《闵行区住房发展“十四五”规划》（简称《规划》）问答解读

1.《规划》是如何编制形成的？

在2019年开展《规划》前期预研究的基础上，2020年3月，在闵行区住房保障和房屋管理局牵头下，《规划》编制工作正式启动。整个编制工作历时一年多，在编制过程中坚持开门编规划，采取多种方式广泛听取各方意见；注重规划衔接，不断与市级相关规划、区级《规划纲要》对标对表；强化战略引领，为闵行区建设创新开放、生态人文的现代化主城区提供支撑；明确规划定位，立足于服务和融入全区发展大局。《规划》编制主要分为四个阶段：

一是部署启动阶段。全面启动部署《规划》各项工作，制定《规划》编制工作方案，收集相关资料，组织座谈调研。二是初稿编制阶段。广泛听取区相关部门、街镇、产业园区、社区、房地产企业等各方意见建议，形成《规划》初稿。三是深化完善阶段。在征求市房管局、区相关单位、各街镇、区人大代表和政协委员、有关专家意见的基础上，根据区领导相关要求、区发展改革委的反馈意见，对《规划》初稿进行修改完善。四是衔接发布阶段。形成《规划》衔接稿，根据区发展改革委对规划的修改意见，进一步深化完善；形成送审稿上报区政府，经区政府重大行政决策程序后正式发布。

2.“十三五”时期，闵行区住房发展取得了哪些成效？

总体来看，“十三五”时期，闵行区实现房地产市场平稳有序发展，积极培育和发展住房租赁市场，缓解居民住房困难，切实改善居民居住条件，不断创新基层治理机制，明显提升房屋管理精细化智能化水平，为“十四五”时期的住房发展奠定了坚实基础。“十三五”时期，闵行区住房发展主要有以下六个方面的成效：

一是房地产市场平稳有序发展，商品住房供应相对充足，价格总体稳定，“十三五”期间，商品住房供应面积保持在每年40-50万平方米，新建商品住房去化周期基本稳定在1年左右，同时，完成全市“类住宅”整治试点，建立了长效监管机制；二是住房租赁市场培育进展顺利，制定了《闵行区租赁住房工作建设推进总体方案》，基本建立住房租赁市场管理和服务制度，筹措新增租赁住房6.5万套；三是居民住房困难进一步缓解，深化完善“四位一体”的住房保障体系，保障房及配套项目完成情况在全市名列前茅，公租房充分发挥了对重点企业、重点人才的保障功能，为闵行区经济社会发展提供有力支撑；四是居民居住条件切实改善，“美丽家园”建设综合提升了住宅小区的安全性、功能性和景观性，集中城市化区域城中村现象基本消除，老街旧住房片区“房屋质量、消防安全、卫生设施、内涝问题”四个保基本改造基本完成，老旧工房成套化改造受益居民4100余户；五是社区治理环境不断优化，开展“五违四必”整治规范住宅小区公共管理秩序，居民区“党建领航·红色物业”创建，“闵行区物业服务直通车”、“闵行区物业行业监管评价系统”等机制创新、技术升级助力物业行业整体水平得到有效提升；六是房屋综合管理水平显著提升，“数字房管”在物业服务管理、住房保障、房地产市场管理中得以落实，在城市运行和治理工作中发挥积极作用。

3.《规划》编制的总体思路是什么？“十四五”时期，提出了怎样的发展目标？

“十四五”时期，推进闵行区住房高品质发展，提升房屋管理水平，保障基本居住功能，提高居民居住品质，是实现闵行区高质量发展和高品质生活的重要保障。《规划》编制以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念统揽住房发展领域各项工作，贯彻落实区委、区政府中心工作，围绕全区的“提升核心优势、深度产城融合”发展主线，住房发展规划坚持“加快高质量住房发展，深化高水平房屋管理，推动高品质安居乐业”主线，把让人民宜居安居放在首位，以顺应人民群众日益增长的美好居住新期待，实现住有所居、优其所居。同时，《规划》坚持了三项基本原则：坚持服务区域发展战略、坚持服务住房民生保障、坚持服务治理能力现代化。

《规划》明确了闵行区“十四五”住房发展总体目标为：房地产市场保持平稳健康发展，租赁住房形成有效供给，“四位一体”住房保障水平显著提升，老旧住房厨卫改造基本完成，住宅小区综合治理水平全面提高，房屋全覆盖管理体系逐步建立健全。至2025年，基本形成“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体”、租购并举的住房制度体系。总体目标体现为五个具体目标：房地产市场平稳健康发展、住房租赁市场量质并重发展、住房保障效应持续发挥、老旧住房居住条件不断改善、住宅小区综合治理水平全面提高。

4.“十四五”时期，《规划》提出“保持房地产市场平稳健康发展”，具体有哪些举措？

“十四五”期间，要注重精准调控，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持商品住房价格稳定、住房供应节奏有序，持续规范房地产市场秩序，确保房地产市场平稳运行，发挥好房地产业对地区经济发展的重要作用。未来五年，一是要加强房地产市场调控。贯彻落实国家和本市各项房地产调控政策，保持市场销售和去化在合理区间。注重“稳价格、稳预期和防风险”，确保区域住房均价波动与全市基本同步。比如，运用价格备案等制度，指导帮助开发商理性定价。二是让市场供应保持在合理区域。有序供应增量，提质利用存量资源，保持本区新建商品住宅供应量和供应结构总体平稳，商品住宅年度供应量保持在60万平方米左右。比如，在以中小套型住房供应为主的前提下，适度提供与家庭不同阶段相适应的住房套型；根据市场供需情况，精准调控商品住房项目上市节奏。三是要进一步规范房地产市场秩序。比如，加快建立健全房地产项目全过程监管机制，加强住宅商办市场动态监测分析，加强对存量房市场交易信息管理；落实属地管理机制，加大对属地政府房地产市场领域监管工作的考核力度；加强房地产估价机构和经纪机构管理，发挥行业协会作用，遏制房地产市场领域违法违规行为。四是要持续优化房地产市场营商环境。以服务促监管，比如，加大房地产经纪信息资讯平台中政策规定、房源客体等各类资讯的共享；加强房地产开发企业、中介机构的销售行为指导和监管，创新交易登记信息查询等流程。

5.“十四五”时期，如何以更高居住品质、更优服务为导向，持续提升住房保障服务能级？

“十四五”期间，要优化完善与经济社会发展阶段相适应的“四位一体”住房保障体系，持续发挥住房保障效应。至2025年末，新增廉租住房受益家庭数500户；新增筹措公共租赁住房3500套；新增共有产权房受益家庭800户，实现征收安置住房计划竣工250万平方米。“十四五”期间，一是要发挥廉租住房托底保障作用。一方面，要坚持租金补贴为主，实物配租为辅，继续实现廉租住房“应保尽保”。另一方面，要完善实物配租房源供后管理工作。比如，加大对入住对象的服务力度，强化对租金欠缴等违规现象的整治工作。二是要强化公租房服务经济社会发展功能。特别是要解决各类人才、产业工人的阶段性居住困难。比如，在房源筹措方面，探索闲置征收安置住房、代理经租社会闲置存量房源用作公租房，探索推进公租房宿舍型或拆套合租试点。在供后管理方面，加强对租赁期即将陆续届满入住对象的退出机制，优化公租房签约、收租等业务信息化管理机制，建立健全单位租赁房长效管理机制。三是要进一步扩大共有产权保障住房受益面。比如，进一步贯彻落实非沪籍居民家庭申请共有产权保障房相关工作，继续深化完善共有产权保障住房的申请供应机制。四是要提高征收安置房建设与在外过渡安置的供需适配性。建设“项目选址好、方案设计好、工程质量好、环境配套好、长效管理好”的征收安置住房，着力解决动迁安置农民在外过渡问题，努力实现在外过渡户“3年有房住，5年全安置”的目标。五是要继续推进大型居住社区建设。全面启动梅陇新选址基地建设，力争部分保障房地块能够竣工，同时，力争实现配套建设与住宅建设同步。

6.“十四五”时期，如何实现《规划》提出的“全力实现租赁住房供需平衡”？

量质并重发展住房租赁市场，是加快建立租购并举住房制度的重要举措。“十四五”期间，要坚持建管并重、以管为主，促进形成经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。具体来说，一是要全力推进租赁住房建设供应。至2025年末，形成可供应的社会租赁住房6.5万套。比如，优化租赁住房空间布局，在产业集聚区和交通枢纽等区域重点发展租赁住房；全面推进已落实的租赁住房项目建成供应，加快租赁住房项目前期审批速度；加强改建租赁住房的建设监管，确保租赁住房安全；及时优化调整租赁住房供应结构，逐步形成人才公寓、白领公寓、蓝领公寓分类供应体系，为各类人才提供多元化品质化租赁住房，加大对产业工人和公共服务从业人员的宿舍型租赁住房供应。二是要完善租赁住房供后管理。一方面，提升租赁住房管理服务效率和服务质量，打响“悦居闵行”品牌。比如，优化线上线下租赁平台，充分应用智能化管理工具实现精细化、可视化管理。另一方面，强化住房租赁市场对人才支持作用。比如，完善相关租金补贴政策，有效降低人才居住成本。三是要规范住房租赁市场秩序。比如，落实《闵行区租赁住房管理办法》，探索建立不同类型租赁房源运营管理模式；建立健全住房租赁市场监测体系，探索完善核查挂牌房源真实性、提高租赁合同网签备案率等措施；落实属地管理责任，完善中介和租赁行业长效监管机制，强化对住房租赁市场主体的信用管理；探索建立租赁机构“暴雷、抛盘”后的应急托底保障机制，防范住房租赁企业经营风险向金融领域传导；发挥品牌企业的标杆引领作用，培育品牌化规模化的租赁机构和经纪机构。

7.“十四五”时期，如何促进社区治理精细化发展？

闵行区住房管理进入精细化阶段，“十四五”期间，要提升社区治理精细化水平，形成党建引领作用明显、行业管理更加精细、人居环境舒适和谐的社区治理共同体，实现物业服务综合评价满意度持续上升，物业费收缴率稳步上升，业委会规范运行水平和自治能力持续加强。一是要逐步提升社区治理精细化水平。力争社区综合治理水平位于全市上游，促进物业服务规范化水平位于全市前列。比如，完善物业管理规定配套政策，推进物业服务规范化建设；加强物业行业监管，实现物业服务综合评价满意度持续上升，物业费收缴率稳步上升，网格平台投诉量明显下降，来信来访接办量显著下降。二是要持续强化党建引领社区治理机制。完善“党委领导、政府监管、市场服务、社会协同、居民自治、法治保障、科技支撑”七位一体住宅小区综合治理新格局，提高基层社区治理的社会化、法治化、智能化和专业化水平。三是要夯实物业服务企业组织力建设。加强行业指导监管和保障支撑。比如，构建“区-镇-社区”党组织领导下的联动服务机制，培育一批党组织引领强、行业带动力强、社会影响力强的星级物业服务企业；建立多层次的行业队伍培养机制，强化相关岗位职业技术培训；引导物业服务企业依托“互联网+”，探索创新物业管理服务模式。四是要健全完善物业服务市场机制。比如，在物业服务价格方面，健全“质价相符”的物业服务定价机制，完善物业服务价格评估技术规范，推动物业费标准较低的老旧小区启动价格调整工作；同时，探索扩大住宅小区合并试点范围，以规模效应降低服务成本。在行业监管方面，加强物业行业事中、事后监管，提升“闵行物业服务直通车”和“闵行区物业行业监管评价系统”智能化监管能力；同时，加强对物业服务企业及从业人员信用信息管理。五是要进一步提升业委会规范化运作水平。在党建引领社区治理的前提下，不断加强对业委会的指导和监督力度。比如，推进符合条件的小区业委会应建尽建，加强居委会对业委会的指导监督，探索业委会日常运作线上监管模式。

8.“十四五”时期，在改善老旧住房居住条件方面将有哪些思路和举措？

闵行区老旧住房品质提升与居民的高品质要求还存在一定差距，“十四五”期间，要坚持民生优先，有序推进各类老旧住房改造，建立与城市更新、城乡一体化发展相适应的旧住房改造体制机制，着力解决“房屋不成套等先天性功能缺失、结构与设施功能性减退、使用安全管理缺失”三个关键问题，全力打造与建设品质之城相适应的居住环境。为此，一是要大力推进老旧住房项目改造。至2025年末，计划实施老旧小区改造面积约80万平米。一方面，着力推进全区老旧工房成套化改造。比如，完成江川地区非成套房屋的成套化改造任务，推进其它街镇“愿改可改”项目改造。另一方面，有序推进老旧住房征收改造，比如，推动对已确定为征收改造的老街旧住房、市级新认定的城中村改造项目的改造方案落实。此外，全面完成虹桥机场航空噪声治理（二期）改造工程，对年久失修存在安全隐患的老旧住房拾遗补缺进行改造。二是要探索老旧住房修缮改造新机制。探索“业主出资、政府扶持”的修缮改造新机制，深化老旧住房改造内涵，补齐基础设施和公共服务配套短板。三是要加大既有多层住宅加装电梯工作推进力度。按照“能加、愿加则尽加、快加”原则，加快推动既有多层住宅加装电梯项目落地。比如，指导街镇搭建加装电梯社区协商平台，全面启动本区14个街镇加装工作，争取形成连片式加装态势；编制本区加装电梯代建实施单位管理办法，培育专业化的社会服务组织；依托“一网统管”，建立加梯电梯网上展示平台，使加装电梯查询更便捷、案例更直观、选择更清晰。

9.“十四五”时期，闵行区在提升住宅品质方面有什么考虑？

除改善老旧住房居住条件压力加大外，闵行区住房发展仍存在部分新交付住宅项目品质不高、附着物及构筑物可能有安全隐患等问题。“十四五”时期，闵行区将进入住房品质促提升阶段，一是要着力提高各类住宅建设质量。一方面，践行绿色建筑和装配式建筑理念。比如，推进安全耐久、健康舒适、资源节约、环境宜居的绿色新建住宅，倡导住宅引入无障碍设施等适老化设计，提升老旧住房外立面品质；引入“社区规划师”制度，推进“小区、街区、社区”联动改造。另一方面，要加强质量源头管控。比如，制定出台居住房屋建设源头监管相关办法，优化和规范房屋地上挑空、地下结构、预留空间等设计，并加强竣工验收。同时，还要深化新建住宅交付使用管理。力争商品住房基本达到100%精装修的交付标准，确保配套设施与住宅同步交付。比如，规范和提高机动车位和非机动车位的配建指标，完善充电设施等配置；严格生活用水相关建材把控，加强水质常态长效监管；加强信息分析，建立住宅项目全生命周期计划管理；提升虹桥商务区等重点区域住宅建设管理水平。二是要强化房屋使用安全全覆盖管理。一方面，要建立健全房屋使用安全管理体制机制。比如，落实上海市房屋安全使用管理办法，建立健全房屋使用安全管理体系，建立配套适需的区镇两级房屋安全管理工作机制；完善房屋安全使用监管技术服务体系，构建房屋安全检测、修缮及危险应急处置等领域的专业服务机构库和专家库。另一方面，推进房屋使用安全日常监管全覆盖。比如，建立房屋全覆盖管理基础信息数据库，提高日常管理效率；发挥社区、物业服务企业基层监管作用，加强房屋使用安全日常巡查；制定房屋安全预警和消险处置方案，落实房屋安全突发事件应急处置机制。

10.“十四五”时期，闵行区如何进一步提升房屋综合管理水平？

“十四五”期间，要坚持服务发展，加速增强管理效能，优化营商环境。一是要深化“智慧房管”理念。比如，融入城市“一网通办”“一网统管”体系建设，完善闵行区房屋管理综合信息系统，形成从竣工、上市、使用、拆除的全生命周期管理数字化跟踪管理；加强各条线、各部门之间数据共享，提升数据利用的广度和深度，加快实现“数字房管”向“智慧房管”的跨越。二是要健全房屋管理体制机制。重点强化街镇基层统筹协调能力，发挥街镇房屋管理主体作用。比如，重点突出街镇基层房管各职能部门的业务指导、资源统筹和专业服务等工作职能；由街镇房屋管理部门和机构牵头，依托街镇网格化平台统筹各职能部门力量，建立小区日常巡查、问题发现、联合处置、联动应急、反馈督办等工作机制。三是要优化房管领域营商环境。比如，深入推进“放管服”改革，全面推行一体化政务服务模式，实现“零材料”“零跑动”在线办理；完善房屋管理领域社会信用体系建设，为各类市场主体营造稳定、公平、透明、可预期的良好环境；规范政府行政决策，加大政策解读力度。

11.“十四五”时期，如何推动《规划》落地实施？

“十四五”期间，一是要加强各类政策保障，明确区级实施主体责任，制定有助于规划落实的政策制度和具体实施意见。二是要强化闵行区房管部门在住房发展中的管理监督和统筹协调作用，在土地供应、资金保障、项目审批、建设协调、政策制定、居住人员管理和监督考核等方面加强沟通协调。三是要完善土地供应方式，确保商品住房用地稳定供应，保障性住房用地优先供应，租赁住房用地有序供应。四是要加大对保障性住房建设、老旧住房改造、社区治理、住房管理信息化建设的资金支持，并对规划的监测、评估、实施给予相应的资金保障。五是要依托“一网通办”“一网统管”体系建设，增强信息化技术支撑，加快智能化技术在房地产开发、住房租赁市场、住房保障和住宅小区综合治理领域的创新和应用。