为进一步加强老旧公房小区物业管理共建工作，提升物业服务质量，本局会同区财政局修订了《闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施办法》（以下简称“物业管理共建实施办法”）。

一、修订的背景和目的

闵行区自2010年起，对2000年前建造的老旧公房小区和早期市区动迁到闵行的外区动迁房小区实施物业管理共建，现行的第四轮物业管理共建政策从2022年10月1日开始，至2025年9月30日有效期届满。在总结经验、深入调研、广泛听取意见的基础上，本局整合了《闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见》（闵府规发〔2022〕7号）及其配套的物业管理共建考核评价奖补细则，并做了较大幅度的修订完善。

目前，老旧公房小区居民日益提高的宜居需求与小区物业服务水平滞后之间矛盾依然存在，物业服务企业因成本上涨导致的运营压力与小区业主的物业服务消费观转变难、物业费上调难、收缴率低之间的矛盾依然存在。同时，生活垃圾分类等工作进一步增加了物业服务企业的经营负担，加剧了老旧公房小区日常维修和管理运营困难，不利于实现建设安全、整洁、文明、有序小区的目标并持久巩固相关成果。

为有效提升老旧公房小区物业管理与综合服务水平，在前四轮物业管理共建工作基础上，坚持绩效评估、政策评估和专项审计并重，不断调整完善政策，制定新一轮物业管理共建实施办法，通过坚持党建引领物业治理，完善居民区党组织领导，居委会指导监督，业委会和物业服务企业协同运转的工作机制，以考评奖补方式激励物业服务企业提升专业化、规范化水平，持续提高老旧公房小区物业服务水平和居民满意度。

二、修订的过程

在起草调研、征求意见等阶段，相关各方为完善政策提出了许多有益的意见建议。

2025年3月期间，我们走访调研了梅陇镇、虹桥镇和江川路街道等共建重点区域，与基层房管所、部分共建小区的居委会、业委会、物业服务企业座谈，了解上一轮物业共建政策实施情况，听取对新一轮政策的意见。各方认为，物业管理共建政策对加强相关小区的物业服务质量，对满足居民对宜居环境的需求发挥了重要作用，建议延续本区物业管理共建政策，适当提高补贴标准。

6月23日至2025年7月28日期间，物业管理共建实施办法征求了市房屋管理局物业处、区财政局、区审计局及相关镇、街道、莘庄工业区的意见，采纳了资金拨付方式表述的修改意见，基本采纳了完善物业管理共建考核奖补退出机制的有关意见，未采纳奖补标准的有关意见。7月17日至7月25日期间，物业管理共建实施办法征求了部分区人大代表、区政协委员和物业行业专家的意见，作了修改完善。

三、修订的主要内容

物业管理共建实施办法主要从以下方面进行修订：

（一）改变发文形式。整合《闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见》及其配套的物业管理共建考核评价奖补细则，主要是在“五、考评奖补”和“七、资金管理”中吸收优化两者内容，以落实精简文件、提升操作性的有关要求。

（二）提高准入条件。在“四、准入条件”中，将共建范围内的小区申请参加共建的一项准入条件，物业费收缴率（实收物业费占应收物业费比例）由80%提升至85%，以进一步督促共建小区的物业服务企业提升管理和服务水平。

（三）完善考评奖补。一是对于考评方式，增加了居委会、业委会在评价前应听取居民代表、业主小组组长等多方意见的要求，以提升评价的客观性。二是对于奖补标准，根据财政预算绩效评估意见，把面积1万平方米以下共建小区的奖补标准由0.8元/平方米·月改为0.6元/平方米·月，同面积大于1万平方米、小于1.5平方米的共建小区；提升考评要求，把取消奖补资格的考评得分由低于70分调至低于80分，考评得分70-80分的不再给予奖补，并对物业服务企业失信行为累计记分达到6分、9分、12分、15分的小区扣减奖补资金的力度，依次另扣由0.01-0.04元/平方米·月调至0.03-0.06元/平方米·月。此外，为推动少数共建小区及早把物业费标准提高到0.8元/平方米·月（2015年3月1日本市公房小区物业费标准政府定价废止前的物业费标准）以上，增加了面积1.5万平方米以上的公房小区和混合型小区（零星小区合并为一个物业管理区域的，面积1.5万平方米以下的原各零星小区除外），各类房屋的物业费未全部达0.8元/平方米·月的，各月均按0.2元/平方米·月标准奖补；外区动迁房小区各类房屋的物业费未全部达0.8元/平方米·月的，各月均按0.1元/平方米·月标准奖补。

（四）强化退出机制。加强对区物业服务综合评价结果的运用，加大劣质物业服务企业的淘汰力度，增加了对连续两个季度物业服务综合评价为C级的共建小区物业服务企业，实行一票否决制，取消当期及本轮政策后续各期的共建奖补资格，但被取消共建奖补资格的小区如果重新选聘物业服务企业，新进物业服务企业符合准入条件的仍可申请共建奖补。

闵行区住房保障和房屋管理局

2025年11月28日