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关于0705146号代表建议办理信息公开

标题：关于加强政府职能部门对物业管理公司监管，进一步提高物业管理和服务水平的建议

编号：0705146代表姓名：高杨

代表建议

背景：

物业管理涉及千家万户，是城市精细化管理重要的组成部分，更是增强群众获得感、幸福感、安全感的有效途径之一，与城市居民日常生活息息相关的水、电、治安问题，都和物业服务及管理紧密联系在一起。近些年来，随着人们对生活品质要求的不断提升，装修监管、宠物管理、电梯安全、高层用水、僵尸车占位，…… 这些物业管理中存在难点的问题层出不穷，物业管理的水平较低与居民高需求之间矛盾问题愈加凸显。物业管理关系到广大人民群众的安全和生活质量问题，关系到社会的稳定。

问题及分析：

近些年来政府职能部门加强了对物业公司的监管，取得了一定成效，一些原来服务不到位的物业公司也退出了小区管理，但是物业公司在日常服务过程中还有很多不足的地方：

1. 在和检察院公益诉讼部门走访调研装修企业的时候，了解到物业管理公司在装修报备和装修过程中监管不严，致使会出现装修中随意变更装修方案、破坏承重结构、排放建筑污水、随意丢弃建筑垃圾等现象。

2. 在日常工作中发现房地物业类纠纷中有些纠纷和物业公司日常管理疏忽有很大关系，例如居民擅自将公共管道改小引发的漏水纠纷；公共管道疏于维修引发的纠纷；公共设施疏于维护引发的纠纷；装修时候擅自改变房屋结构，毁坏承重墙引发的纠纷等等，如果物业公司在日常物业服务管理工作中积极履行自己的义务，这些纠纷会少很多。

意见和建议：

《民法典》、《住宅室内装饰装修管理办法》等法律法规上都有相关规定，物业公司在日常履行义务上仍然有不尽职尽责的地方，需要通过房管局加强对物业管理单位的监管，督促其履职尽责，提高服务意识和质量，服务好社区居民，从源头上减少不必要的纠纷发生。为推动物业公司给居民提供更好的服务，加强对物业管理单位的约束，从源头上缓解矛盾，缓解冲突，建议如下：

1、针对物业公司在房屋装修环节中的监管问题，建议房管局进一步调研，把相关内容纳入房管局对物业管理单位考核中。

2、针对物业单位日常疏予履行义务产生的各种问题，建议纳入房管局对物业管理单位考核中，以提高物业管理单位的服务意识及质量。

会办意见

区水务局：

小区内部排水设施关系到居民的正常生活，业委会应当在物业合同中对小区排水设施的养护、管理职责予以明确。物业企业应当按照合同约定，对小区排水设施实施养护、疏通、清掏、维修等作业，确保小区排水设施的正常运行。

建议房管部门将住宅小区内部排水设施的运维管理情况纳入物业考核范畴。下阶段区水务局将结合雨污混接普查和整治工作，配合做好住宅小区内部涉排水事项。

会办意见

区城管局：

为，要求各街镇（莘庄工业区）城管中队加大力度，严格执法。并按照巩固全国文明城区、“城管进社区”等工作要求，与区房管局初步形成了共同研究完善议事会商、信息共享、案件移送和管执联动等相关工作机制。下阶段针对提案中的建议主要做好以下几个方面的工作：

一是持续深化与房管部门工作机制建设，会同区房管局开展对物业企业的工作人员明确物业企业的工作职责,尤其是面对违规装饰装修监管、违法建筑、破坏绿化、垃圾分类等热点问题，督促物业服务企业要切实履职，提高物业服务意识和质量；二是对全区住宅小区的物业服务企业全覆盖发放《住宅小区物业企业监管告知书》，明确对物业服务企业履职不到位、监管缺失的行为将被依法予以行政处罚，并定期向房管部门抄送违规物业企业的处罚情况；三是通过“物业直通车”等网络智慧化应用，规范物业企业在对装修业主前期宣传告知、动态巡查、劝阻制止、及时上报等具体流程，强化前端管理与后端执法衔接，形成执法、管理、服务三项工作的联动。

以上意见供你单位统一答复代表时参考。

闵行区城市管理行政执法局

二〇二四年三月六日

会办单位通讯地址：闵行区疏影路700号邮政编码：201199

联系人姓名：韦伟电话：51763862

答复内容

答复结果：正在解决

高杨代表：

当前部分小区确实存在着装修监管上的漏洞，尤其是一些物业收费较低的物业服务企业疏于登记装修房屋信息，审核装修方案，导致缺乏日常巡查，一些破坏承重结构、违法搭建和群租等现象没有被发现。我局将通过以下措施规范物业日常管理：

1、落实上海住宅物业管理“五查”制度，通过“上海物业APP”做实小区物业经理自查、物业服务企业双周查，遇到问题及时上报及时处置，在APP软件上形成处置闭环。
2、我局将结合市房管“物业双月行动”，通过对全区物业服务企业在服务规范内容上的检查，进一步规范物业服务活动，提高住宅物业服务水平。

3、通过完善管执联动平台，物业服务企业在巡查发现破坏承重结构、违法搭建和群租等违法行为后，及时制止并将上传至平台，转交至所属街镇执法部门进行专项整治，将违法行为扼杀在萌芽状态。

区城管局和区水务局也会根据各自职责进入小区指导物业切实履责，规范物业企业在对装修业主前期宣传告知、动态巡查、劝阻制止、及时上报等具体流程，强化前端管理与后端执法衔接，形成执法、管理、服务三项工作的联动。

4、物业企业因履职不到位、监管缺失等行为被城管部门依法予以行政处罚的，我局将对物业服务企业或者项目经理进行信用记分处理。同时，通过居民群众、业委会、居委会、街镇以及区级职能部门五方对我区住宅小区物业服务定期开展综合评价，从而形成全区物业企业满意度排名，并在闵行区物业服务公开招投标的属地评价中加以运用，通过市场竞争方式将压力传导到物业企业。同时，将排名结果定期向社会公开，并要求街镇建议小区业委会在选、续聘物业过程中，谨慎选择排名垫底的物业服务企业。

5、持续推进住宅小区物业服务综合评价，开展“4+1”星级评定（暨“四星服务”加“一星党建”），促进物业企业及从业人员依法履约、守信经营，培育一批党组织引领强、行业带动力强、社会影响力强的“标杆物业服务企业”。

2023年本市住宅小区平均物业费为1.71元/月/平方米。闵行区目前1200个小区，物业费低于全市平均物业费的小区800多个，而在当下社区管理实际工作中，对物业服务企业参与社区治理工作的要求也越来越高，最终导致不少小区物业存在管理缺位、以应付为主的现状。今年我局将继续推进调价，促进物业行业进入良性循环。

闵行区住房保障和房屋管理局

2024年4月15日

承办单位通讯地址：闵行区水清路189号邮政编码：201199

联系人姓名：王洁芸电话：13918007452