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闵行区维修资金(公共收益)管理制度（2020年3月修订）

来源：上海市闵行区住房保障和房屋管理局发布时间：2020年4月15日

闵房管〔2020〕100号

闵行区维修资金(公共收益)管理制度
（2020年3月修订）

依据《上海市商品住宅维修基金管理办法》、《关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》等相关规定，为加强维修资金和公共收益管理，现制定我区维修资金（公共收益）监管的事前、事中、事后监管制度，具体如下：
一、工作职责
1、区维修资金管理部门
负责新建商品住宅小区维修资金设立、归集、使用的指导和监督；负责监管物业服务企业使用维修资金的状况；负责维修资金管理相关工作的业务指导和培训。
2、街镇（工业区）房屋管理事务机构
负责对小区维修资金划转、使用、续筹及第三方代理记账提供业务宣传、指导和监管，发现问题及时督促整改；定期开展网上巡查工作，采集、上报相关数据信息；负责对应交而未交或业主大会已做出续筹决定仍拒绝交纳情形的相关处置。
3、业主大会、业主委员会
根据法律、法规和管理规约规范使用维修资金；负责督促物业服务企业按照规定在小区内定期公布账目并将公共收益补充划入维修资金账户；负责监督物业服务企业在维修资金系统中依照规范流程操作和支取；负责对咨询维修资金相关问题的小区业主做好解释沟通工作。
4、物业服务企业
负责按照规定在小区内定期公布账目并将公共收益补充划入维修资金账户；负责对咨询维修资金相关问题的小区业主做好解释沟通工作；合法合规地完成业主大会、业主委员会交办的维修资金各项工作。
二、归集划转制度
（一）资金归集
新建商品住宅应当设立专项维修资金，首期专项维修资金由房地产开发企业和购房人交纳。业主委员会成立前，专项维修资金由物业所在地的区维修资金管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。
首期专项维修资金的交纳标准：
（1）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。
（2）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。
新建商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市住房保障房屋管理局和市物价部门核定。
自2019年3月1日起，房地产开发企业应当在办理商品住宅（包括保障性住房）房屋所有权首次登记前交纳其应交的专项维修资金，并垫付尚未销售物业部分的应由购房人交纳的专项维修资金。
（1）2019年3月1日前房地产开发企业已销售（以办理网签售房合同为准）物业部分的购房人部分专项维修资金由购房人交纳，房地产开发企业未销售（以办理网签售房合同为准）物业部分的购房人部分专项维修资金由房地产开发企业垫付。
（2）业主委员会成立之日起15天内，房地产开发企业应垫付尚未销售物业部分的应由购房人交纳的专项维修资金。
（二）资金划转
业主大会成立后，首先应当至区维修资金管理部门取得开户通知书，与本市商品住宅维修资金开户银行签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修资金账户。
业主委员会开立专项维修资金账户后，应当通知区维修资金管理部门，由区维修资金管理部门将专项维修资金专户中已收取该物业管理区域首期专项维修资金的本息划转至业主大会的专项维修资金账户。
三、公共收益管理制度
利用物业共用部分从事房屋场地出租、广告、商业推广等活动的，应当经过业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。公共收入在扣除管理成本后归全体业主或共同拥有该物业的业主所有，应当单独列账并存入业主大会账户。
（一）业主大会账户启用前的公共收益管理
为保护业主利益，防止公共收益流失，业主大会账户启用前，前期物业服务企业应开立前期物业管理公共收益银行监管账户（以下简称公共收益监管账户），将公共收入扣除管理成本后的公共收益存入该账户，入账次数每季度应不少于一次。公共收益监管账户内资金属于相关业主所有，其使用需符合现行法律、法规的规定，并经相关业主表决同意后在街镇人民政府相关部门的监督下支取。
公共收益监管账户开户银行每季度需向区维修资金管理部门提交小区监管账户收支明细。
因前期物业服务企业自身债务等原因导致公共收益监管账户内资金冻结或流失的，开户银行应及时向街镇人民政府相关部门进行报备，相关业主可依法进行维权。
1、账户开立
前期物业服务企业应当在维修资金开户银行（建设银行或上海银行）开立公共收益监管账户，需向银行提交情况说明并作相关承诺。
2、收益入账
前期物业服务企业应当按季度对公共收益进行结算，在扣除管理成本（不大于收入总额的25%）后，于每季度次月10日前存入公共收益监管账户，入账金额应高于公共收入的50%。
3、账目公布
前期物业服务企业应当每月向全体业主公布公共收益明细，接受业主监督及查询。实施代理记账的小区，如物业服务企业经房屋管理事务机构督促后仍拒不公布账目的，可由代理记账单位公布记账情况。
4、收益使用
公共收益监管账户原则上仅提供入账功能。同时满足下列条件的，账户内资金可在所属街镇（工业区）的监督下，经全体业主表决通过后使用：
（1）开发商已提交成立业主大会的书面报告；
（2）需维修和更新、改造的共用部位、共用设施设备已过质保期；
（3）可能对业主生命及财产安全造成巨大危害。
5、收益划转
业主委员会成立后应及时开立业主大会账户，物业服务企业应配合业主委员会将公共收益监管账户中的资金划入业主大会账户。
（二）业主大会账户启用后的公共收益管理
业主大会账户启用后，物业服务企业应当按季度对公共收入进行结算，在扣除管理成本（不大于收入总额的25%）后，于每季度次月10日前存入业主大会账户。
业主大会应根据实际情况在《专项维修资金管理规约》中约定公共收益补充维修资金的比例。公共收益应当按季度补充维修资金，补充比例应当高于50%；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于物业管理方面的需要。
因未签订物业服务合同，导致公共收益长期无法正常入账的托管小区，应参照业主大会账户启用前的公共收益管理，由托管物业服务企业开立监管账户，进行公共收益的管理。
四、信息公开制度
业主委员会和物业服务企业应按季度对维修资金和公共收益的收入和支出予以结算，并于每季度次月10日前将每一笔维修资金和公共收益的收支情况在小区（门牌幢或公告栏）内予以公示、保存，并上传至业主委员会和居委会在小区内设立的微信公众号。
账目公布每年至少两次（上半年7月，下半年次年1月）对半年的收支情况进行公示并拍照上传至维修资金监管系统。
五、档案管理制度
物业服务企业和小区管理处（实行第三方代理记账的小区包括代理记账单位）应有专人负责维修资金和公共收益相关材料档案的保管，并形成索引：
（一）订立的物业服务合同（包括公共收益的分配比例）；
（二）物业维修中产生的报修单、检查单和政府相关部门开具的维修整改单、维修工程合同等相关材料；
（三）物业服务企业和业主委员会有关维修资金和公共收益相关的书面资料，会议的影像与录音材料；
（四）业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料；
（五）业主和使用人的书面意见、建议书、提议；
（六）小区相关建设文件；
（七）印章使用登记表；
（八）其它相关材料。
档案柜应有防盗、防火、防潮、防鼠等措施，档案柜内的档案应以单项工程为单位，按时序整齐排列进行保管。档案不得外借，与小区相关的人员查询调阅档案应进行登记，查阅完毕后应及时放回档案柜，保管不当的由物业服务企业（第三方代理记账单位）承担相应责任，由查阅人原因造成文件丢失或损毁的由查阅人承担相应责任。
业主委员会的档案资料保管、移交等工作根据相关的法规执行。业主委员会的维修资金和公共收益相关材料的保管可参照物业服务企业。
六、维修资金“三审”制度
专项维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。
业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。
（一）银行审核
维修资金支出时开户银行应对维修资金支出所提供形式要件进行审核，对于不符合法规和规定的支出有权拒付。对于由于开户银行审核不严造成违规支付的，在明确责任后，业主可通过司法途径追溯开户银行承担连带责任。区维修资金管理部门及街镇（工业区）房屋管理事务机构可根据《开户银行受托管理商品住宅维修资金业务评估办法》的相应内容予以扣分。
（二）大额资金使用审价
维修工程款金额大于5万元（含5万元）的工程使用维修资金，必须进行审价。工程合同签订前进行预算审价，工程完工后进行决算审价。
开户银行提供免费的大额资金工程审价服务。业主大会委托其开户银行签约有资质的审价单位进行审价，业主大会应承担的审价费用由其开户银行支付。业主委员会在经业主大会同意后，也可以自行选定有资质的审价单位进行审价，审价费用由全体业主承担，不得在维修资金中支取。
维修工程款支付金额不得超过决算审价价格。
（三）财务审计
业主大会应当委托其开户银行签约有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计，业主大会应承担的换届财务审计费用由其开户银行支付。业主委员会在经业主大会同意后，也可以自行选定有资质的中介机构进行审计，审计费用由全体业主承担，不得在维修资金中支取。
七、操作员管理制度
物业服务企业应设立经实名认证的专职维修资金系统操作员，每个小区不少于1名操作员，操作员应认真履行职责，严格按照维修资金使用的相关规定进行系统操作。
区维修资金管理部门应加强对物业服务企业和操作员的维修资金相关法律、法规和政策的培训，经培训合格后发放《业务技能测试合格证》并实名认证。
区维修资金管理部门对违规操作的专职维修资金系统操作员有权取消其系统操作员身份。
（一）业务培训
区维修资金管理部门对物业服务企业（小区管理处）的维修资金操作员每年开展一次业务和操作技能培训。
（二）能力测试
培训后进行业务和操作技能测试，并对测试合格的受训人员发放《业务技能测试合格证》。
（三）身份认证
对持《业务技能测试合格证》并签署《诚信履职承诺书》的维修资金系统操作员进行身份认定和关联。
（四）违规处置
对核实发现有违规行为的维修资金操作员，区维修资金管理部门和各街镇（工业区）房屋管理事务机构可暂停其操作员身份。待物业服务企业作出情况说明并改正，参加复训后视情况予以恢复。凡违规操作的，按相关规定对物业服务企业及项目经理实行记分并通报；对于两次以上违规并不予改正的，取消其操作员身份。
八、检查监督制度
根据《上海市住宅修缮工程管理办法》的相关规定，对住宅或者设施设备进行维修、养护的住宅维修养护项目投资额在30万元(含30万元)至100万元以下的，建议各街镇工业区依照辖区情况纳入各街镇限额以下小型工程建设监督管理范围。投资额高于100万元（含100万元）的，应纳入区级限额以下小型工程建设监督管理范围。
（一）业主监督
通过信息公开（主要是维修资金和公共收益收支的公开）物业服务企业和业主委员会应接受业主监督，房屋管理事务机构对投诉应做到有诉必查，对物业服务企业的违规行为先责令整改，如拒不整改的，按相关规定予以处理。
（二）第三方监管
鼓励各街镇（工业区）和业主委员会、物业服务企业在小区管理中推行第三方监管。
鼓励和支持小区维修资金和公共收益的第三方代理记账，代理记账小区比例以当年度考核指标为准。
对尚未组建业主委员会的前期物业管理小区，公共收益应实行代理记账，通过代理记账记录明晰前期公共收益的收取和支出情况。
第三方代理记账服务企业在记账过程中发现违规现象的应保留证据，要求告知业主委员会和物业服务企业予以整改，并通报街镇（工业区）房屋管理事务机构。
对被取消维修资金操作员身份的物业服务企业或物业服务企业无维修资金操作员的可告知区维修资金管理部门，并书面委托第三方有维修资金系统操作身份的人员和单位代行维修资金系统的操作，相关费用物业服务企业承担。
（三）行政监管
1、街镇（工业区）房屋管理事务机构
各街镇（工业区）应在房屋管理事务机构至少设立一名以上的专职专人维修资金专管员（维修资金专管员不建议由房屋专管员兼任），建立AB角制度，业务受市、区维修资金管理部门指导，接受市、区中心统一培训和相关工作布置，指导和监督本街镇（工业区）的维修资金使用。
各街镇（工业区）房屋管理事务机构房屋专管员和居委会应及时将小区拟开展维修工程的情况通报维修资金专管员，维修资金专管员及房屋专管员应先行开展维修资金和公共收益使用的指导；督促业主委员会和物业服务企业（小区管理处）按规定的时间和要求公示维修资金的收支和将公共收益补充维修资金情况。
各街镇（工业区）房屋管理事务机构应每月对所辖区域已开通维修资金使用的小区进行一次网上巡查，发现问题维修资金专管员应立即会同小区房屋专管员前往小区物业管理处和业主委员会调取维修资金和公共收益使用的相关材料，确认维修资金和公共收益的使用是否存在违规现象，如存在违规使用情况的立即开具《整改通知书》要求违规对象进行整改，同时向区维修资金管理部门上报相关情况。对拒不整改的物业服务企业和小区经理进行扣分处理。维修资金专管员应做好检查台账，记录检查情况。
2、区维修资金管理部门
区维修资金管理部门每月对全区已注册业主大会账户的小区进行网上巡查，发现问题及时通过政务网电子邮件方式告知各街镇（工业区）房屋管理事务机构，要求各街镇（工业区）房屋管理事务机构前往小区进行核实和检查，并协调各街镇（工业区）房屋管理事务机构对违规现象进行查处。
区房管局应组织力量每季度对各街镇（工业区）开展一次小区抽查，对发现问题的小区出具整改建议书，由房屋管理事务机构维修资金专管员进行落实。
对巡查确认和抽查发现的问题进行通报，并根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》进行处理。
九、施行日期
本制度自2020年4月15日起施行。

（此页无正文）

　　　　　　       上海市闵行区住房保障和房屋管理局
                            2020年4月10日

公开属性：主动公开
上海市闵行区住房保障和房屋管理局   2020年4月10日

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