各办公室、各企事业单位、各居委会：

街道房管办事处拟定的《古美路街道长租公寓项目管理方案（试行）》已经街道办事处同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

特此通知

闵行区古美路街道办事处

2020年3月9日

古美路街道长租公寓项目管理方案

（试行）

为贯彻落实《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办[2017]49号）文件精神，结合《关于闵行区租赁住房监管的指导意见》，推进古美路街道“长租公寓”以及“非居住存量房改建和转化租赁”工作的健康发展，确保有效管理，特制定本方案。

一、管理范围

管理对象为经认定的租赁住房项目，包括利用存量非居房屋改建转化的租赁住房项目和纳入名录制长租赁项目。

二、主体责任

经认定的租赁住房项目建成后，经租机构应全面承担项目营运的主体责任，加强日常营运管理，确保项目有序、规范和安全运行；建立健全相应的管理制度，及时向街道职能部门报备；切实履行好人口治安管理居住登记、房屋租赁管理、物业使用安全管理等方面的责任和相关承诺，符合消防监管要求，自觉接受街道和上级职能部门的监管；开展房屋经租时应遵纪守法、诚信经营和规范服务。

三、监管事项

(一)经租机构主体备案

从事租赁住房经租的经租机构，在营业执照增加“住房租赁经营”业务后，应持相关材料向区住房租赁服务中心办理经租机构主体备案，并申领网签密钥、开通租赁合同网签功能等手续。

（二）租赁住房项目备案

经认定的租赁住房项目在营运前，经租机构应向区住房租赁服务中心办理项目备案，并在不动产登记信息系统内予以记载。

（三）相关信息明示

经租机构在对外租赁时，应明确告知租房者租赁住房周边环境及相关公共服务配套情况，并在房屋租赁合同中予以明示，不得发布虚假信息。

（四）合同签约管理

租住租赁住房，应通过上海市住房租赁公共服务平台签订房屋租赁合同（即合同网签），签约时租赁服务机构应对承租人及同住人的身份进行查验和登记。

对于经租机构使用自制版租赁合同的，相应的住房租赁合同信息必须在5个工作日之内录入市房管局的网签系统（或上报房屋管理部门），生成相应的网签版租赁合同信息，并对有需要的承租人及时打印和提供网签租赁合同。

（五）合同备案登记

租赁合同（网签）签约后一周内，经租机构（或配合承租人）应按照本市相关规定和要求，到相关部门办理合同备案登记（网签和备案一体化的除外）。

（六）租金价格

经租机构应根据市场行情和需求、以及自身产品的定位等情况，制定合理的房屋租金价格，不得哄抬房租，制定明显背离市场价格的租金标准。

房屋的租金标准应在租赁合同中约定，租赁期一年内的当事人应当一次性约定租金，租赁期一年以上的每年只能调整一次租金标准，但合同对租赁标准调整另有约定的除外。

租赁合同期间出租人不得单方面提高租金标准。

出租人可以根据租赁合同约定的数额向承租人收取租赁保证金，未约定租金保证金的不得超过2个月的租金，不得擅自扣押、占用租房者支付的押金。

（七）“租金贷”业务

开展“租金贷”业务的经租机构应严格遵守上海规范“租金贷”管理的十项规定。经租机构应当遵循诚实经营、合规经营的原则，不得以欺瞒等不正当手段，诱导租客签订违背真实意思的“租金贷”等分期支付协议。

（八）租赁住房租期

经租机构不得将租赁住房用于短租和从事旅馆性质的经营行为。承租租赁住房必须签订房屋租赁合同，租期一般应不低于30天，不高于5年，且不得长于租赁住房项目的认定期限和土地出让期限。

租赁住房在租赁期届满后继续出租的，承租人在同等条件下有优先承租权。

（九）租赁住房的转租和用途

租赁住房的承租人不得将承租的房屋转借、转租和改变房屋使用用途，产权单位或经租机构未经批准也不得擅自改变房屋用途和性质。

（十）居住人数和面积

参照居住房屋租赁管理办法相关规定，不得在租赁住房内进行“群租”和从事其他非法或违规活动，1间房间内居住人数不得超过2人（有法定扶养、赡养和抚养关系的，以及明确可以用作集体宿舍的除外)，且人均居住面积不得小于5平米。

用作集体宿舍的租赁住房1间房间内居住人数不得超过６人，且人均居住面积不得小于４平米。

（十一）违法搭建管理

不得在已认定的租赁住房项目内，未经批准擅自搭建违法建筑，包括房屋内部违规插层等。经认定的租赁住房房间内局部有阁楼的，不作为居住面积计算。

（十二）消防监管

经租机构应落实场所消防安全责任人、消防安全管理人，并明确日常消防工作职责。

（1）制定场所防火公约，并做好日常消防宣传教育提示；

（2）每日进行防火巡查，并每月开展一次防火检查，并做好消防巡查、检查记录；

（3）制定场所灭火疏散预案，并每半年组织开展一次消防演练；

（4）建筑消防设施应每年开展检测，并保证完好有效；

（5）严禁在室内停放电动自行车或为电动自行车充电；

（十三）人口管理和居住登记

经租机构应当加强实有人口管理和服务工作，建立相应的人口管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责。

（1）建立承租客和居住人员信息登记簿或者登记系统，安装接通实有人口信息采集录入系统，配备1-2名取得《实有人口管理培训证》的管理人员；

（2）按照公安户籍、流动人口的管理要求，将相关的人员登记信息报送公安部门，按时按地上传所有承租人的身份信息，实有人口信息登记率和注销率须达到98%以上。

（3）如实为租住人员办理居住登记，不得为申请人办理居住证提供虚假材料。

四、监管职责

街道作为属地监管主体，将租赁住房项目纳入基层社会管理和综合治理范围。街道各职能部门负责对租赁住房项目加强消防、人口、综治、社区和房屋使用等方面日常监管和服务，监督经租企业规范营运。

1．房管办：定期组织城管中队、安监所、人口办、派出所等部门对营运项目进行集中核查，发现有违规情形的，督促营运方落实整改；针对“监管事项”第10条，租赁住房项目内可能存在的“群租”行为进行查处，并按照行业规范督促经租机构或租赁服务机构做好房屋装修管理工作。

2．城管执法中队：针对“监管事项”第11条，按职责分工对不符合租赁条件且涉嫌违法建筑包括房屋内违规插层、改变房屋使用性质等行为检查及指导。

3．安监所：针对“监管事项”第12条，负责该项目的相关管理职能及联系消防支队的消防安全验收工作。

4．人口办：针对“监管事项”第13条，负责登记租住人员，掌握租住地信息，并接入本市实有人口信息管理系统，实现对租赁信息的有效对接。

5．派出所：负责对项目内治安进行查处，并掌握社会动态，保障各项整治工作开展。

6．居委会：按照大联动网格划分，对辖区内已纳入长租公寓项目的按照“条块结合、以块为主”原则，落实属地管理责任，对人口、安全、环境等问题开展日常监督巡查，并调解相关矛盾。