浦锦街道滨浦新苑及景舒苑、景江苑小区地下停车库多数已启用10年至20年以上时间,其中涉及20个动迁安置小区地下停车库的 5461个车位,产权均未办理至全体业主名下,其收益目前归相关物业所有。目前,这部分地下停车库普遍存在墙面脱落、地面破损、设施设备老化等情况,因停车库产权、修缮费用等问题,均得不到妥善解决。业主迫切希望尽快完成地下车库产权移交,保障业主相关权益。
经梳理,将 20个地下停车库变更至全体业主名下,亟需解决以下相关问题:
1.从已缴纳维修基金的停车库来看,有10个地下停车库存在二个方面问题。
一是业委会不愿意现状接收。业委会要求开发商或其小区物业必须对地下车库彻底修缮后再同意产权变更。
二是开发商不愿意补足差额维修基金。一部分是地下车库差额维修基金。区房屋维修基金管理中心认定开发商仅缴纳3%的维修基金是当年的政策要求,但目前的政策要求是不带电梯的地下车库应缴纳5%的维修基金,带电梯的地下车库应缴纳7%的维修基金,需开发商补足差额维修基金;另一部分是地下车库的小区内及周边公共配套设施也需缴纳维修基金。区房屋维修基金管理中心要求其小区内及周边公共配套设施,如垃圾厢房、浦锦街道社区事务受理服务中心地下车库等,需一并缴纳维修基金。
2.从未缴纳维修基金的停车库来看,有10个地下停车库,存在的问题是开发商不愿意为全体业主缴纳维修基金。
建议由区房管局主办,区不动产交易中心会办,结合2015年浦锦街道从浦江镇析出等历史原因,研究并提供有针对性地可办理产权变更的渠道。
浦锦街道自治办将在街道党工委、办事处的指导下,结合本地居民区相关居委、业委会的想法,配合主办单位做好分类梳理,摸清底账,现场核实小区地下停车库有无电梯与居民楼建筑连通情况,按照“成熟一批、移交一批”的原则进行移交,做好维修资金缴纳的预算方案;搭建协商平台,协调开发商、浦江镇、浦锦街道就资金及相关移交事项开展协商。争取选择最优化的路径完成地下车库移交。
前期我局对胡伟代表提出的浦锦街道20个小区地下车库权属情况先行进行了排摸。根据排摸的情况,20个小区的权属均在开发商名下,根据区政府印发的《关于明确我区保障性住房小区机动车库权属的工作口径》:对已办理首次登记但产权登记在建设单位名下的,按照沪房规范〔2019〕21号文件规定执行,即建设单位与业主大会(业委会)双方协商一致后,持协议或会议纪要等书面材料共同向不动产登记机构申请不动产转移登记。
若双方未达成一致,但业委会坚持要将地下车库权属登记在全体业主名下或者考虑减免登记税收的情况,经属地街镇政府提交书面申请,我局可跨前一步、出具线下证明文件,将地下车库列为全体业主共有,用于街镇向不动产登记机构申请办理产权转移。若业委会不同意权属登记在全体业主名下,一方面属地政府做好解释,另一方面可考虑将权属登记至街镇下属国有公司名下。
20个地下车库办理移交过程中可能出现以下情况:
1、部分地下车库存在墙面脱落、地面破损、设施设备老化等状况,业委会不愿意现状接收。由于涉及车库的产权均属于开发商,应当由开发商对车库进行相应修缮后办理相关移交手续。
2、部分地下车库维修资金未足额交纳。我局将分批次对20个地下车库配备电梯情况进行现场查勘,确定其是否已按照相应比例(有无电梯)足额交纳,否则应由开发商补足欠交金额。同时,对于已完成移交的6个相关地下车库,我局也会进行现场查勘,以确认其维修资金交纳比例是否正确。除地下车库外,小区其余公建配套若未足额交纳维修资金,也应由开发商同时进行补足。
感谢胡伟代表对于小区公共设施管理的关心,我局将配合浦锦街道做好分类梳理、摸清底账,核算维修资金补足金额,与浦江镇就资金及相关移交事项进行协调,最终按照“成熟一批、移交一批”的原则陆续完成相应地下车库的移交工作。
闵行区住房保障和房屋管理局
2024年4月22日
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