闵房管〔2024〕3号 

闵行区住房保障和房屋管理局

2023年工作总结

2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是实施“十四五”规划承上启下的关键一年。在区委、区政府的坚强领导下，区房管局深入贯彻落实习近平总书记考察上海重要讲话精神，切实践行人民城市重要理念，全力促进房地产市场平稳有序发展，积极培育和发展住房租赁市场，稳步推动城市更新提质提速，有效提升房管精细化智能化水平，更好回应人民群众对宜居安居的美好向往，为闵行建设成为创新开放、生态人文、宜居安居现代化主城区奠定了坚实基础、创造了良好条件。

一、激活政策效能，促进房地产市场平稳健康发展

一是严格执行限购、限售等房地产调控政策。全年完成各类一、二手房交易审限44800套次；全年二手住房成交均价44309元/平米，同比上涨5%。二是合理确定新上市住宅楼盘的备案价格和新出让住宅用地的联动房价，严格执行房价备案“三级审核”制度。全年新建商品住房销售均价70906元/平米，同比下降3%。三是有力推进商品住宅高质量发展。要求新出让的8块宅地的住宅装修标准不低于3000元/平米（集采价)，10个商品房项目申请超低能耗，全市第一个超低能耗项目（世纪古美)于2023年8月通过验收。四是积极引导房地产开发企业加快住宅楼盘的上市供应，核准上市住宅楼盘28个（45个批次)，上市面积127万方。五是着力防范化解房地产项目风险，加强商品房销售秩序监管和预售资金监管，成功化解世纪古美项目、斐丽名邸等项目舆情。

全年各类新建商品房销售面积243万平方米、销售金额904亿元，二手房交易面积169万平方米、成交金额726亿元。全年完成房地产固定资产投资505.71亿元。

二、坚持多措并举，完善住房保障体系建设

1、加快筹措增加供应，缓解新市民、青年人住房困难。保障性租赁住房筹措10674套、供应10128套，完成认定1.2万套人才公寓房源；出台《闵行区关于推进人才驿站建设的实施方案》，建成并启用22个人才驿站。面向建筑施工及环卫、绿化、快递、医护等行业一线职工定向供应“一张床”，在马桥华润有巢保租房项目试点挂牌闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”，集中推出138套房源、440张床位。迭代升级区租赁住房地图2.0版本，实现房源精准匹配。“十四五”以来，保障性租赁住房已累计筹措6.5万套、供应4.4万套，位列全市第二。

2、降准扩面应保尽保，保障中低收入家庭住有所居。一是共有产权保障房，完成本市户籍第十一批次294户申请家庭摇号、238户家庭选房，非沪籍第五批次39户申请家庭摇号、34户家庭选房。完成468户申请人（家庭）满五年购买政府产权份额的审核流程，增加财政收入约3.42亿元。二是廉租住房，新申请家庭审核通过租金补贴219户，复核通过298户，发放廉租租金3406.46万元。享受租金配租1692户，实物配租62户。三是公共租赁住房，完成新增387套房源供应，包括马桥镇悦和雅苑126套、隐秀云邸48套、联仲都悦汇49套、浦江镇双湾景园68套、永康城浦上雅苑51套和华漕镇禧瑞铭庭45套。

3、紧盯目标倒排时点，加快大居、动迁安置房建设。一是大居及配套建设。编制2024-2026年大居配套新三年行动计划，完成新开工1个、竣工6个、开办8个，合计15个任务。出台《闵行区新一轮大居市属保障房外墙外保温维修工作方案》。二是征收安置住房。梅陇镇市二东地块、209五期等6个项目实现竣工，建成安置房8121套67.58万平方米。完成梅陇镇梅香苑、景华新苑2个项目建房协议价格调价以及莘庄工业区27套动迁安置房源搭桥价格核定工作。完成在外过渡群众安置1794户。

三、强化统筹联动，推进城市更新提质提速

1、着力攻坚克难，全速推进“两旧一村”改造。老旧住房改造方面，综合运用民事诉讼、行政调解等手段加速签约进度。吴泾小区启动居民签约29幢、1156户、5.35万平米，并完成100%签约；莘庄老街小梁薄板不成套房屋（0.36万平米）居民异地安置已全部签约，闵行成为全市第二个完成小梁薄板拔点的区。探索形成旧改办证新路径，首张产证成功颁发。“城中村”改造方面，全区57个点位已销项22个，销项率39%。颛桥中心村项目4个商品住宅地块已开工建设，首批商品房实现预售；浦江召稼楼项目已完成动迁80%以上；浦江杜行老街项目已完成实施方案编制并经区委常委会议审议通过；华漕镇诸翟村项目已取得市级认定批复并完成实施方案编制和征询。

2、注重品质提升，稳步推进“美丽家园”建设。重点聚焦2005年底前建成的老旧小区和农民动迁房小区，围绕房屋破损渗漏严重、公共安全隐患突出、公共环境品质不高、公共服务设施缺失等问题，用心用情用专业启动新一轮“美丽家园”建设，打通新建公共服务空间路径。出台《闵行区“美丽家园”建设操作口径》《闵行区住宅小区“美丽家园”建设践行“全过程人民民主”工作指引》，全年开工104万平方米“美丽家园”建设，涉及7个街镇10个项目，房屋主体修缮完工80万平方米。

3、锚定目标任务，加快推进既有多层住宅加装电梯。出台《关于进一步明确闵行区既有多层住宅加装电梯慈善帮扶对象及标准的通知》，进一步降低本区加梯慈善帮扶准入门槛，缓解困难群众加梯筹资难问题；出台《闵行区既有多层住宅加装电梯管线搬迁配套扶持管理办法》，结合“美丽家园”建设同步开展加梯工作。全年新增完工300台、开工301台、签约517台。

四、坚持底线思维，筑牢房屋安全防线

1、压实责任，有序开展自建房安全专项整治。落实《闵行区自建房安全专项整治工作方案》，重点督促七宝镇针对26处严重损坏房屋落实处置管理，获评市自建房安全专项整治工作先进区。

2、齐抓共管，有力消除住宅小区安全隐患。启动世博家园“四街坊”“六街坊”共12万平方米外墙修缮试点工作；面向1086个小区开展高层住宅建筑消防安全专项整治；完成60个小区电动自行车充电设施建设，新增充电设施558个，充电位5320个；完成30个外墙高坠隐患小区维修工作。

3、居安思危，有效夯实房屋防台防汛应急保障力量。组织各街镇（工业区）房管所和物业服务企业开展住宅小区防汛安全大检查，发现问题130处并已督促整改。针对防台防汛期间易积水的24个小区进行重点督查整改。开展闵行区2023年度房管系统防台防汛演练，全面提升应急维修队业务素养。

五、凝聚多方合力，提升物业服务效能

1、健全物业服务组织体系。一是着力打造“美好社区·幸福家园”。指导各街镇逐步形成居民区党组织牵头三驾马车共同参加、相关职能部门参与的每月联席会议制度，实施业委会人选“种子计划”，选派优秀社区工作者担任业委会执行秘书。二是深入开展物业培训。对物业服务企业、业委会、居委会、房管所、社区办（自治办）等从业人员开展培训5批次，参训5000余人次；面向物业服务企业项目经理、维修资金操作员、小区业主委员会主任、房管所专管员及物业治理相关人员，开展红色物业专题培训2000余人次。

2、促进物业服务提质增效。一是推进物业费调价纵深发展。出台《闵行区住宅物业收费标准调整指导手册》，成功推动全区100个小区物业费调价。开展住宅小区物业服务收费信息公开专项排查整治“百日行动”，完成44个小区的抽查检查，发现问题小区25个并已督促落实整改。二是推进物业片区整合降本增效。完成古美街道春意苑和东方御花园2个小区、浦江镇永康城佳兴苑和永康城浦芳苑2个小区物业管理合并，古美街道东兰片区4个小区通过物业整片区管理，破解街坊道路无人管理难题。三是规范物业招投标流程促进公平竞争。完成选聘物业开评标项目51个，其中24个中标项目引入闵行区A级物业服务企业。四是出台《关于闵行区农民动迁房小区物业费补贴的指导意见》，规范街镇财政补贴资金使用。五是规范业委会运作机制。组建业委会960个，应建尽建率达96.97%，启动业委会换届改选270个，完成145个。全面推进住宅小区年度审计工作，启动审计737个小区，开展率达86%。

3、规范维修资金管理使用。全年归集41个项目,归集资金2.68亿元，业主大会公共收益缴纳3.49亿，前期物业管理公共收益缴纳2031.61万元。对53家房地产开发企业的145个项目及62个业主大会维修资金交款情况进行系统核查及实地勘查，催交资金4038.13万元。巡查10万余个工程项目，督促约谈物业公司对存在问题的工程项目进行整改，整改完成率93.36%，冲正维修资金236.65万元。

六、深化数字转型，提升房管精细化治理能级

1、聚焦以房管人，首创“人房共管”平台。打造全市首创的“闵行区住房租赁监管服务信息平台”，着力解决租赁住房底数不清、租赁人员情况不明等监测难题，形成“以房管人、人房共管”联动模式。长租公寓（集中式）采用前台终端“一站式”管理，在七宝镇、虹桥镇等4个纳管项目开展试点；农民宅基地房屋租赁（分散式）率先在全市创新试点的人房共管随申码（物码）应用，生成二维码门牌5万余张。华漕镇12个村实现全覆盖，七宝镇、吴泾镇、古美路街道、浦锦街道等7涉农街镇同步开展试点。

2、强化数字赋能，发挥示范引领效应。对全区物业小区经理和街镇房管所全覆盖开展线上“智慧家园”系统操作培训865人次，完成110个小区应用场景接入“智慧家园”平台。基于莘庄镇康城业委会-物业工程项目签核系统，会同区大数据中心研发区级“社区日常工程维修业委会核准系统”，试点15个小区，涉及107个工程项目，最大限度推动项目公开、资金透明、提速增效。

七、强化顶层设计，规范租赁住房市场有序发展

1、分类指导、精准施策，深入开展集中式长租公寓项目整治。制定《关于本区开展“非居擅自改建长租公寓”项目治理整顿的工作方案》，按照“存量备案一批、提升改造一批、取缔关闭一批”的原则，有序推进本区集中式长租公寓项目整治工作。经排摸，全区有非居擅自改建长租公寓项目539个，其中拟取缔关闭21个，拟提升改造479个，直接存量备案34个，另有5个为酒店和单位宿舍。

2、集中排查、专项整治，全面加强农村宅基地租赁市场管理。出台《关于开展农村自建房“群租”排查整治的通知》《关于开展农村宅基地出租房安全风险排查整治和“群租房”再排查工作的通知》。经排摸，全区有农村出租房11万余间、租客约18万人，涉及2.6万户农户。对出租5间以上农户（6628户）进行重点安全风险排查，发现“群租房”66间，整改各类隐患365处。

3、联合检查、形成长效，开展农村出租房和长租公寓常态化巡查。制定《关于对农村出租房和集中式长租公寓租赁情况开展专项检查的工作方案》，牵头区建管委、区城管局、消防支队、公安分局、区城运中心和各街镇（莘庄工业区）组建联合检查队伍，对全区25个长租公寓、9个村的出租房、600余间房屋开展检查，发现处置各类问题隐患120余处。

2024年工作计划

2024年是全面贯彻落实党的二十大精神的关键之年，是深入实施“十四五”规划的攻坚之年，区房管局将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，深入学习领会习近平总书记考察上海重要讲话精神和对上海工作的重要指示要求，认真贯彻落实全市城市更新推进大会精神和区委、区政府决策部署，紧扣“把让人民宜居安居放在首位”总目标，持续健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，用心用情用力做好房管领域各项工作，努力实现房管各项事业高质量发展，奋力谱写新时代闵行房管工作新篇章。

一、加强精准施策，确保房地产市场平稳健康发展

按照因城施策、一城一策的要求，严格落实执行国家和上海市的各类房地产调控政策，坚持房地产市场平稳健康发展长效机制，着力“稳地价、稳房价、稳预期”，继续加强房地产市场研判，做好项目上市准备，确保及时供应、价格合理、品质提升。

1、聚焦经济稳增长，有序开展新建商品住宅核价上市工作。加强市场研判，坚持增量有序供应、挖掘各类存量，多渠道增加销售，做好2024年项目上市准备，确保供应及时、价格合理、品质提升。新建商品房计划上市销售面积预计在220万方左右，其中协议供应动迁安置房约30-45万方，目标实现一手房销售额850亿元、二手房成交额750亿元。

2、立足维稳防风险，全力保障住宅项目“三保”工作落实。加强新建商品房预售资金监管力度。积极开展房地产项目风险化解工作。合理核定地下车位的上市租售价格，避免车位价格过高引发信访矛盾。聚焦各类商品房项目竣工、交付过程中的难点堵点，依法依规为企业解难题。

3、找准症结促化解，推动信访问题有效解决。分析研判信访诉求，及时梳理共性问题，对开发企业进行业务指导，并对开发企业存在的违法违规等不正当经营行为，通过约谈、发告知函、发整改通知书、进行行业通报、申请暂停网签等措施予以严厉查处。

二、注重宜居安居，夯实住房保障体系建设

全面深入践行人民城市重要理念，积极培育和发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房筹措供应，确保外来人口进得来、留得下、住得安、能成业，为更好满足人民群众对美好居住生活的向往提供坚实保障。

1、加大筹措力度，确保职住平衡。继续通过增加租赁住房土地出让、非居改建、利用集体土地建设等方式，做大增量、盘活存量，切实解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。截至“十四五”末，全区需筹措保障性租赁住房69952套，供应62910套。2024年计划筹措2900套、供应9200套；牵头制定新时代城市建设者管理者之家相关建设方案，细化项目配套设施建设标准，确保房源品质。实现14个街镇（工业区）新时代城市建设者管理者之家全覆盖，全区筹措新增不少于5000张床位。

2、坚持多管齐下，力保住有所居。做好各类配租型保障性住房资格申请审核，严格把好入住人员准入关。廉租住房按照“租金配租为主，实物配租为辅”的原则，按月发放廉租租金补贴，做到应保尽保、应补尽补。公共租赁住房计划新增供应420套房源，包括七宝镇古美名邸78套、颛桥镇华发四季名邸160套和梅陇镇天悦雅园182套。积极落实上级规划建设配售型保障性住房决策部署，并按照“新房新政策，老房老办法”的原则，做好配售型保障性住房的供后管理。

3、加快动迁安置房建设。2024年计划有10个项目共计95万平方米计划列入区重大项目，包括4个开工项目约42万平方米（七宝八队、吴泾花厅、浦江召稼楼12-02、南虹桥15-01），4个竣工项目约21万平方米（梅陇FA-03、虹桥邹家宅、七宝一队、七宝05-08），2个续建项目约30万平方米（浦锦周浦塘南-02、七宝188地块）。根据征收安置住房项目建设进度，跟进周边道路及管线配套建设情况，确保项目按计划节点建设。继续推进已交付项目回购结算工作，加强对相关街镇项目回购结算工作指导。2024年计划完成安置在外过渡群众1400户。

4、加大大居建设力度。2024年，市属保障房项目方面，计划完成梅陇新选址基地02-16A-09地块收储工作，力争年底实现开工，同步启动虹梅南路西侧地块动迁腾地和征收程序。继续配合市大居推进办做好马桥旗忠基地22A-02A地块房源调整事宜，并研究土地收回，重新确定建设主体等。配套项目方面，根据《闵行区大型居住社区市政公建配套三年行动计划（2024-2026）》，计划完成新开工3个、竣工5个、开办4个，共计12个。外墙外保温维修方面，根据市大居推进办的工作要求，会同区建管委督促各建设单位尽快启动维修，力争年内完成全部20小区的维修工作。

三、坚持从严从实，推进城市更新提质提速

城市更新工作一头连着发展一头连着民生。注重问需于民问计于民相结合，以“两旧一村”改造、“美丽家园”建设和既有住宅加装电梯工作的有序有力有效推进为闵行未来发展拓空间、增动力、添活力。

1、挂图作战，加快推进“两旧一村”改造。全面加速推进旧住房改造，在总结好经验、好做法的基础上，继续做深做细吴泾小区旧改群众工作，力争9月底前完成全部居民签约，至年底全面启动项目建设。第一、二批项目计划于2024年完工，并实现居民回搬；同时根据“成熟一幢、开工一幢”的原则，第三批项目按计划推进，形成规模效应。牵头莘庄镇、浦江镇开展莘庄老街、鲁汇一村项目的改造方案研究工作。积极稳步推进“城中村”改造，按照改造项目、改造点位全覆盖要求，滚动制定2024-2026年“城中村”点位分类改造推进计划，并向属地街镇下达“城中村”改造年度目标任务书，年中加强信息跟踪和协调推进，年底强化考核。一是抓市委巡视项目整改，定期督办新虹街道红星村项目收尾、七宝九星村项目建设和梅陇朱行村项目征收。二是抓已认定市级项目建设，持续推进颛桥中心村、浦江召稼楼、浦江杜行老街、华漕诸翟村项目动迁腾地及安置房、市政公建、经营性地块等建设。三是抓整体改造项目认定，会同相关街镇抓紧明确华漕杨家巷村及华漕村（含两个点位）、浦锦恒星村及郁宋村（含两个点位）等5个项目改造范围、改造方式、初步方案，成熟一个申报一个，年内完成2个市级项目认定。四是抓非整体改造点位销项，要求属地街镇每月报送点位动态。

2、谋定快动，扎实推进“美丽家园”建设。高标准、高质量推进美丽家园建设，会同相关街镇和国企代建单位，尽快开展项目踏勘、居民意愿征询及方案设计等相关工作，计划2月完成方案设计与立项审批，4月完成招投标工作并进场施工，确保80万平方米年底全面完成。着力打造“好房子、好小区、好社区”。

3、紧盯目标，奋力推进既有多层住宅加装电梯。全年计划新增完工300台。一是指导街镇引导勘察设计“一体化”委托，加快前期勘察、设计、检测速度，优化取费标准。二是推动闵房集团、城投集团等国有企业参与加梯项目的代建、施工、运维等工作，协同推进加装电梯的实施。三是推动加装电梯工程引入质量潜在缺陷保险，由专业团队对整个建设过程进行管理和监督，加强质量和安全管理和质保期外保险兜底。四是落实加梯“建管一体化”长效机制，明确加装电梯建后管理纳入小区日常物业管理范畴，建立临时性托管机制，扎实推进加梯后半篇文章。

四、聚焦重点领域，织密房屋安全防护网

聚焦城镇自建房整治、防台防汛房屋安全和应急力量储备等重点领域，加强督促指导，健全房屋安全长效管理机制。及时跟踪督促七宝镇相关整治进度，抓好自建房安全隐患的工程性整治，坚决遏制重大事故发生。研究健全房屋安全管理长效措施，织密织牢安全责任体系，切实增强责任感和紧迫感，将防范化解安全风险的责任扛在肩上、落到实处。

五、强化统筹联动，促进物业服务提质增效

一是完善物业服务市场机制。鼓励业主大会通过公开或邀请招投标方式选聘物业服务企业，引导本区评价A级及挂星的优质物业服务企业积极参与本区物业市场招投标活动，规范中标物业企业网签合同。二是发挥物业共建考核政策效能。开展年度物业共建申报、考评及资金下拨工作，以各街镇物业考评为契机，督促街镇对单个物业在管且服务水平长期未得到改善的小区加大考核淘汰力度，持续发挥共建资金对物业费标准提升、物业区域合并、物业管理归并小区的激励作用，使物业共建资金使用绩效最大化。三是推动物业服务价格形成长效调整机制。重点关注业委会组建换届完成及物业合同到期等关键节点，通过党建引领下社区各方参与的小区共建治理模式，指导街镇房管部门对具备条件的小区开展物业费调整，努力推动“质价相符、按质论价”的良性物业服务机制逐步形成。四是扩大物业管理合并试点范围。总结古美东兰片区4个小区物业管理合并的经验，形成面上可复制可推广的工作机制，鼓励引导各街镇对建筑面积较小的相邻小区进行物业管理区域合并或管理合并，合并后重新选聘统一的优质物业服务企业，实现物业服务企业规模化、区域化管理，降低运营成本，提高服务质量。五是规范完善业主自我管理。推动街镇符合条件小区全覆盖开展年度审计工作，督促业委会日常工作有效开展、资金合规使用。推行业委会线上规范化评估，提升业委会依法合规运作水平。

六、坚持数字赋能，提升房管治理效能

围绕“建、卖、修、租、管”房屋全生命周期管理要求，着重做好“数字房管”平台系统整合工作，深化“智慧家园”“人房共管”“签核系统”项目建设，逐步实现“智能化、数字化、智慧化、一体化”管理服务。

1、打造“数字房管”统一平台。从共性能力层、应用层和展示层三个维度，按照“统一门户、统一登录和统一数据库”要求，建设统一的“数字房管”门户，实现房管自建业务系统的统一整合。

2、深化“人房共管”平台建设。深化平台功能建设和接入随申办应用。始终强化主业主责意识，基于“住房租赁人房共管系统”，持续优化长租公寓和农村出租房综合管理机制，推进“人房共管”，与公安等部门形成合力，不断加强住房租赁管理。

3、推广“智慧家园”应用接入。完成闵行区智慧家园平台优化，重点完善平台数据分析及社区应用赋能相关功能。进一步加大“闵行区物业服务直通车”的运用推广，通过加大对平台运用率和案件处置率的考核指标、提高直通车平台的运用活跃度，实现居民诉求即时回应、结果反馈精准到位，切实降低我区网格平台上物业管理类案件的诉求量。

4、优化“签核系统”平台建设。数字赋能业委会建设，将在全区维修工程量年度超过50单的15个“红色物业”示范小区开展试点运行，推广“社区日常工程维修业委会核准系统”平台应用，推动住宅小区业主自我管理、业委会规范化运作和物业服务水平提升。

七、做实治理整顿，实现租赁住房市场规范有序

根据《关于本区开展“非居擅自改建长租公寓”项目治理整顿的工作方案》《关于加强闵行区农村宅基地房屋租赁管理的工作方案》，在对长租公寓全面排摸、综合评估明确处置意见的基础上，加快推进存量备案、提升改造和关闭取缔等整治工作，力争在9月底完成。并切实落实长效机制和日常监管职责，确保“严控增量、严管存量”的目标。同步加强关于农村出租房和住宅小区房屋租赁管理工作，在全区9个涉农街镇全面推进“人房共管”新模式的落地应用，加快建立农村出租房信息动态更新机制，重点聚焦群租房的发现和整改，及时消除安全隐患。

闵行区住房保障和房屋管理局

                                         2024年2月22日

公开属性：主动公开                                   

上海市闵行区住房保障和房屋管理局    2024年2月22日