关于加强梅陇镇业委会工作指导监督的实施意见

   为了规范住宅小区业主委员会工作，维护业主合法权益，根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市商品住宅维修基金管理办法》和《关于加强梅陇镇住宅小区业委会规范化建设的实施意见》等相关规定，制定本实施意见：

一、指导思想

为深入贯彻落实党的十九大和十九届四中全会精神，把加强基层党的建设贯穿社会治理和基层组织建设，强化政府、社区、业主对业主委员会履职的监督管理，全面推进业主委员会规范化建设，进一步完善社区党组织领导下业主委员会服务群众机制，提高业主委员会工作透明度、规范化，不断完善社区自治体系，整体提升基层社会治理水平，维护全体业主合法权益。

二、工作目标

全面深化以社区党组织为领导核心，发挥社区自治建设多元主体作用，加强对业主委员会的日常指导监督，建立规范化治理方式，完善业主自治管理和住宅小区综合管理体制机制，着力构建权责关系明确、运行规范有序、服务主动高效的社区治理新格局，进一步提高基层社会治理能力。

三、监督主体

业主或由业主组成的业委会监督小组是监督业主委员会工作的主要主体；居民区党组织和居委会是业主委员会日常工作指导监督的重要主体；房管办、社区中心等政府职能部门是业主委员会日常工作指导监督的行政主体。

四、监督内容

1、管理制度的监督。指导并监督业委会根据梅陇镇拟定的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金管理规约》（以下简称“三个文本”）样本制定符合本小区的“宪法”，对维修资金、公共收益资金使用及项目维修等进行细化约定，规范业主委员会委员的处置方式和法律责任。指导业委会建立健全接待制度、例会制度等各项管理制度，监督业委会按照“三个文本”及相关管理制度的规定行使职权。充分发挥业委会和物业服务企业工作委员会以及业委会、物业服务监督小组的作用，在党组织的领导下搭建平台，加强对业委会的日常工作的监督。

2、信息公开的监督。指导并监督业委会及时将任职承诺书、物业服务合同、“三个文本”、业委会相关管理制度、业主大会相关材料及维修资金、公共收益的收支使用等信息报居民区党组织；居委会及时将上述信息上传至YI云邻里平台并张贴在公示栏，做到及时完善、及时更新。重点加大对维修资金、公共收益资金收支情况定期公布的监督力度。

3、维修项目的监督。指导并监督业委会维修项目的方案制定、组织实施、竣工验收等全过程，强化项目的审价、审计程序。项目维修方案须经“四位一体”会议通过，超过业委会权限的必须再经业主大会表决后实施。严禁业委会将维修项目进行拆分，5万元以上的项目严格按“三审”制度执行，5万元以下的项目报梅陇镇海派家园业委会指导服务中心审核，资金使用通过维修资金账户进行流程操作。房管办实时查阅小区维修资金系统，加强对维修资金、公共收益资金规范使用的重点监督。

4、物业选聘的监督。指导并监督物业选聘程序和方式。物业合同届满前三个月，业主委会须报居民区党组织，及时召开“四位一体”讨论物业选聘问题，并在房办的指导下，组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定。物业选聘前，业委会须充分听取业主意见，夯实民意基础，完善物业服务方案。除5万平方米以下的微型小区可以采取协议招标外，其它小区都通过公开招投标的方式选聘物业公司，业主大会可以委托专业第三方操作。

5、业委会履职承诺的监督。指导并监督业委会及时公开公示履职承诺，使之成为业委会自我约束的诚信品质，提高履职自觉性。社区中心、房管办加强业委会任前谈话，居民区党组织、居委会和业委会监督小组加强对业委会日常履职的监督，强化业委会对广大业主的履职意识和责任意识。

6、业委会召开业主大会的监督。指导并监督业委会定期召开业主大会、临时业主大会。指导并监督监督业主大会按照法律、法规程序有序推进，业委会在提出业主大会会议前，应当充分讨论议题的合规性、合理性、民意性和程序性，确保大会议题充分的民意基础及规范的程序有机统一。

7、业委会培训学习的监督。加强业主委员会成员的任前和专项培训，确保业主委员会成员履职期间接受镇职能部门安排的培训，不断提高业主委员会成员的履职能力。同时将培训信息反馈给居民区党组织，并将业委会培训情况作为业委会工作的一项通报内容。

五、监督方式和措施

根据《上海市住宅物业管理规定》和《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的若干意见》等文件精神，业主委员会应依法依规履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

居民区党组织、居委、业主、业委会监督小组和房管办、社区中心等职能部门通过参加业主大会、业主委员会会议、“四位一体”联席会议，查询YI云邻里平台，听取意见，检查台账，开展业委会规范化运作评价等方式对业委会日常工作进行指导监督。

业主或业委会监督小组发现业委会作出的决定违反业主大会议事规则或未经业主大会会议和业主委员会会议的决定的，可以向居民区党组织、居委会或职能部门反映、投诉；居民区党组织、居委会及时提出书面意见、建议；镇人民政府、房屋管理部门责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

发现业委会作出的决定侵害业主合法权益或违反法律法规的；业主可以通过诉讼等方式，请求法院予以撤销；镇人民政府、房屋管理部门责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业委会拒不改正，导致业委会工作无法正常运作的，镇人民政府应当组织召开业主大会表决是否启动业委会提前换届或由居委会代为履职。

六、工作要求

1、统一思想，明确职责。居民区党组织、居委会和房管办、社区中心等相关职能部门作为业委会规范化运作指导监督的主体，要统一思想、明确职责，各司其责，找准工作着力点，扎实推进业委会规范化运作，确保各项工作有序进行。

2、密切配合，形成合力。强化党建引领，以社区党组织领导为核心，居委、业委会、业委会监督小组和房管办、社区中心等相关职能部门密切配合，加强对业委会规范化运作的日常指导与监督，制定业委会规范化运作评价标准，做到上下联动、有序衔接，形成工作合力。