2003年，马桥镇为配合上海旗忠森林体育城建设，对联工村等农村进行动迁，并安置村民易地建房，元吉新村是其中一处。从建造背景、业主来源、房屋性质等因素分析，元吉新村等自建房小区实际为马桥镇安置动迁村民的动迁房小区。
目前，马桥镇共有采用居委会管理模式的自建房小区4个，为元吉新村小区、元祥新区小区、裕丰小区和S32小区，现将各小区基本情况梳理如下：
1.元吉新村小区
元吉新村小区占地面积740000m2，总建筑面积310615 m2，管辖联青路50弄、联青路51弄、联青路135弄、联青路180弄、联青路198弄、花王路450弄、元和路181弄、元江路4260弄、元江路4600弄、华宁路2700弄10个小区。小区房屋基本于2004至2009年间建造。四至范围：东至北竹港，西至华宁路、莘庄工业区，南至俞塘村、元江路，北至元和路、莘庄工业区。规划居住1141户，现共登记人口10950人，其中本市常住人口4050人，外省市租住人口6900人。
2.元祥新村小区
元祥新村小区占地面积约730000m2，总建筑面积272927 m2，管辖联青路699弄1-440号、元江路4595弄、联青路698弄1-111号、元江路4805弄、星星苑四区、星星苑五区、星星苑六区7个小区。星星苑四区、五区、六区共282户，房屋为90年代末建造。元江路4595弄、4805弄以及联青路698弄、699弄基本在2003至2004年建造。四至范围：东至华宁路，西至北沙港，南至俞塘村，北至元江路。规划居住1077户，现共登记人口7825人，其中本市常住人口3583人，外省市租住人口4242人。
3.S32小区
S32小区占地面积235000m2，总建筑面积113887.91m2。管辖富岩路155弄、富岩路156弄、昆阳路2038弄。四至范围：东至北沙港，西至昆阳路2038弄小区西围墙，南至陪昆路，北至俞塘河。规划居住406户，现共登记人口3894人，其中本市常住人口1591人，外省市租住人口2303人。
4.裕丰小区
裕丰小区占地面积220000m2，总建筑面积92757m2。小区房屋基本是在1996-1997年建成，目前已有大部分房屋实施翻建。四至范围：东至北沙港，西至青年路，南至敬南路，北至苏家港。规划居住339户，现共登记人口2722人，其中本市常住人口541人，外省市租住人口2181人。
具体见下表：
|
小区名称 |
占地面积 |
总建筑面积 |
户数户（户） |
居住人口（人） |
||
|
总数 |
本市 |
外来人口 |
||||
|
元吉新村小区 |
740000 |
310615 |
1141 |
10950 |
4050 |
6900 |
|
元祥新村小区 |
730000 |
272927 |
1077 |
7825 |
问题及分析：
由于上述小区建造年代久远，规划设计存在一定的历史局限性，导致小区基础设施缺少、规划布局不合理、硬件设施老旧破损等，已无法满足居民美好生活需要。一是地下管网问题。地下雨污水管线拥堵，部分管道和交接口破损；部分出租屋污水未纳管；二是道路问题。小区建造至今已近20年，当初的道路设计标准低，现小区路面有沉降和裂缝等问题，路面破损严重，坑洼不平，存在安全隐患。宅间道路杂乱，弱电箱、强电箱设置于房屋夹弄中，宅间空地无法合理利用；三是停车问题。由于小区建设时，未将停车位规划纳入总体设计中，导致公共停车位布置较少，没有固定停车位，车辆停放无秩序，经常发生碰擦和拥堵，存在安全隐患；四是绿化问题。小区因分批、分期、分户建造，缺乏绿化整体规划，导致房前屋后的绿化布局不合理，影响居住环境。小区环境差、基础设施少、停车难等问题已成为小区治理的“痛点”。因此，居民群众对自建房小区实施改造的需求十分迫切。 2018-2019年，马桥镇聘请设计公司对元吉新村小区、元祥新村小区的改造进行设计，计划实施宅间改造（自建房宅间道路硬化等）、小区道路拓宽及黑化改造、停车设施改造、绿化改造、环卫设施改造以及其他各类设施改造等。当时2个小区改造费用概算合计约为2.7亿元，按占地面积计算，每平方米改造费用约为184元；按建筑面积计算，每平方米改造费用约为463.7元。 后受疫情影响，2个小区的改造未进行实施。2021-2022年，区人大代表杨玉梅连续两年提出《关于将马桥镇农民动迁安置房小区纳入“美丽家园”项目的建议》的议题。区房管局答复，针对上述自建房小区，拟通过“一事一议”并借鉴“美丽家园”改造模式，待区政府审议通过后，按照先急后缓、分步实施的原则统筹考虑。但至今始终未有明确口径。 1.地下管网改造。用专业设备对地下雨污水管线进行检测，对破损地方进行维修、更换，对拥堵地方进行疏通。对小区弱电管线另行梳理、排管，小区监控点位利用原有位置，线路重新设计，室外监控线缆采用弱电类PE管埋地敷设。将未纳管的出租屋外墙污水管统一就近排入原有污水检查井内。 2.道路改造。主干道和支路水泥路改沥青路面，同时对相应的侧石进行更换，更换雨水口，窨井提升，统一房屋散水。将电箱移至于宅间空地的中央部位，宅间路做沥青路面（做法同道路做法），划设地面停车位并安装限位装置。 3.停车位改造。建造公共停车区域，有序划线，规范停车秩序。将局部绿化改为停车位。拓宽局部道路，设置机动车停车位、非机动车停车位和人行步道。 4.绿化改造。调整房前屋后绿化，做好大树修剪、绿化补种等。 5.路灯改造（裕丰小区）。裕丰小区于2000年前安装的160个路灯，存在不同程度的腐烂等问题，有安全隐患，需要更换。 6.门岗改造（元吉小区）。花王路450弄、联青路51弄、联青路135弄、元江路4260弄、元和路181弄小区门岗因当时设计不合理，存在安全隐患，需要调整。 费用合计：约2.32亿元。（详见附表） 意见和建议：
人民城市人民建，人民城市为人民。践行人民城市理念，就是要聚焦人民群众对高品质生活的需要。希望区相关部门考虑小区改造需求，设立针对性的综合改造提升项目，借鉴“美丽家园”改造模式，采用分步实施、多部门协作的方式，对自建房小区改造提升项目给予政策和资金上的支撑,让动迁农民也能共享经济社会发展成果，共建生态人文美丽家园。 会办意见 马桥镇 ： 马桥镇代表团提出的“关于支持自建房小区综合改造提升项目的建议的书面意见收悉，现将会办意见告知如下： 由于元吉新村、元祥新村、S32小区、裕丰小区建造年代久远，规划设计存在一定的历史局限性，导致小区基础设施缺少、规划布局不合理、硬件设施老旧破损、停车难等问题，已无法满足居民美好生活需要。 为进一步解决小区治理的“痛点”，提高自建房小区人居环境，需对小区地下管网、道路、停车位、绿化、路灯和门岗进行改造，同时做好后续长效管理，为推进自建房小区综合改造提升，我镇积极配合，已完成马桥镇自建房小区综合改造提升项目的报告，将提交区相关部门。 会办意见 区发改委 ： 张建代表提出的“关于支持自建房小区综合改造提升项目的建议”的书面意见收悉，现将会办意见告知如下： 2003年马桥镇为配合上海旗忠森林体育城建设，联工村动迁居民安置于元吉新村，从建造背景、业主来源、房屋性质等因素了解，类似元吉新村这种自建房小区，马桥镇范围共有四个，实际均为马桥镇安置动迁村民的动迁房小区，采用居委会管理模式，分别是元吉新村小区、元祥新村小区、裕丰小区和S32小区。由于当初这些小区建设时，未充分考虑公建配套设施，造成目前设施设备老化破损，特别是小区道路损坏严重，对居民生活影响较大，因而，希望将上述四个小区借鉴“美丽家园”改造模式，采用分步实施，多部门协作的方式，对自建房小区改造提升项目给予政策和资金上支撑。 对于张代表提出的关于支持自建房小区综合改造提升项目的建议的书面意见，建议马桥镇加强与区房管局等相关区职能部门的协调沟通，结合专项整治等相关工作要求，尽快制定分步实施方案，同时请严格控制投资建设成本。 张建代表的建议充分考虑了马桥自建房小区居民急难愁盼的问题，为了让动迁的农转非居民也能共享经济社会发展成果，共建生态人文美丽家园出谋划策，具有很好的借鉴意义，我们将把这些宝贵的建议结合到今后的工作中去。 以上会办意见，供贵单位在统一答复时参考。 会办意见 区水务局 ： 居住区内部的排水设施关系到居民的正常生活，依照《上海市排水与污水处理条例》，权属人应当对内部排水设施进行维护和管理，可自行或委托专业化单位实施养护、疏通、清掏、维修等作业，保障内部排水设施的正常运行。 涉及自建房小区实施综合改造提升项目的，建议依据国家最新规范要求进行设计，严格按照设计方案及规范要求进行建设，并按照《上海市排水与污水处理条例》要求实行雨水、污水分流。改造完成后，设施应及时移交接管，权属人应将排水设施的养护、管理等工作在物业管理合同中予以明确，纳入日常长效管理体系，保障改造成效。 会办意见 区财政局 ： 为将住宅小区打造成平安、整洁、文明、有序的美丽家园，2016年10月起，上一轮“美丽家园”创建全面启动，历时三年，实现创建改造小区667个，创建面积共计5309万平方米。创建内容包括小区顽疾整治、环境提升改造和加强基层治理三个方面。“美丽家园”计划总投资金额40.83亿元，实际总投资金额41.4亿元，其中：市级补贴1.43亿元，区级以奖代补22.74亿元，镇级承担资金17.23亿元。 为进一步顺应人民群众对美好环境与幸福生活的新期待，根据市委市政府办公厅《上海市深化建设新时代“美丽家园”行动计划（2021-2023）》（沪精细化〔2021〕2号）等文件精神，区房管局制定《闵行区“美丽家园”建设操作口径》（闵房管修缮〔2023〕48号）。管理办法主要内容如下：一是基本原则。以问题导向为基础，有重点、分过程逐步开展以居民为主体、坚持长效治理的管理办法；二是创建内容。既要改造硬件，完善社区功能，实现修缮房屋本体、完善配套设施、优化道路、提升综合环境等方面；也要提升软件，建立以党建引领为主线，居民、物业、业委会等为一体的协同运转机制；三是资金政策。补贴控制单价为550元/平方米，扣除市级补贴资金后，街道实施的项目由区财政全额承担；镇级（莘庄工业区）实施的项目，控制单价内区镇按照45：55比例承担。超过控制单价部分及自选项目（如架空线落地、智慧社区新基建等）由镇级承担。 为配合旗忠森林体育城、S32申嘉胡高速等重大市级项目，在马桥镇统一安排下，进行农民自建房小区建设，土地性质为划拨国有建设用地，房产证上土地用途显示为宅基地。由于农民自建房小区的特殊性，未纳入上一轮“美丽家园”和“美丽乡村”创建范围。2024年1月25日，在区发改委召开马桥自建房小区改造问题面商会，会上区房管局、区农业农村委、区水务局等行业主管部门从各自职能出发，对代表反映的小区现存问题，根据现有政策进行介绍和解读。 感谢张代表对于我区农民自建房小区的关心，对您提出的问题，我局将配合区房管局、区农业农村委、区水务局和相关镇，排摸梳理全区自建房小区的整体情况和管理现状，按照相关文件精神，建立形成市、区、镇协同推进机制，为百姓提供一个高品质的居住环境。 以上意见供你单位统一答复代表时参考。 答复内容 答复结果：正在解决 张建代表 ： 2023年，闵行区开展新一轮“美丽家园”建设计划，聚焦2000年前竣工且安全隐患突出、信访矛盾集中、小区环境低效及配套设施严重匮乏的老旧公房、保障房等，针对房屋本体安全、服务功能、道路停车、环境综合等方面进行修缮改造。元祥、元吉、S32小区、裕丰4个小区，是马桥镇人民政府建设的农民安置房，土地性质为划拨国有建设用地，房产证上显示土地用途为宅基地。由于该农民安置房的特殊性，不满足“美丽家园”纳建条件。 2023年，区房管局曾计划通过“一事一议”并借鉴“美丽家园”改造模式对上述小区进行改造，但由于市房管局对修缮平台纳入条件收紧（自建房小区不满足修缮项目房屋属性要求，且无物业底板信息），无法纳入修缮平台。在市房管局对修缮项目审核日趋严格情况下，上述4小区走修缮路径进行改造难度大幅提高。后续，建议马桥镇开展改造方案编制并上报区政府，区房管局将做好业务指导，积极协助探索自建房改造新路径，解决小区居民急难愁盼问题。 版权所有：上海市闵行区人民政府 地址：上海市闵行区沪闵路6258号 邮编：201199 电话：24033000
政府网站标识码：3101120003
| |
