元江商务区MHPO-0502单元大零号湾的核心区，依据上位规划，其承载“科创+商贸”核心功能，可极大推动地区产业耦合、功能联动。但目前，元江商务区规划编制和城市设计还未形成，需要相关部门加快对该区域的规划编制和城市设计的研究和落地。在规划编制中，不仅需要结合街镇发展实际及诉求，更需统筹考虑大零号湾空间发展战略。
一、提出背景
根据上位规划，元江商务区MHPO-0502单元毗邻“大零号湾”科技创新策源功能区，是七莘路-沪闵路服务轴与紫竹创新轴的重要交汇点，也是闵行南部元江地区-剑川路两侧地区中心的重要组成部分，承载闵行南部地区综合服务功能。MHPO-0502单元由元江路-沪闵路-放鹤路-北竹港（颛桥镇镇界）-剑川路-吴泾支线-沪金高速（S4）围合而成，主要包含元江商务区、北桥老街、中心村生态园、若干居住小区等，用地面积约6.9平方公里。颛桥镇曾于2014年开展《闵行区莘庄工业区02单元MHPO-0502单元申嘉湖以北、沪闵路以东区域控制性详细规划》规划研究，并于2015年5月4日获上海市规划和国土资源管理局批复设计任务书。但由于各种原因，该规划未落地实施。
随着经济社会的发展，闵行南部地区功能定位，元江商务区（MHPO-0502单元）作为“大零号湾”外向溢出的第一界面，对于颛桥建设成为智能制造、产城融合新镇提供了区位优势，元江地区迎来发展新契机。元江商务区（MHPO-0502单元）亟需在上位规划指引下，区域整体城市设计、具体规划细节尚待完善。通过对元江地区开展城市设计及控规编制工作，可大大激活区位发展优势，提升整单元经济社会发展水平，打造元江地区成为集创新孵化平台、科创服务中枢、高水准公服设施于一体的创新创业新高地、复合活力未来城。
二、目前现状
元江商务区（MHPO-0502）包含：元江商务区、北桥老街、中心村生态园和若干居住小区。目前，该区域内相关现状如下：
（一）中心村生态园项目已批复启动
颛桥镇已于2023年8月16日获得上海市人民政府对上海市生态间隔带G9区域的规划调整批复，批复号“沪府规划〔2023〕185号”，范围由北竹港-申嘉湖高速-嘉闵高架路-北松公路-中春路-金塔路-莘奉金高速-东五河-沪闵路-西四河围合而成，总面积约187.64公顷，其中包含部分城市开发边界外区域，主要为颛桥镇中心村生态园。
该规划结合地区发展实际，统筹各类要素资源空间配置，为加快推进生态廊道建设、配合实施城中村改造提供法定依据。
（二）若干居住小区已基本建成
元江商务区（MHPO-0502单元）承载一定居住功能，主要居住功能区为银春住宅区及中心潘家居住区。其中，银春地区为现状已建成住宅区，且已有控规覆盖。作为地区中心，元江地区缺少相应优质公服配套设施，教育资源、医疗资源、文化体育资源、公共绿化空间等不足。
（三）北桥老街完成综合改造
北桥老街区域为旧城区，狭长的地形造成了规划布局的限制，同时居民改造及动迁意愿强烈。该区域范围内房屋类型多样，包括直管公房、系统公房、售后公房、商品房以及私房等。2019年以来，为贯彻落实区委、区政府关于“加快老旧住房改造，创造高品质生活”的总体工作要求，以“成片改造为主、单项改造为辅”保障居民生活基础设施为主，消除安全隐患为目标，开展了北桥老街区域非成套供方改造工作，共改造非成套直管公房195户，涉及改造建筑面积约6526平方米。
（四）元江商务区功能布局尚未深化稳定
元江商务区主要承载MHPO-0502单元内创新孵化、服务中枢功能定位，四至范围为北至元江路，东至S4沪金高速，南至放鹤路，西至沪闵路。根据闵行主城片区南部单元规划，至2035年，重点打造元江地区-剑川路两侧地区中心，通过园区、校区、社区的三区融合发展，重点培育科技创新、商业、文化等功能，形成服务闵行南部地区的特色服务中心。
当前，元江商务区范围内住宅、社区级公共服务设施、基础教育设施、商业商办、研发等用地建筑规模指标在单元规划中已基本锁定，功能多样，指标足量，但布局上和功能分布上仍需进一步研究和深化，进而引导项目开发和落地，优化整体创新孵化生态系统，打造高品质生产生活配套服务。
三、存在问题
（一）地区城乡功能混杂
现状地区发展受高快速路和城市开发边界影响，城市功能板块割裂，元江商务区、北桥老街、中心村生态园及居住区功能相对独立，区域间功能联动不足；现状市政基础设施对地区影响较大，目前仅依托北桥站、剑川路站两座轨交站点形成集聚开发态势，周边潜力尚可挖掘；随着城市发展进程的推进，区域内宅基地正在腾退，而在沪闵路沿线、灯辉路车辆段区域内尚有村镇企业低效运营。
（二）地区交通系统性不完善
区域内路网受高快速路割裂，道路体系零散，且道路等级整体较低，居民出行绕行及拥堵现象严重；轨交五号线北桥站、剑川路站与周边路网间衔接不足，尚未完全发挥轨交站点对周边土地利用的统筹协调作用。
（三）北桥老街城市发展活力不足
北桥老街区域，北至北松公路与放鹤路，南至俞塘河，呈东西走向，中间被主干道沪闵路横贯，分为东街、中街、西街三个区域，总面积约8.05公顷，总建筑面积约5万平方米。由于该区域呈夹角式布局，规模受限，空间受限，规划用途也受限。虽然近年来已陆续开展非成套公房改造工作，但总体仍以低质居住功能为主，亟待城市更新。
四、相关建议
当前元江商务区（MHPO-0502单元）存在城乡功能混杂等问题，亟待开展地区未来规划研究与开发建设，为空间赋能，推动城市发展进程。颛桥镇于2023年启动元江商务区控规编制工作并形成初步方案，方案涉及若干重要议题，包括：地区功能定位（城市副中心）、交通体系提升、北桥老街更新改造等，需由上级决策后进一步深化完善。
（一）提升元江商务区，打造城市副中心
元江商务区作为闵行南部地区中心，周边拥有较多产业板块、特色产业园区、未来产业先导区及两所高校，为更好落实闵行区“一南一北”发展战略，助力上海科学大道建设，着力提升以大零号湾引领的南部科创中心综合服务水平，结合轨交站点和区域功能提升，建议将元江地区中心提升为城市副中心，同时在原有综合服务定位的基础上，强调副中心产业配套服务功能的补充，打造多元复合的专业型城市副中心。
（二）提升周边交通设施
交通功能方面，元江商务区总体交通系统尚未匹配地区中心功能定位，建议进一步加强与周边马桥镇、吴泾镇联系，在规划东西联络线中增设北桥站。同时，考虑轨道交通车站接驳，利用常规公交、轨道交通市区线，加强东西联络线及相关线路对地区发展支持。
（三）提升公服配套设施
打造优质公共服务空间，结合上位规划要求，区域内规划设置1处市/区级文化体育综合设施，1处市/区级医疗设施，1处市/区级养老福利设施。结合地区现状情况与居民实际需求，建议在MHPO-0502单元内引入优质教育资源，设置一处三甲医院，利用淡水河和沪闵路绿带打造生态蓝绿空间。
发挥规划引领作用，以分区域、分阶段的改造措施焕活北桥老街，提升居住空间品质，完善配套服务设施，将北桥老街地区打造成宜居宜游的社区。考虑到北桥老街区域土地储备动迁的一级开发成本较高，按规划用途商业商办土地出让收益和二级开发销售收益不足以平衡前期成本，建议结合《闵行区南部单元规划》，在MHPO-0502单元控制性详细规划编制中统筹考虑颛桥镇内其他尚未实施的规划住宅用地指标，通过商品住宅的开发来平衡老街区域的前期动迁成本，以解决老街区域居民现状的居住环境，让老街的百姓获得更多的幸福感与归属感。