在“大零号湾”市级战略的大力推进下，区域内电气、华谊等市属国企均有一定量的存量低效产业用地，且有转型利用的意愿，如双钱轮胎地块拟释放闲置厂房空间，电气集团“四大金刚”拟利用现有厂房及土地资源，进行产业升级。如能推动存量低效产业用地转型利用，将为“大零号湾”建设提供相当体量的土地空间资源，赋能产业集聚发展。如华谊万创·新所，原为大中华正泰橡胶厂，2019年上海万科与华谊化工实业、闵行弄升三方出资组建项目公司，以建管一体模式，利用既有土地属性和现状工业厂房进行装修改造和运营管理，将老厂房转型为科创产业园区。现华谊万创·新所已转变为以人工智能、新技术、新材料、高端装备等产业为主体的特色科创园，吸引了一批知名科创企业入驻，包括歌尔光学、电气集团智慧能源、泰尔智慧激光、凯多智能、奕目科技、大音科技等。

华谊万创·新所项目在不改变土地规划性质和产权人的情况下进行了存量盘活，不少国资多采用此类转型升级方式。华谊万创·新所项目也是在区委、区政府及各委办局和主管部门的支持下，通过专项协调会等方式对审批方面的问题进行了协调解决。如能将华谊万创·新所经验做法固化为规范流程，复制推广项目经验，提高政府审批效率，将更有效推动同类存量低效老厂房改造再利用，更好向存量要功能、向更新要效益。

存量低效老厂房转型升级面临审批流程复杂问题。目前，老厂房改造升级面临原始证照图纸缺失、历史产证办理不全和原厂房建筑结构已不能满足现有办公需求等共性问题，导致部分审批条件缺失，增加了项目审批难度和流程时长，影响项目转型意愿和进度。

复制推广华谊万创·新所项目经验，在项目立项、评审、建设等阶段提高审批效率，提高项目转型意愿和进度。

（一）制订计划和建立项目储备库

结合区域规划，制定老旧厂房转型更新专项规划和项目储备库，并制订三年滚动计划和年度实施方案，进行滚动实施，对重点项目进展进行跟踪服务。

（二）建立专项工作机构和工作制度

主要从产业内容和硬件改造两个方面，在区级层面成立专项工作机构，制定专门协调工作制度，协调解决存量低效厂房改造盘活过程中的难点问题。建议由区经委牵头，对产业内容进行评审。建议由区建管委牵头，对项目转型建设方案进行评审。

（三）建立通畅可行的工作流程，简化审批手续

存量工业老厂房建筑的改造一般会涉及部分建筑结构、使用功能、消防设施、外立面的变更内容。按照现行规定，基本都属于特殊类建筑装饰装修工程，很难适用一般类建筑装饰装修工程申报流程。对现行的特殊类建筑装饰装修工程报批流程，并结合实操中的重点和难点提出解决建议：

1、关于项目报建。在项目报建实操中，根据规定需要提供房屋原始产证和图纸，但大部分老厂房仓库由于历史原因，建筑产证不完备、图纸不全，导致无法正常报送项目信息，建议主管部门在受理时灵活掌握，对于无法提供原始产证的建筑，允许申请人提供原始图纸、建设工程规划许可证、施工许可证或竣工验收证明等佐证材料代替建筑产证材料。

2、关于消防设计审查。为了满足消防设计要求，厂房建筑使用功能调整为办公、商业后，除增加消火栓、喷淋等设备设施外，一般都要增加室外疏散楼梯及疏散走道。对于新增的室外消防疏散楼梯和走道、连廊，明确不认定为对原始结构的重大变动，亦不视为新增建筑面积；对于既有建筑间距无法满足现行规范要求的，在原有建筑轮廓线范围内进行的改造，建议按照既有建筑间距水平控制。

3、关于建筑结构审查。老厂房建筑，特别是大型工业建筑一般比较宽大，对于拟改造后的办公和商业用途而言，缺乏舒适性和实用性。对于利用局部开天井方式改善内部采光、通风条件的，建议允许在满足结构安全和审图要求的前提下，以“拆补平衡”的方式适当优化内部空间、弥补天井减少的建筑面积；对于无法下挖地下车库、地面停车位紧张的项目，鼓励利用空地增设地上停车库，不计算容积率；对于原始层高过高无法正常利用或极不节能的历史工业建筑，为满足实际功能需求，提高资源使用效率，允许适当进行隔层改造、增加连廊、加装电梯等优化空间结构。为确保结构安全，须由专业设计单位进行结构计算、编制施工图，并由专业审图单位进行设计文件审查，施工过程中和竣工后由结构检测单位进行过程评估和后评估。