在“大零号湾”市级战略的大力推进下,区域内电气、华谊等市属国企均有一定量的存量低效产业用地,且有转型利用的意愿,如双钱轮胎地块拟释放闲置厂房空间,电气集团“四大金刚”拟利用现有厂房及土地资源,进行产业升级。如能推动存量低效产业用地转型利用,将为“大零号湾”建设提供相当体量的土地空间资源,赋能产业集聚发展。如华谊万创·新所,原为大中华正泰橡胶厂,2019年上海万科与华谊化工实业、闵行弄升三方出资组建项目公司,以建管一体模式,利用既有土地属性和现状工业厂房进行装修改造和运营管理,将老厂房转型为科创产业园区。现华谊万创·新所已转变为以人工智能、新技术、新材料、高端装备等产业为主体的特色科创园,吸引了一批知名科创企业入驻,包括歌尔光学、电气集团智慧能源、泰尔智慧激光、凯多智能、奕目科技、大音科技等。
华谊万创·新所项目在不改变土地规划性质和产权人的情况下进行了存量盘活,不少国资多采用此类转型升级方式。华谊万创·新所项目也是在区委、区政府及各委办局和主管部门的支持下,通过专项协调会等方式对审批方面的问题进行了协调解决。如能将华谊万创·新所经验做法固化为规范流程,复制推广项目经验,提高政府审批效率,将更有效推动同类存量低效老厂房改造再利用,更好向存量要功能、向更新要效益。
存量低效老厂房转型升级面临审批流程复杂问题。目前,老厂房改造升级面临原始证照图纸缺失、历史产证办理不全和原厂房建筑结构已不能满足现有办公需求等共性问题,导致部分审批条件缺失,增加了项目审批难度和流程时长,影响项目转型意愿和进度。
复制推广华谊万创·新所项目经验,在项目立项、评审、建设等阶段提高审批效率,提高项目转型意愿和进度。
(一)制订计划和建立项目储备库
结合区域规划,制定老旧厂房转型更新专项规划和项目储备库,并制订三年滚动计划和年度实施方案,进行滚动实施,对重点项目进展进行跟踪服务。
(二)建立专项工作机构和工作制度
主要从产业内容和硬件改造两个方面,在区级层面成立专项工作机构,制定专门协调工作制度,协调解决存量低效厂房改造盘活过程中的难点问题。建议由区经委牵头,对产业内容进行评审。建议由区建管委牵头,对项目转型建设方案进行评审。
(三)建立通畅可行的工作流程,简化审批手续
存量工业老厂房建筑的改造一般会涉及部分建筑结构、使用功能、消防设施、外立面的变更内容。按照现行规定,基本都属于特殊类建筑装饰装修工程,很难适用一般类建筑装饰装修工程申报流程。对现行的特殊类建筑装饰装修工程报批流程,并结合实操中的重点和难点提出解决建议:
1、关于项目报建。在项目报建实操中,根据规定需要提供房屋原始产证和图纸,但大部分老厂房仓库由于历史原因,建筑产证不完备、图纸不全,导致无法正常报送项目信息,建议主管部门在受理时灵活掌握,对于无法提供原始产证的建筑,允许申请人提供原始图纸、建设工程规划许可证、施工许可证或竣工验收证明等佐证材料代替建筑产证材料。
2、关于消防设计审查。为了满足消防设计要求,厂房建筑使用功能调整为办公、商业后,除增加消火栓、喷淋等设备设施外,一般都要增加室外疏散楼梯及疏散走道。对于新增的室外消防疏散楼梯和走道、连廊,明确不认定为对原始结构的重大变动,亦不视为新增建筑面积;对于既有建筑间距无法满足现行规范要求的,在原有建筑轮廓线范围内进行的改造,建议按照既有建筑间距水平控制。
3、关于建筑结构审查。老厂房建筑,特别是大型工业建筑一般比较宽大,对于拟改造后的办公和商业用途而言,缺乏舒适性和实用性。对于利用局部开天井方式改善内部采光、通风条件的,建议允许在满足结构安全和审图要求的前提下,以“拆补平衡”的方式适当优化内部空间、弥补天井减少的建筑面积;对于无法下挖地下车库、地面停车位紧张的项目,鼓励利用空地增设地上停车库,不计算容积率;对于原始层高过高无法正常利用或极不节能的历史工业建筑,为满足实际功能需求,提高资源使用效率,允许适当进行隔层改造、增加连廊、加装电梯等优化空间结构。为确保结构安全,须由专业设计单位进行结构计算、编制施工图,并由专业审图单位进行设计文件审查,施工过程中和竣工后由结构检测单位进行过程评估和后评估。
关于代表提出“建立专项工作机构和工作制度,由区经委牵头对产业内容进行评审”的意见,根据《闵行区产业用地经营性用地项目准入研判工导则》(闵经发﹝2023﹞51号),目前闵行区已建立产业项目准入平台,由区发改委、区经委、区科委、区规划资源局和区生态环境局(以下简称“三委二局”)共同对存量产业用地项目进行审核,审议项目类型包括工业用地转型项目、存量工业用地提升容积率项目以及存量厂房改扩建等。
其中:对于零星工业用地自行转型开发的项目,项目单位应与属地政府签订转型协议并通过区“三委二局”联合评审,项目需符合规划功能定位与产业发展导向,有利于优化用地结构,激发城市活力,并依据单位规划层次、地区评估,由区政府与实施主体协商土地、经济、招商、建设等相关后续建设实施条件。
对于因发展需要提高建筑容积率需突破合同约定的,项目应通过区“三委二局”共同联合评审,提容后项目达产后地块总工业产值、税收等积极指标应达到本区新增产业项目指标标准的60%及以上,并作为合同条款纳入补签的土地合同中。
对于产业区块内项目提容、改扩建需求符合控规和土地合同约定的,项目单位可通过全市统一的投资监管平台备案后,办理相关手续;在项目施工报建阶段由区建管委和区规划资源局进行审核把关。
我委已在2月20日召开代表专题面商会议中将以上情况告知林艺代表,代表表示已知悉以上情况。
已以上意见供你单位统一答复代表时参考。
闵行区经济委员会
2024年 3 月 12 日
对第七届人民代表大会第五次会议
第0705110号建议的会办意见
区建管委:
林艺代表提出的“关于优化存量低效老厂房转型审批流程的建议”已收悉,现将会办意见告知如下:
当前,随着越来越多老旧厂房改造为商业用途,给消防安全造成一定的威胁,在彻底激活存量低效老厂房转型的同时,保证建筑的消防安全条件至关重要。建筑的改造需要取得消防审核和竣工验收手续,因消防队伍体制改革,消防审核验收行政许可业务移交住建部门,仅保留了公众聚集场所开业前安全检查。
下步,区消防救援支队拟制作《园区消防安全指南》,根据园区内建筑的规划使用性质,总平面布置、防火分区、消防设施和日常消防安全管理等方面明确不同业态类型的消防安全要求,让招商部门提前掌握不同业态类型的消防安全要求,避免出现入驻企业或单位存在不满足消防规范和法律法规的情形。为确保投入运营后的单位更好地落实安全主体责任,消防支队会结合消防监督检查的形式督促单位建立健全消防安全管理制度、定期开展员工消防安全培训、定期组织灭火和应急疏散预案,为提高建筑消防安全条件奠定基础。
以上意见供贵单位统一答复代表时参考。
闵行区消防救援支队
2024年3月7日
1、根据《建筑工程建筑面积建设规范》【GB/T 50353-2013】,室外专用消防钢楼梯,可不计算建筑面积。
2、根据2016年市政府转发的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》,对于利用自有土地建设机械式立体停车设施的,原则上按照特种设备(起重机械)流程执行,可不计算容积率。
3、根据《上海市详细规划实施深化管理规定》,保留地块因完善消防、卫生、交通、确保安全增加电梯等附属设施,可不受建筑面积范围的控制。故保留用地加装电梯可不纳入规划面积控制指标。
以上意见供你单位统一答复代表时参考。
对区七届人大五次会议
第0705110号代表建议的答复
林艺代表:
区七届人大五次会议第0705110号代表建议“关于优化存量低效老厂房转型审批流程的建议”已收悉,经研究,现将办理情况答复如下:
2024年2月20日,区建管委组织各会办单位赴江川路街道办事处与林艺代表进行面商,林艺代表就本建议提出的背景和原因进行了说明,也介绍了华谊万创新所更新改造中遇到的难点和堵点。会上,各主会办单位就存量老旧厂房的改造都给出了意见和想法。
一是用足现有政策。1、针对存量老厂房转型升级,可以通过装饰装修途径进行升级改造。按照《上海市建筑装饰装修工程管理实施办法》(沪住建规范[2020]3号)文件的要求,涉及到建筑主体和承重结构变动的、消防设施变动的、房屋立面改动的以及使用功能调整的则需要报特殊类装饰装修,施工图审查通过后可申报施工许可。2、老旧厂房根据建设年限进行必要的房屋质量安全检测并进行结构加固,对于建筑产证不完备、图纸不全的,建设单位也可以通过其他途径去进行合法性证明,如城建档案馆调取归档施工图纸资料、提供项目的建设手续材料情况(立项批文、规划许可证、竣工验收备案证等材料)。特殊重要项目采取一事一议。
二是探索更新政策。江川路街道由于历史原因,辖区内存在不少的老旧存量工业厂房,已经无法承担原有生产功能,迫切需要进行改造转型,借助大零号湾建设契机和城市更新的不断深化,无论是市级层面还是区级层面都在不断探索更多的政策赋能,希望通过政策支持向存量要空间、向存量要效益。下一步,区建管委考虑把存量老旧厂房转型更新作为城市更新的一个重要课题,结合闵行区实际情况,加强市区联动、部门联动、条块联动,借助全市产业用地综合绩效评估和分类处置的实施,积极推进我区老旧工业厂区做好区域更新和零星更新的工作,同时认真研究更新政策,为存量低效厂房转型升级提供有效路径。
三是做好服务和指导。前期,区建管委也跟南滨江公司签署了延伸服务备忘录,委托南滨江公司开展在“大零号湾”科技创新策源功能区范围内做好既有建筑装饰装修工程施工许可证前期咨询服务、帮办指导。后续,区建管委将继续做好现有装饰装修政策的宣贯,全力支持江川路街道的存量老旧厂房升级改造,在建设程序办理中做好服务和指导工作,在施工过程阶段对项目实施监督检查和指导,确保施工质量符合设计和规范要求。
闵行区建设和管理委员会
2024年4月19日
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