为进一步巩固“创全”及“美丽家园”创建的成果，深化“红色物业”与社区治理的融合发展，提升物业企业在住宅小区综合治理中主观能动性，指导和监督物业企业逐步实现标准化管理，有效提高本镇物业服务在城市精细化管理和民生服务保障中的能级，根据《上海市住宅物业管理规定》、《上海市住宅物业服务规范》、《闵行区关于加强党建引领住宅小区物业治理的行动方案》和《梅陇镇关于进一步加强“党建领航、红色物业”的实施意见》，特制订本办法。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神，结合镇党委关于创新社会治理、加强基层建设的总体安排和“红色物业”创建要求，以全覆盖、全过程、全天候和法治化、社会化、智能化、标准化为着力点，着力持续精准补齐民生短板、着力完善服务市场机制、着力健全社区共治机制、着力夯实体制机制，把精细化管理的理念、手段和要求落实到住宅小区综合治理领域各项工作的全过程。

二、工作目标

围绕“红色物业”创建目标，进一步形成党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑的住宅小区综合治理格局。通过打造“红色物业”，促使梅陇镇物业企业品质更优、服务更规范。

三、组织领导

成立梅陇镇物业管理评估领导小组，组长由镇长担任，常务副组长由分管副镇长担任，副组长由房管办、社区中心负责人担任，成员由镇监察办、文明办、规建办、综治办、信访办、网格中心、城管中队、安监所、水务站、派出所等部门相关人员组成。负责对全镇住宅小区物业管理评估考核奖励，做好标准制定、组织实施、综合评价、结果公开、通报表彰、资料归档等工作。领导小组下设办公室，办公室设在房管办，办公室主任由房管办主任兼任（附件1）。

四、评估内容

（一）评估对象

根据《闵行区“党建领航?红色物业”创建指标体系》和《闵行区关于加强党建引领住宅小区物业治理的行动方案》，对梅陇镇范围内进行服务管理的所有物业企业进行评估考核。即四种房屋类型住宅小区：一是商品房类小区；二是保障房类小区；三是公房类小区（直管公房、系统公房、售后公房）；四是混合型小区（即商品房、保障房和公房共存）。

（二）评估方式

建立物业服务综合评估体系，每季度开展一次物业服务管理考核，每半年开展一次居民满意度测评。物业服务管理评估考核内容包括房管办对物业企业监管专业化评价（附件2）、居委会对物业企业参与小区治理响应度评价（附件3）、业委会对物业企业履约情况评价（附件4）和职能部门对物业企业个性化评价（附件5）和居民的满意度测评。

1.专业化评价（权重50%）

由房管办对物业企业在物业服务管理、安全防范和设施设备维护保养等方面进行专业化检查和评价。

2.治理响应度评价（权重17.5%）

在居委党组织牵头下，由居委会对物业企业在党建引领下参与党建联建、文明创建和物业服务等方面进行综合评价。

3.履约情况评价（权重17.5%）

由业委会根据物业服务合同对物业公司履约情况进行评价，如遇业委会换届、业委会瘫痪或尚未成立业委会的小区，由居委会代为评价。

4.满意度测评（权重15%）

由居民对物业企业进行满意度测评。

5.个性化评价（一票否决制）

在物业管理评估领导小组的领导下，由房管办牵头，组织相关部门对辖内小区物业在配合“红色物业”创建、“四位一体”运作、创全、垃圾分类、控制新增违法建筑、公共安全防范、综治信访维稳、扫黑除恶、大联动平台等方面进行考评。

五、结果运用

（一）建立准入机制

严格落实“四个一”规范化要求（即立好一个门岗、扮亮一支队伍、公示一块牌子、明净一个窗口），并签署《诚信经营承诺书》和《“一票否决”退出承诺书》。

（二）实行推优制

年终各小区考评得分总得分70分以上为“基本规范”，85分以上为“评价优良”。年终考核为85分以上的物业企业可以参评由市、区、镇所设置的各类推优、评比（“十佳”物业、最美物业、最美物业人、“好管家”等）及其他各类奖项，年终排名前十的物业企业优先考虑。

（三）推行“红黑榜”制

每半年对物业进行排名，并形成红黑榜。红榜以物业企业为单位，黑榜以物业管理项目为单位。对评估排名前十位的物业企业纳入“红榜”，对涉及“一票否决”的物业管理项目纳入黑榜，并面向全镇公开。如该物业企业满足纳入红榜的条件，但某管理项目出现需纳入黑榜的情形，取消该物业企业纳入红榜的资格。

(四)实施激励机制

1.综合奖励

依据评估考核结果每年对排名前十位的管理优秀的物业企业给予项目奖励，以5万元为基准，依每个等次提高5000元的标准发放。同时，对排名前十位的物业企业授予“十佳物业”称号。

2.单项奖励

依据评估考核结果，结合“红色物业”创建情况，每年对新获得区“红色物业”示范社区称号的物业企业进行奖励，奖励金额为每个小区2万元。同时，对新获得“红色物业”示范社区称号的物业企业授予“最美物业”称号。

3.奖励资金兑现及使用途径

项目奖励发放时间为次年第一季度。奖励资金用于提高本镇区域内的物业管理项目， 50%以上用于培训学习、档案管理和规范化建设等，其余可用于一线员工的嘉奖。资金使用方案和分配明细需报评估领导小组办公室备案。

六、工作要求

（一）强化组织领导

镇物业管理评估领导小组要认真组织实施考核，明确考核内容，完善考核机制，不断加强对住宅小区物业企业的考核监督及业务指导。各成员单位和有关部门要高度重视，作为城市精细化管理的一项重要任务来抓，充分发挥党建引领作用，按照相关要求开展考核工作，推动各项工作落实。

（二）落实经费保障

根据目标任务，房管办要严格按照考核结果兑现奖励经费，定期进行审查，确保奖励经费落实到位、使用规范；物业企业要严格遵守相关财经纪律及要求，加强内部核算及项目管理，规范奖补资金的使用，并按国家规定进行会计核算。

（三）完善考核督查

各职能部门要坚持平时考核与集中考核相结合，重点考核日常管理情况，提高考核的科学性、合理性、公正性。要对物业考核情况加强监督检查，定期通报动态。在考核记录过程中，如遇到一票否决制，物业企业应及时对照一票否决制内容予以确认，如有异议的，可在5天内向相关职能部门提出申诉，经申诉仍有异议的，可提请考核领导小组进行裁定。

考核相关工作人员要客观公正、严守纪律，认真组织和实施考核工作。本考核细则中未涉及的事宜，将通过一事一议确定后逐步进行完善。

七、其他

1.本评估细则自2020年6月1日起施行。

2.本评估细则由梅陇镇房管办具体负责解释。

附件：

1. 梅陇镇物业管理评估领导小组

2. 房管办对物业企业监管专业化评价

3. 居委会对物业企业参与小区治理响应度评价

4. 业委会对物业企业履约情况评价

5. 职能部门对物业企业个性化评价