中国业委会这个概念诞生于1991年深圳万科天景花园,是我国业主自治从“单位制”到“街区制”转变的重大里程碑,实施至今已30余年,制定了《业主大会和业主委员会指导规则》,明确了业主委员会的职责和义务,积累了诸多经验,法律法规也日渐成熟。
但随着时间的推移,社会的发展,业委会运行的各种弊端也日益显现:各方利益牵扯导致业委会成立难;权力约束运作困难导致业委会时常游离于监管之外;业委会随意代表业主行使权力,有程序不执行,监管无力,导致不少业委会成员与业主之间形成对立之势;步入存量房时代,房子老龄化,维修基金日益匮乏,房屋安全如何保障;老大难的电梯更换问题如何解决等等。
面对新形势下业委会的困境,提出建议如下:
1、建立健全业委会运行协调机制,明确业委会在业主自治与社区管理运作过程中的定位,业委会必须严格按照程序办事,同时赋予相关部门对此要有监督、监管、执法的权利;
2、政府主管部门要加强对业委会成员的专业素养、业务能力的培训工作,以提高其整体素质。通过政府补贴、社会援助等形式,建议采用薪酬制度,在业委会内部根据工作绩效和工作量给予相关报酬,以确保相关工作有序运行。
3、针对业委会的监管、维修基金的筹集、电梯更换的落实等棘手问题,建议尽快制定一系列行之有效的制度,行政依法监管,避免相互扯皮,业委会运作机制空转,从而引发业主的不满,消耗基层一线居委的工作精力。
4、面对存量房时代,老龄化房产的有序维修、改造问题,建议纳入政府的民生计划,制定政府适当补贴、业主筹集等相结合的相关制度,加大宣传,培育意识,共同维护小区环境的安全、美观,让城市历久弥新。
民法典、物业管理条例、上海市住宅物业管理规定等法律法规明确规定了住宅小区业主大会的权利义务及议事程序规则、业委会的职责定位,赋予业主对小区公共管理事务的自治权利。但实践中业主自治、业委会运行确实仍存在一些不顺畅、不规范的问题,导致小区矛盾纠纷较多。
近年来,市房管局依据上位法律法规,出台并不断完善本市业主大会成立、业主委员会组建和换届改选的相关示范文本(最新版沪精推办联〔2019〕15号),临时管理规约等三个示范文本(最新版沪精细化办〔2021〕18号),业主大会议事规则示范文本(最新版沪精细化办〔2023〕22号)等配套的业主自治制度示范文本。区房管局会同属地街镇,在业主大会成立、业委会组建和换届改选工作中,结合小区实际,推广应用这些示范文本,指导业委会规范化运作。
全区不断健全居民区党组织对业委会成员人选把关机制,聚焦候选人的推荐关、审核关和选举组织关,让居民区党组织用好“人选建议权”“结构建议权”和“资格审查权”,把好业委会成员人选关;制定《党建引领业主大会(业委会)规范化运作评估办法》,将业委会规范化运作状况的评价嵌入物业行政监管评价系统,加强对业委会日常运作的管理。针对业委会成员专业能力不足的问题,区委组织部牵头建立新时代上海党建引领物业治理创新实践基地和“红色物业”学院,建设了一批课程库、师资库和教学点库,形成了小区停车位管理、“质价严重不符”小区物业费调价、既有住房加装电梯等典型治理难题的解决方案,区、街镇两级主管部门每年组织开展业委会培训工作。业委会工作是小区的公益事业,业委会成员不领取绩效薪酬(实际操作中其绩效也难以量化),但可以领取工作补贴,补贴金额在小区业主大会管理规约里约定。
在小区业主公共资金管理方面,市房管局出台了《关于住宅小区专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费年度审计工作有关问题的通知》(沪房规范〔2021〕8 号),《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》(沪房规范〔2020〕14 号),区房管局出台或修订了《闵行区维修资金(公共收益)管理制度(试行)》、《闵行区代理记账工作制度》、《小区使用维修资金或公共收益工程项目工作指引》,从维修资金(公共收益)归集划转、信息公开、账目管理、检查监督等环节来加强管理。市物业中心、区房管中心依托维修资金信息管理系统,重点从资金入账、维修工程付款两个环节开展日常检查,发现问题及时要求物业公司和业委会整改,收到了较好的成效。通过关注“上海物业”微信公众号,市民可以方便地查阅自家小区的维修资金、公共收益入账和使用情况,并进行监督。
关于旧小区改造维修,区政府历年来十分重视,每年列入重点民生项目,投入很多补贴资金,比如,江川和吴泾地区不成套住房的成套化改造、既有住房“加装电梯”、“美丽家园”改造等,显著改善了老旧小区的环境面貌和居住品质,使广大居民受惠。
区房管局
2024年4月8日