“建筑物退让道路规划红线区域”,是指建筑退让城市生活性道路的空间,即开发商在建设获批地块的建筑小区时,必须要退红线3米左右的区域。根据相关规定,此类区域在规划上要求与城市人行道统一设计,保证建筑物之间有充分的间距以便行走、采光、安全通道等基本设施,并能改善或美化环境。但其土地使用权归属业主所有,因此,建筑退让道路红线的区域属于小区物业管理区域内道路、场地,不属于市政设施范围,对该区域的占用和损害等行为,不适用市政设施管理方面法律、法规、规章。
现实中,由于该区域多与公共道路相接,虽然产权属于小区全体业主,却承担了更多的公共功能。该区域出现破损严重、井盖缺失、绿化失管等情况,极少有相应的业主进行维护,也没有纳入小区物业管理企业管辖范围,成为城市管理的盲点。而且,随着停车难问题的日益凸显,“建筑物退让道路规划红线区域”停车现象也越来越普遍。为避免城市管理无序、提高管理精细化水平,地方政府承担起了对“建筑物退让道路规划红线区域”内的各项管理,包括道路、井盖、绿化、技防、停车管理等。随着小区内停车难问题的日益凸显,越来越多的小区业主,对“建筑物退让道路规划红线区域”的车位权属问题提出了异议,认为该区域车位权属应属于全体业主所有,应该归全体业主使用,收益也应该归全体业主所有。但是,业主又不愿意承担该区域的道路、设施设备、绿化、技防等的维护责任,从而引发一系列信访矛盾。
古美路街道属于居民区型社区,辖区6.5平方公里有居民区72个,上述所讲到的“建筑物退让道路规划红线区域”的道路、场地分布在古美的6个片区(基本都是城市支路,建筑物退让道路规划红线通常为3米),这些区域的管理一直是古美城市管理的难点和痛点。
1、政府管理缺乏法律依据。根据规定,“建筑物退让道路规划红线区域”的土地使用权归属业主所有,并由所属业主负责建设和维护。业主对政府承担该区域市政设施、园林绿化、环卫管理等任务无异议,但对政府进行停车管理并收费,就存在异议,政府管理师出无名,容易引发行政官司。以古美路街道为例,只有少数此类区域的停车管理,获区交通委审批,绝大多数未获审批或撤销审批。即便已获审批区域,政府部门任然存在行政诉讼的风险。
2、纳入小区容易造成管理真空,不符合城市精细化管理要求。现实中,“建筑物退让道路规划红线区域”的道路、场地出现破损严重、井盖缺失、绿化失管、技防缺失等情况,极少有相应的业主进行维护,也没有纳入小区物业企业管辖范围。一方面,用业主上交的物业管理费来承担该区域的公共设施的维护费用,业主和物业企业都不愿意,动用维修基金进行维修维护更是难上加难。另一方面,即便该区域有停车收益,也无法与维修维护费用做到收支平衡,极其容易产生管理缺失的情况。而事实上,此类区域虽然土地使用权归属全体业主所有,但在实际使用上,已经承担了公共设施的功能。
1、明确管理职责。考虑到“建筑物退让道路规划红线区域”在实际使用上已经承担了公共设施的功能,建议区相关部门针对退红部分的管理,无论是归属物业还是纳入市政道路的正常养护和管理,都需统一规范,明确政府承担一定的管理责任,并且明确经费的落实,以免造成责任推诿,管理职责落实不到位。同时,本着权责一致的精神和原则,强化所属业主的权利和义务。即,业主可以收回建筑物退让道路规划红线区域停车管理权,但同时必须承担该区域的建设和维护。
2、完善管理程序。完善政府管理“建筑物退让道路规划红线区域”的相关程序。如对于“建筑物退让道路规划红线区域”的停车管理问题,如果所属业主提请委托街道统一管理,可由业主委员会组织召开业主大会作出决议,根据决议提请街道进行统一管理。区交通部门可依据街道申请和业主大会决议进行审批。
3、规范物业管理。建议有关部门加强物业进小区准入制,对物业公司实行考核评价机制,进一步加强小区物业管理工作的有效性、落实性、全面性。
区建管委对新建项目报建时的施工红线范围、项目施工过程中是否超出红线、竣工验收时是否超出规划红线进行监督审核。我委将在业务范围内全力支持主办单位推进该建议的办理。
关于代表提出的“探索建筑物退界区域的管理”问题,根据权责划分,区交通委作为道路(道路红线内)的行业管理部门,将积极配合区房管局,协调属地及其他单位,借鉴其他省市的先进管理模式,探索创新管理思路,形成工作合力,避免职责不清导致的管理真空。后续做好配合工作及行业指导工作。会办意见供主办单位参考。
小区周边建筑物退让道路规划红线区域的绿地权属归小区所有,纳入小区绿地率统计范围。因小区房产商等社会单位当初投资建设后未及时移交物业或属地政府管理,导致相关产权主体及管养责任不明的情形,此类问题在全区各街镇或多或少存在。近期,我局将结合公园城市建设工作,对全区范围内小区房产商等社会单位代建绿地失管失养的情况进行梳理排摸,并推进协调落实相关部门纳入区、镇公共绿地设施量管养体系,明确管养界面,落实后续长效管理。建议以古美为试点,由街镇分期分批解决此类历史遗留问题。
闵行区绿化和市容管理局
2024年4月7日
承办单位通讯地址:疏影路700号 邮政编码:201199
联系人姓名:杨贵明 电话:64936830
对闵行区第七届人民代表大会第五次会议
周卓强代表建议的答复
周卓强代表:
您在闵行区第七届人民代表大会第五次会议上提出的《关于探索“建筑物退让道路规划红线区域”管理有效途径的建议》收悉,经认真研究办理,现答复如下:
建筑物退让道路规划红线区域且处于小区、园区等围墙外区域,该区域与小区、园区等物业同属一块宗地,土地权属并非独立,相关权益归红线范围内所有业主共同所有。建议对该区域明确管理职责、完善管理程序、规范物业管理。
一、摸清底数,掌握情况。
对于有此红线退让后产生该区域的小区,街道进行排摸,对于有停车使用、人员通行、仅种植绿化的进行统计分类。
二、政府介入,分类管理
1、对于小区停车使用的,街道负责道路停车的单位和小区进行协商,小区是否能将该区域的停车位由街道进行托管,小区业主使用和收益进行协商,同时该区域的保洁、维修等服务也由街道一并承担。如果协商不成,小区按照物业服务合同进行相应的管理并和街道签订该区域的管理和维护责任书,保障该区域的正常运作和有序使用。
2、仅仅用于人员通行的,对于该区域面积较小,不能作为停车场使用,只能用于人员通行使用的,街道房管部门协调小区业委会和物业公司同街道签订相应的责任书,明确权责。
3、仅种植绿化的,对于该区域目前仅种植绿化,不作其他使用,对于该区域的绿化养护和保洁等,小区可以和街道相关部门签订协议,明确由于小区费用的不足该区域的管理由街道接管,小区对于该区域不再主张相关的权益。这样既能减轻小区的资金压力,又能更好的对该区域的整体规划和管理。
4、其他未使用,影响市容市貌的。对于小区目前未使用,缺乏有效管理而影响市容市貌的,小区可以和街道市容环卫等部门签订放弃权益街道接管的协议,由街道对该区域进行全面的改造和管理。
古美路街道办事处
2024年4月3日
2024年2月23日上午,区房管局牵头我单位至古美路街道辖区内的古美路石龙路路口实地查看人大代表关于“建筑物退让道路规划红线”书面意见的现场情况,经了解该书面意见所反映的“建筑物退让道路规划红线”不涉及城管执法事项。
根据《上海市城市规划管理技术规定》(2011修订版)第五章建筑物退让章节的规定,沿城市道路两侧新建、改建建筑,除经批准的详细规划另有规定外,其后退道路规划红线的距离必须根据建筑物高度和道路宽度符合相关要求。小区产证范围内的土地权属归全体业主所有。
以上意见供你单位统一答复代表时参考。
一、基本情况
根据《上海市城市规划管理技术规定》(2011修订版)第五章建筑物退让章节的规定,沿城市道路两侧新建、改建建筑,除经批准的详细规划另有规定外,其后退道路规划红线的距离必须根据建筑物高度和道路宽度符合相关要求。目前根据建筑高度、道路等级等因素,建筑物退让红线距离均有不同的规定要求,最小退让距离一般不小于3米。此类区域在规划上要求与城市人行道统一设计,保证建筑物之间有充分的间距以便行走、采光并兼具公共通道等功能,但其土地使用权归属业主所有,应由所属业主负责管理和维护。
二、存在问题
目前,建筑物退让道路规划红线区域多数未纳入小区物业管理企业管辖范围,区域内道路、场地因缺乏日常管养,出现道路破损严重、井盖缺失等安全隐患情况,成为城市管理的盲点地带。而且随着小区内停车难问题的日益凸显,“建筑物退让道路规划红线区域”停车现象也越来越普遍,越来越多的小区业主,对建筑物退让道路规划红线区域的车位权属问题提出了异议,认为该区域车位权属应属于全体业主所有,应该归全体业主使用,收益也应该归全体业主所有。但是,业主又不愿意承担该区域的道路、设施设备、绿化、技防等的维护责任,从而引发一系列信访矛盾。
此类区域虽然土地使用权归属全体业主所有,但在实际使用上相当于公共通行道路的功能,业主对该区域管理的权责与小区内的道路存有本质不同。经了解,规资部门在项目规划审批阶段对建筑物退让道路规划红线区域有相应的退界距离要求,但对退界区域的后续管理却无相应要求。目前,由于无相关政策依据,本区及外区对建筑物退让道路规划红线区域的管理暂无统一模式,主要模式由两种:一是由街镇下属部门委托专业单位进行统一管理,但街镇面临维养资金的压力;二是由业主大会委托物业服务企业进行管理,但由于涉及日常管理及维养成本的增加,业主和物业服务企业都不愿意承担相应的资金,容易造成管理缺失的情况。
三、外省市作法
常州市2018年出台《常州市城市道路管理实施办法》(以下简称《办法》),首次从政策法规层面将临街建筑退红线区域一并纳入城市道路管理范畴。《办法》明确了各级管理部门的职责范围、各类附属管线的建设时序、城市道路接收管理交接程序、临街建筑退红线区域规划建设管理要求、巡查和检测评估制度和桥梁应急处理要求等。其中规定临街建筑退红线区域与城市道路实行一体化规划建设管理,临街建筑退红线区域由规划部门统一规划,明确建设要求;由城市道路管理机构负责场地管养,园林绿化部门负责公共绿地管养,公安交通管理部门负责机动车停车管理,城市管理部门负责市容和环境卫生管理。《办法》实施后,常州市建筑物退让道路规划红线区域由政府部门作为责任主体进行统一管理,明确了各职能部门职责分工,保障了该区域道路管理和维护的规范性、长期性,避免了该区域监管出现真空。
四、对策及建议
建筑物退让道路红线区域虽小,但它是体现城市空间特色和管理水平的重要"切片",是反映公私利益冲突的载体与城市精细化管理的要求。鉴于目前我区全国文明城区的定位及要求,我们建议本着"功能"与"权责"兼顾、"公权"与"私权"和谐以及"控制"与"引导"并重的原则,可以在古美路街道开展试点,采取以下方式探索规范建筑物退让道路红线区域管理:
一、建筑物退让道路红线区域有停车管理空间的,小区业主委员会若要行使建筑物退让道路红线区域停车管理权,居委会应指导其制定建筑物退让道路红线区域停车管理方案,绿化市容、交通等相关部门对方案进行指导(建筑物退让道路红线区域涉及道路、绿化市容养护标准衔接一致),明确停车划线位置、收费标准、日常维养及相应资金来源,经小区业主大会表决通过后,和小区在管物业服务企业签订管理协议作为物业服务合同附件,由物业负责该区域日常管理及维护。同时,考虑到小区业主权利和义务对等一致原则,若小区业主委员会不愿承担建筑物退让道路红线区域的管理及维养责任,建议委托属地街镇进行统一管理。
二、建筑物退让道路红线区域无停车管理空间的,建议由属地街镇实施统一托底管理。将该区域市政设施、园林绿化、环卫管理、技防设施等纳入市政道路的正常养护范围,养护经费可由镇级财力列支,以落实“城市道路管理无盲区、道路管理精细化和人性化”的要求。
最后,感谢周卓强代表对建筑物退让道路红线区域管理提出的意见和建议,我局也将积极与会办部门进行沟通协商,在试点过程中提供相应的业务指导和支撑。
闵行区住房保障和房屋管理局
2024年4月23日
承办单位通信地址:莘松路555号 邮政编码:201199联系人姓名:刘佳 联系电话:64887340