确了5项支持政策。一是规划土地方面,包括利用集体经营性建设用地建设;利用企事业单位自有闲置土地建设,土地用途变更为居住用地,但不补缴土地价款,原划拨的土地可继续保留划拨方式;产业园区中产业类项目按照不超过15%用地面积配套建设(原比例为7%),并鼓励将各项目的配套比例集中起来统一建设;利用企事业单位非居住存量房屋改建,不变更土地用途、不补缴土地价款;新出让商品房住房继续配建不少于5%的保障性住房无偿移交政府,主要用作公共租赁住房,继续配建不少于15%的开发企业自持租赁住房,主要用作保障性租赁住房,在土地出让合同中进行约定,并鼓励各区统筹配建面积,集中实施配建。二是税费方面,包括申报中央财政资金对保障性租赁住房建设进行补助;对符合条件的出租住房税收优惠政策;保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费;非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房,水电气价格执行民用标准。三是金融方面,通过长期贷款、发行金融债券和发行基础设施不动产投资信托基金(REITs)等三项支持政策为保障性租赁住房融资。四是国资方面,支持引导中央在沪企业,市、区国有企业和机关、事业单位,在符合规划的前提下通过多种方式参与保障性租赁住房建设供应。五是配套公共服务方面,包括落实保障性租赁住房承租家庭子女就地享受义务教育等基本公共服务;保障性租赁住房全面纳入社区管理服务和物业服务范围。
就委员关心的一是“产业类项目配建行政办公及生活服务设施用地面积提高部分用于建设宿舍型保障性租赁住房”方面的内容,《实施意见》中提到,在确保安全的前提下,产业园区中的产业类项目可以实施建设。二是关于“非居住存量房屋改建为保障性租赁住房”方面的内容,《实施意见》中明确,需在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许对非居住存量房屋改建为保障性租赁住房,其中对既有的非居住存量房屋改建租赁租房项目,需经区政府组织区有关部门联合验收合格的,可以办理认定手续;对新实施的非居住存量房屋改建保障性租赁住房项目,由区政府组织区房管、规划资源、建管、消防等部门联合审查改建方案后,办理认定手续以及立项、规划、施工、消防等手续,竣工后实施联合验收。
另外,为进一步发挥政府引导作用,我区也先后出台了一系列扶持政策,覆盖人才和金融两大领域。一是人才领域,《闵行区关于加强人才引领高质量发展的实施意见》(闵委发〔2022〕15号)及相关操作细则精神中明确,在“实施春申金字塔人才计划”“完善人才安居保障体系”等方面对符合要求的人才给予扶持政策。二是金融领域,《闵行区支持现代金融业发展促进产融结合实施意见》(闵府规发〔2022〕8号)及相关操作细则中明确,区财政局(金融办)积极引导、鼓励区内商业银行,积极发挥本市政策性担保合作模式,持续缓解企业融资问题,着重金融支持中小微企业高质量发展,特别是针对科技型企业,给予大力信贷支持。同时,对企业通过政策性担保贷款获得融资给予担保费和部分利息的补贴,有效降低企业融资成本。
感谢徐君双委员对我区保障性租赁住房、人才引入和产业高质量发展的关心,后续我局将进一步加强与区相关职能部门协作,积极发挥作用,为上海人才引领发展战略和提升城市竞争力作出贡献。
以上意见供你单位统一答复委员时参考。
根据我市《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》,在确保安全的前提下,可以将产业园区中产业类项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。为解决我区租赁住房紧缺,留住人才为闵行促发展,闵行区民营产业园区可根据实际情况,按照《意见》规定,将园区总用地面积的15%(最高不超过15%)用作行政办公及生活服务设施的建设。同时,我们鼓励产业园区加强统筹规划,将各产业类项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来,统一建设宿舍型保障性租赁住房。民营产业园区可以将产业类项目配套建设中已建成的保障性住房用于租赁,既能减轻政府资金投入压力,又能留住人才,也能给民营企业自身获得租金收入。
闵行区经济委员会
2024年3月12日
为消除安全隐患,加强项目监管,根据《关于本区开展“非居擅自改建长租公寓”项目治理整顿的工作方案》闵房管租赁[2023]3号文件要求,2023年10月15日起,严禁相关市场主体擅自将存量非居房屋改建为长租公寓。已有长租公寓项目清单已锁定,且要逐步取缔关闭,目前新增非居改建租赁住房属于禁止行为。
对区政协七届三次会议
第0703039号提案的会办意见
闵行区住房保障和房屋管理局:
徐君双委员提出的“关于急需出台政策鼓励民营园区多余房屋改建租赁住房,为闵行留人才促发展的建议的建议”的提案收悉,现将会办意见告知如下:
根据《关于本市非居住存量房屋改建和转化租赁住房工作的指导意见(试行)》(沪建房管联[2018]782号)文件,由区房管局牵头组织非居住存量房屋改建和转化租赁住房项目获得区政府书面认定后,区建管委按照特殊类建筑装饰装修工程办理建设手续。涉及到非改居的项目在办理相关建设手续时,区建管委做好咨询和指导服务。
闵行区建设和管理委员会
2024年3月20日
通讯地址:秀文路600号1203室 邮政编码:201199
联系人姓名:沈建军 电话:33885175
对区政协七届三次会议
第0703039号提案的会办意见
办理结果:
公开属性:
区房管局:
徐君双委员提出“关于急需出台政策鼓励民营园区多余房屋改建租赁住房,为闵行留人才促发展的建议”的提案收悉,现将会办意见告知如下:
区卫健委作为闵行区长租公寓管理联席会议成员单位之一,对照区长租公寓管理联席办(区房管局)的有关工作要求,对照卫生健康部门的工作职责,积极参与配合全区开展的规范长租公寓联合整治行动、主动做好长租公寓的卫生指导等工作。对于徐君双委员提出的建议,我委进行了认真研究,在今后的长租公寓项目评审、常态化巡查管理方面梳理后续工作思路,落实工作责任:
一、关于卫生健康方面对长租公寓项目评审要求
我委根据《关于本区开展“非居擅自改建长租公寓”项目治理整顿的工作方案》的分工安排,配合区房管局和属地街镇政府在长租公寓规范管理中开展卫生健康评估,对长租公寓的朝向与日照时间、二次供水设施与集中空调通风系统的设计配置等情况进行相应的卫生审核和指导。
二、关于二次供水卫生常态化巡查管理方面
对已纳管的长租公寓,根据长租公寓项目运营管理要求,对存在二次供水形式的长租公寓,我委积极提供卫生健康方面的行业指导和服务,如指导长租公寓运营主体建立健全二次供水设施管理单位卫生管理档案,及时办理清洗消毒备案证明和水箱清洗人员健康体检证明,督促管理单位建立二次供水设施突发水污染事件的应急预案,保障长租公寓饮用水卫生安全。以上意见供你单位统一答复提案者时参考。
闵行区卫生健康委员会
2024年 03月 22日
会办单位通讯地址:闵行区友东路358号3号楼111室 邮政编码:201199
联系人姓名:陈恋 电话:54941079
根据本市相关文件要求,在符合产业导向、规划原则、权属不变、满足安全要求等前提下,按政策明确的规范流程可申请非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。
闵行区发展和改革委员会
2024年3月18日
会办单位通讯地址:沪闵路6258号 邮政编码:201100
联系人姓名:范静娴 电话:24033260
闵行区深入贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》、上海市《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》等文件精神,坚持“房住不炒”定位,发挥政府引导和市场机制作用,多主体供给、多渠道筹措,建设符合产城融合、职住平衡、交通便利、配套完善等要求的保障性租赁住房项目。截至目前,闵行区已累计筹措各类保租房项目114个,房源6.6万套;供应项目78个,房源4.6万套,筹措、供应房源数量均位列全市前茅。
关于将园区房屋改建为租赁住房,可按以下政策途径执行:
一、根据《上海市推进高端制造业发展的若干措施》(沪府办规〔2022〕10号),“鼓励各产业园区按照规划统一建设职工宿舍,地价按照本市租赁住房价格体系执行;支持符合产业导向的大型企业利用自有土地的15%配套指标建设职工宿舍”,有需要的企业可按规定向区经委、区规划资源局等相关部门提出申请。
二、根据闵行区《关于本区开展“非居擅自改建长租公寓”项目治理整顿的工作方案》(闵房管租赁〔2023〕3号)文件精神,2023年10月15日起,严禁相关市场主体擅自将存量非居房屋改建为长租公寓。企业如需将非居房屋改建为市场化租赁项目,则须先取得原项目审批单位(如“三委两局”等)的同意后,按照《本市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意见》(沪建房管联〔2022〕45号)文件规定,向区保障性租赁住房工作领导小组提出申请,由相关职能单位(包括房管、建管、规资、消防、公安、环保、供水、供电、属地街镇等)进行联合会审,达到预认定标准的方可进行后续改建。
相关企业可根据自身情况选择对应途径进行办理,同时感谢委员对我区租赁住房建设工作的关心与支持。