一、背景
党的二十大报告中特别强调：建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化。当前，闵行各街镇正聚焦现代化产业体系，致力于打造高端制造业增长极。以浦江为例，浦江镇始终秉持高质量发展理念，无论是传统的“纽扣”还是现代的“芯片”，无论是基础的“大米”还是高端的“航天器”，浦江镇涵盖了研发、制造和生产的全产业链。立足当前，着眼长远，如何使存量工业用地得到有效升级？如何将“土地存量”转化为“发展增量”？是当前制造业进入转型迭代、更新交替的关键时刻，亟需回答的一道重大课题。
二、现状：
浦江镇撤三建一前，当时的陈行镇、杜行镇、鲁汇镇三镇均有一个工业园区，于2000年三镇撤三建一成立了浦江镇，同时也引进了漕河泾开发区经济技术发展有限公司，漕开发在浦江占地11.7㎞2。其中原陈行镇和杜行镇的部分园区也纳入到了漕开发园区内，北至立跃路、东至万芳路、南至沈庄塘、西至浦星公路，占地4.6㎞2，当时单独编制了控制性详细规划，称之为漕河泾高新技术开发区（南区）。由于历史原因，当时招商引进的企业普遍存在以下几个共性特征：一是地块面积小，以5亩到15亩之间居多；二是产业低端，主要以服装厂、钢结构制造厂、缝纫机配件生产、印刷厂等高能耗、低产出、劳动密集型及高污染的业态为主，时至今日已纷纷自主转型，由于缺少统一引领，并受原厂房高度、楼板承载、建筑面积等各方面的制约，故引进的项目品质不高，有的更改成了公寓楼或者市场，严重影响了区域的整体环境并增添了很多安全隐患；三是企业主排斥动迁，普遍有提容改建后，继续出租，收取租金的想法，经排摸梳理，现有提容改建需求的企业有21户，涉及到工业用地256亩。
三、问题
按照目前规则，企业一旦有提容改建需求的，应先对拟引入产业进行编制评审材料，然后提交区经委，由区经委组织三委二局一中心（区经委、区科委、区发改委、区生态环境局、区规划资源局、区投促中心）对项目进行评审。待项目在产值、税收、工艺等各方面均符合各部门要求后再上报区府会审议，经区府会审议通过后，再到区规资局补签土地出让合同，提高容积率并纳入项目全生命周期管理系统内，以上模式且称之为“引凤筑巢式”。该模式可有效控制企业引入或升级产业是否符合我区的产业导向以及产出要求。同时通过总平面图和效果图也可第一时间对企业“挂羊头卖狗肉”、“偷梁换柱”的行为予以提前发现并及时制止，同时也可以提高土地和厂房的产出。但当前招商形式异常严峻，短期很难找到既符合我区相关要求又能使业主方和承租方达成一致的企业，同时商机往往又稍纵即逝，不会给我们从申报到建房长达两三年的时间，这也是现今困惑企业的主要问题，企业虽有提容改建的资金和动力，但在流程上不符合要求，只能保持产能低效的原状。
四、建议
结合当前的招商形式，建议可考虑“筑巢引凤”和“引凤筑巢”双轨并行，在“筑巢引凤”方面有关单位可设置几个前置条件，从而确保企业确实做到二转二、工业上楼、产业升级、产出提高。具体为：
1、应鼓励老旧厂房（区）、老产业园区以提增利用效益、优化配套服务为目的提容改建投资。解决既有建筑不符合新兴产业的空间技术参数要求的问题，增加和完善技术型、研发型等新兴产业从业人员所需要的工作、生活配套功能。吸引社会资本，参与新兴产业发展载体的建设，缓解目前先进制造、高端研发类厂房载体的供需矛盾。
2、对于老旧厂房（区）、老产业园区的提容改造需求进行分类指导和审批，对于位于在2009年“两规合一”基础上确定的104地块项目，应该予以优先审批，以既有的龙头项目为核心，按照上下游配套项目的空间技术参数，明确物流规划、交通组织、三废处理方案、平面设计、层高承重、减振隔振、垂直交通、货梯等指标参数，根据目标项目的工艺、流程需求，明确生产用房和配套用房的层高、宽度、承重等参数。对于超过一定面积或楼栋数的规模产业园，除严格限制沿街设置的商铺，应鼓励在园区内部安排餐饮、商超、健身、药房、书屋、咖啡、茶室等服务于园区从业人员的功能空间，丰富和完善园区配套服务，留住人才、促进园区项目发展。
3、在符合区域产业规划的前提下，鼓励商业、研发等闲置土地或低效项目，提容改造为工业厂房，厂房类型应符合本地块产业规划；鼓励相邻厂房（零星地块、留白边角等）的并宗改造、并宗联建；鼓励已有产业园区，为适合现行规划的产业需求，以提容改造的方式增建、改建既有建筑，满足产业发展的载体需求。
4、采取有针对性的制约，既有利于鼓励社会资本投入产业载体提质增效，又能防范改造主体“不诚信”行为，如：对于厂房的产权分割交易，依旧按照市区两级有关审批要求办理，杜绝“房地产开发销售”的短期套利行为；对于园区配套功能的物业禁止产权交易，市场监管部门严控其对园区外的经营行为；对于严格按照提容改造前申报的产业类别招商的项目，区镇两级应按照税收贡献予以奖励（或对入园项目直接进行租金补贴）；以疏堵结合，来引导改造主体切实推动和促进本区域的产业培育，规范进行提容改造。
以上建议旨在面对目前产业发展对载体的需求，采取切实可行的申报政策，有效管控风险，鼓励社会资本进行载体的转型升级，“筑凤巢，引金凤”，为优质项目提供专业的“现房”，取得招商引资的更大成果，提升产业载体的更大效益，希望得到区相关委局的大力支持。