华美地区位于华漕镇与长宁区交界处，地处新虹街道最北端，整个地区呈“长方形”，由华美一区、华美二区、华美三区（西）、华美三区（东）、华美四区等8个住宅小区以及6个农民自建房小区（集体土地），住宅小区房屋属性包括混合型、动迁房、售后房。最早的小区建于80年代初。整个地区现有2200余户居民，常住人口7500余人。包含3条市政道路和6条街坊道路。2012年对8个住宅小区实施了“虹桥机场噪音治理改造工程”，2016年进行了“美丽家园”改造。
和大多数老旧小区类似，华美地区小区多年来也存在建筑年限较长、基础设施老化、停车矛盾突出、物业管理能力薄弱、信息智能化服务水平滞后等不足，物业费低廉且征收困难，导致物业服务企业的经营成本居高不下，迫切需要探索有效的解决方案。
1.物业管理收支不匹配，资金缺口大。
华美地区住宅小区数量少，且建筑面积普遍不大。其中，华美二区作为面积最大的住宅小区，建筑面积4.23万平方米；而中华美路18号则是规模最小的，建筑面积仅500平方米。依据物业管理制度，每个住宅小区至少应设立一处门岗，物业管理成本较高。根据第三方进行的成本测算，华美地区小区的物业费应定为每平方米1.66元/月，然而，目前实际收取的物业费仅为每平方米0.4元/月至0.5元/月。尽管街道的以奖代补方案给与物业服务企业每平方米0.7元/月的补贴，区共建补贴每平方米0.6元/月（华美三区东、三区西和华美四区），2025年下半年区共建补贴可能取消，但缺口依然较大，难以完全覆盖经费的不足。
2.居民认同度低，物业费得不到提升。
华美地区的居民层次结构多样，主要老年人群、外来租户占比高，部分本地居民和外来租户对物业服务质量难以认同而拒缴物业费，不仅使得物业费的收取变得困难，也使得物业费的合理调整变得异常艰难。由此导致物业服务企业运营困难，管理服务水平难以提升，形成了小区管理矛盾的恶性循环。与此同时，华美地区一直是航空噪音治理的重点维稳区域。由于历史原因，若大幅度提升小区物业费，极有可能引发居民不满情绪，激化社会矛盾，从而导致政府在维稳方面投入更多的人力、物力和财力，增加政府的维稳成本。
3.空间规划受限，小区停车位不足。
鉴于历史遗留的原始规划等因素，华美地区在街区空间开发利用方面，更倾向于那些能够产生较大经济效益的空间。该地区经济主要以零售店铺、农贸市场、小吃餐饮店、快递物流等传统服务业为主导，另设有银行、邮局、派出所、街道便民服务中心、幼儿园、两个对外开放停车场、大型农贸批发市场、小型菜场、超市及餐饮服务等诸多商家。小区停车空间本已捉襟见肘，街面停车空间又无法得到合理释放，难以实现利用最大化，致使小区停车难问题长期悬而未决。
（一）增设道路道闸、减少小区门岗
鉴于华美地区独特的地理位置和交通流量，我们建议在该区域的四个主要道路入口处，规划并设置5处门岗，以及配套的车行和人行进出道闸装置。具体位置包括：东华美路与天山西路的交汇处、东华美路与北翟路的交汇处、华美路与七莘路的交汇处、西华美路与北翟路的交汇处，以及华美路与东美路的交汇处。通过科学布局，优化进出口位置，减少门岗数量，确保区域安全的同时，实现物业区域化管理的提质增效。
（二）创建精品街区，提高居民感受度
结合华美地区“美丽家园”建设项目，统一规划街区改造工程。遵循精品街区的创建标准，计划对小区围墙进行了修缮，对道路路面进行修整，增加绿化小品和休闲设施，从而提升街面整体环境，为物业费的合理提价奠定基础。
（三）新建一处垃圾中转站
鉴于华美地区现有垃圾投放点设施先天不足，加之小区内部道路狭窄，给垃圾清运带来不便，导致垃圾分类效果不佳，进而影响了小区的整体环境。为此，我们计划在华美片区新建一座垃圾中转站，将小区内各个投放点的垃圾桶集中运至改建后的中转站，从而提升垃圾的二次分拣分类效率，降低垃圾对环境的二次污染风险，确保华美地区市容环境的整洁与清洁。
（四）统筹小区内外停车空间
为应对小区非机动车辆充电难题及机动车停放困难，我们计划利用小区外围道路开辟非机动车充电区域和机动车停车区域，并将道路停车管理职能转移至物业服务公司，实行统一收费。此举不仅能有效缓解居民的停车难题，还能为小区带来额外公共收益，并有助于降低物业管理的开支。
（五）实施华美地区燃气改造项目
华美片区部分沿街餐饮商铺（经前期排摸，约有40户沿街小餐饮）未开通管道天然气，目前仍以使用液化气钢瓶作为日常经营方式。为解决历史遗留问题，切实消除安全隐患，结合《上海市瓶装液化石油气替代改造补贴资金管理办法》，街道与区综管中心、燃气公司、物业公司等进行沟通并达成一致，实施华美地区燃气改造项目。
由于华美小区建设伊始，设计标准较低，公共服务配套设施缺失，停车空间不足等，这些基础设施维修和改造提升需要较大的资金投入。而华美地区小区本身公共收益少，维修资金也无法承担此项改造任务。同时，基础设施无法得到提升改造也造成物业费调价难。近年来居民多次反映该问题，居民对小区提升改造的呼声很高。希望通过实现物业管理区域化对物业管理成本的集约、资源整合、治理效能来说有极大的促进作用。据测算，整个项目经费约800万元，建议区相关职能部门给予支持，积极回应群众呼声。