浦江镇农民相对集中居住（上楼安置）实施意见

闵浦府[2021]13号

为合理引导并推动浦江镇农民相对集中居住工作，有效维护农民宅基地合法权益，努力实现农村土地资源集约节约高效利用，根据上级部门关于乡村振兴战略及农民相对集中居住工作的要求，结合浦江镇实际，制定本实施意见。

一、政策依据

1、《上海市农村村民住房建设管理办法》（上海市人民政府第16号令）

2、《上海市人民政府关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》(沪府规〔2019〕21号)

3、《关于推进闵行区农民相对集中居住的工作方案》(闵府发〔2019〕15号)

4、《关于推进农民相对集中居住的政策意见》(闵府规发〔2019〕5号)

二、基本原则

1、自愿退出，方式多样。推行农民相对集中居住上楼工作以居住户自愿退出为基本原则，对居住户自愿永久退出宅基地的，将采用实物安置、货币补偿相结合的方式供居住户选择。

2、依法依规，客观公正。推行农民相对集中居住上楼工作将严格遵守《上海市人民政府关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》、《上海市农村村民住房建设管理办法》和《闵行区关于加快推进农民相对集中居住的政策意见》、《闵行区农村村民住房建设管理实施细则》等文件精神，做到公开、公平、客观公正。

3、保障利益，奖补结合。推行农民相对集中居住上楼工作将以确保居住户的切身利益为前提，把补偿政策与奖励政策有机结合，有序开展，顺利推进。

4、民生优先，有序推进。推行农民相对集中居住上楼工作以重点解决民生问题，矛盾突出区域现行试点原则有序推进。近阶段以“三高二区”（高铁、高速公路、高压线、生态敏感区、环境综合整治区）、乡村振兴示范村、保留保护村以及规划居住点范围外户数较少的自然村为重点，逐步开展农民相对集中居住工作。

三、适用对象

纳入浦江镇农民相对集中居住上楼项目实施范围内的上楼户。

四、核定面积

核定上楼户的有证有效建筑面积是以农村宅基地使用证、房地产权证及建房批准文件记载的建筑面积为依据，结合安置人口情况核定（以下简称“核定有证有效建筑面积”）。

（一）安置人口

按照《上海市农村村民住房建设管理办法》（上海市人民政府第16号令）及《闵行区农村村民住房建设管理实施细则》（闵府规发 [2019]6号）中的相关规定，结合浦江镇的实际情况，以浦江镇农村宅基地使用权审核表或建房批准文件上记载的人员姓名作为依据，进城镇集中居住户现有户籍人口较原立基人口有新增人口的，经筛选审核，增计安置人数。如上楼户符合分户条件的，按照分户政策的相关规定实施分户备案后，进行上楼安置。

计入安置人口的须符合下述条件：

（1）新增人口符合市、区两级政府关于农村村民住房建设管理办法规定的村民建房条件，项目区外无其他宅基地或分户建房，与原立基人口有直系亲属关系，且户口在现有宅基地房屋内的。

（2）新增人口中2001年1月1日以后出生，父母至少一方为农业户口的本集体经济组织成员，其本人城镇居民户口地址以及生产、生活在本村的人员，可以计入户内。领取本市《独生子女父母光荣证》（或者《独生子女证》）的独生子女，按2人计算（一户只能享受该政策一次）。

（3）原立基人口或符合农村建房条件的新增人口中，户口暂时迁出的现役军人（武警）、在校学生、服刑人员，以及符合区人民政府规定的其他人员，可以计入户内。

（4）在本村内由于征地的原因办理了农转非的且未享受过动迁及其他福利（如分房、安排工作等）政策的人员可计入安置人口。

（5）新增人口需先冲抵下列对象：a、原立基人口中已死亡、户口已迁出的；b、原立基人口中因宅基地征收（拆迁）已享受补偿安置或者已参加集体建房的；c、原立基人口中已享受福利分房、国家住房补贴的。

（二）核定有证有效建筑面积

核实合法有效审批、登记建筑面积、新增人口及现有农业人口情况后，结合下列表格中符合条件的安置人数对应的建筑面积标准，核定有证有效建筑面积。原房屋有证有效建筑面积低于表格中人数所匹配的建筑面积的，差额面积作为应建未建建筑面积计入核定有证有效建筑面积；原房屋有证有效建筑面积高于表格中人数所匹配的建筑面积的，原房屋有证有效建筑面积即为核定有证有效建筑面积，不再增计建筑面积（户内无符合条件的安置人口时，原房屋有证有效建筑面积即为核定有证有效建筑面积）。

（三）计户标准

农民相对集中居住农户以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或建房批准文件计户，按户补偿安置。本着宅基地一户只允许一处的原则，农民相对集中居住农户拥有多处宅基地或住宅的，合并一户处理。

五、安置方式

（一）实物安置

选择以有证有效的宅基地房屋通过上楼安置房的基准价、成本价和市场价结合楼层差价系数组成的价格置换本镇上楼安置房屋，并退出原有宅基地。核定有证有效建筑总面积大于应安置房屋面积的部分，实施货币补偿（即剩余建筑面积货币补偿）。

1、应安置面积

应安置面积是以核定有证有效建筑面积为依据确定的实物安置面积。每户应安置面积部分以基准价购买。

（1）核定有证有效建筑面积小于等于180平方米的，应安置面积按照1:1比例配置。

（2）安置人数为4人及4人以下且核定有证有效建筑面积大于180平方米的，应安置面积为180平方米。安置人口为5人及5人以上且核定有证有效建筑面积大于200平方米的，应安置面积为200平方米。

（3）按照托底保障的要求，应安置面积小于安置房小户型房型面积，可安置一套小户型。明确小户型面积统一为60平方米，实际安置面积及相关结算标准按照具体项目的操作细则执行，但最多安置一套房屋。

2、实际安置面积

（1）选择期房安置时，实际安置面积因房型原因超出应安置面积的，每户调剂建筑面积原则上不超过10平方米。超过应安置面积部分（10平方米以内）按本农民动迁房小区的成本价购买。

（2）选择指定现房安置时，由于现有安置房源套型限制的客观因素，实际安置面积因房型原因超出应安置面积的，每户调剂建筑面积原则上不超过20平方米，结算标准按照具体项目的操作细则执行。

3、剩余建筑面积部分货币补偿

核定有证有效面积大于应安置面积部分实行货币补偿，补偿标准如下：

A、核定有证有效建筑面积扣除应安置面积，剩余的有证有效建筑面积按浦江镇本区域农民动迁房二手房市场价进行补偿。

B、安置户应安置面积未拿足部分的建筑面积，按浦江镇本区域农民动迁房的成本价进行补偿。

（二）全货币安置

选择全货币安置的上楼户必须确保在本市有一套自住自有产权房且人均建筑面积不小于40平方米；老人与子女共同为一户安置户的，老人未作为已拥有的商品房不动产登记权利人的，需明确老人的居住权，在原宅基地房屋内的安置人口或权利人共同签字申请。

货币补偿面积为核定有证有效建筑面积，具体补偿标准如下：

1、核定有证有效建筑面积大于应安置面积的，其中应安置面积部分每平方米补偿标准为本地区农民动迁房的成本价，超过应安置面积部分每平方米补偿标准为本地区农民动迁房二手房市场价。

2、核定有证有效建筑面积等于应安置面积的，每平方米补偿标准为本地区农民动迁房的成本价。

六、补偿及奖励标准

1、原房屋及装修的评估面积和标准及补偿

原房屋评估和补偿以有证有效面积为基数，结合现状建筑面积，阳台面积按照现状阳台建筑面积的50%计算。依据有证有效面积，由评估公司进行房屋和装修评估，房屋估值低于400元/㎡，按400元/㎡计算。

原房屋及装修补偿以评估公司出具的报告为准。

2、绿化苗木补偿

评估范围为宅前屋后属于评估户权属的绿化苗木，以评估公司出具的报告为准。

3、其他补偿

原房屋附属物、设施等的补偿金额，以评估公司出具的评估报告为准。

4、租房补贴

除全货币安置户外，自原房屋交给村委会之日起至通知上楼安置房拿房之日计算补贴时间（另增加6个月装修时间，按应安置面积计算）。租房补贴为（应安置面积—已安置面积）×16元/平方米/月。

全货币安置户无租房补贴。

5、集中居住奖励费

以权证户为准，在集中居住上楼项目规定时间内完成上楼的户，按每户10万元予以奖励，超出项目规定时间的不再享受该项奖励。

七、结算方式

1、实物安置的结算方式

（1）剩余建筑面积货币补偿、原房屋及装修补偿费、绿化苗木补偿费、集中居住奖励费和其他补偿，在办理最后一次交房时进行总结算，并且不计算利息。所有费用应先冲抵安置房屋的购房款，根据实际情况多退少补，多退部分根据具体项目的约定时限予以支付，少补部分上楼户应在安置房交房前付清。

（2）租房补贴：在完成签约后全期房安置的户，在接到拆房通知前无租房补贴，在接到拆房通知后（部分期房安置的户在签约后）在规定时间内完成水电销户，将原房屋钥匙和产证交给村委会，由村委会确认原房屋满足拆除条件后在项目规定时限内支付6个月的租房补贴；从第7个月起每6个月发放1次。

安置房均给予6个月的装修期租房补贴（按应安置面积计算），在交付每户所有安置房屋后一次性支付。

2、货币安置支付方式

货币安置补偿费、原房屋及装修补偿费、绿化苗木补偿费、集中居住奖励费及其他补偿在完成签约并完成水电销户，将原房屋钥匙和产证交给村委会，由村委会确认原房屋满足拆除条件后按项目规定的付款方式和时限予以付清全款（原则上以分期付款方式为主，具体约定时间以项目操作细则为准）。

八、安置流程

1、提出申请

浦江镇农民相对集中居住上楼项目实施范围内的农户在项目公告的实施时间段内向所在村委会提出申请，村委会收到申请后应及时收集整理该户原宅基地审批、发证等资料以及该户家庭成员的相关信息等材料，完成初步审核后报送镇集中居住工作办公室，同时予以公示3天（自然日）。

2、联合会审

镇集中居住工作办公室会同镇规建办（规土所）、镇农服中心、村委会等单位，7天（工作日）内完成宅基地退出人员资格及相关资料的联合会审，确定退出方案等工作内容。经上楼户确认的退出方案全公示，公示时间3天（自然日）。

3、签约选房

实行先签约先选房，集中签约阶段抽签决定选房次序，户主自由选一套，剩下的安置房根据房型楼层搭配方案摇号抽签原则，安置房源信息和农户安置信息全公开。镇集中居住工作办公室联合村委及相关部门实施上楼安置工作中涉及的补偿认定、签约、选房、资金结算等工作。

4、退地交房

宅基地使用人（房屋使用人）在签约后，安置房为全期房的，可仍在原宅基地房屋内居住（具体按项目规定为准），直到接到房屋拆除通知后30天内退出宅基地，交出钥匙和产证，搬离原址。现房安置或部分现房安置的，在签约后30天内退出宅基地，交出钥匙和产证，搬离原址。逾期者，相关的政策、协议自动作废处理。

5、安置结案

上楼户按照政策享受奖励费、补偿费等相关费用。村委会将实物安置签约汇总材料提交浦江镇房产建设总公司，浦江镇房产建设总公司根据汇总材料，与上楼户结清房款后，通知上楼户办理入户手续。镇集中上楼工作在结清与上楼户的奖励费、补偿费等一切费用后结案。

九、职责分工

1、镇集中居住工作办公室负责统筹协调集中上楼工作。

2、镇规建办（规土所）负责集中上楼户原房屋有证或有效建筑总面积的核定；参与做好安置资格认定；负责后期宅基地退出后的减量化工作；负责集中居住资金的使用和管理。

3、镇农服中心对接区农业农村委，根据区农业农村委的职责参与集中上楼工作。

4、镇动迁办负责房源安排，协助村委做好评估和签约等工作；提供安置房的基准价，安置房的楼层差价系数。

5、村委会负责实施集中居住的宣传、动员、初审、评估、签约、补偿、资金结算以及原宅基地、原建筑拆除及权证的核销工作。

6、镇房产公司负责入户及后续产证办理的相关工作，提供安置房成本价和市场价。

7、镇财政所负责对集中上楼工作资金保障。

8、镇信访办负责对集中上楼推进中的矛盾进行协调、化解。

9、镇司法所负责做集中上楼工作的法律咨询、法律援助等。

十、监督管理

严格按照公布政策、宣传走访、提出申请、上门评估、联合会审、签约补偿、腾地交房、结算选房、安置入户的程序，有序推进。

镇集中居住工作办公室、镇农服中心、镇规建办（规土所）、镇动迁办、各村委会等参与集中居住工作的同志要做到廉政自律，敬业规范；从严落实八项规定精神和各项廉政规定，杜绝违规违纪现象发生。浦江镇纪委、监察办将农民上楼工作纳入重点监督项目，对违规违纪行为，一经查实，从严处理。

十一、名词解释

1、宅基地立基人：农村宅基地申请获取批准时，申领建造该宅基地时包括的人口，立基人包括了宅基地使用权人。

2、基准价：上楼安置房的基价为1200元/平方米，基准价是以基价为基础结合楼层差价系数产生的价格。

3、成本价：以上楼安置房源所在小区经认定的安置房成本价为基础，结合楼层差价系数产生的价格。

4、市场价：农民相对集中居住项目公告之日时浦江镇农民动迁房二手房市场交易评估价，由区房管局委托第三方机构确定。购安置房时，具体应结合楼层差价系数产生的价格。

5、房屋有证有效建筑面积：宅基地使用证、房地产权证记载的面积和建房批文批准建造的建筑面积。

十二、其他事项

1、本实施意见为浦江镇农民集中居住上楼安置政策依据，具体执行细节可由项目操作细则补充确定。

2、本实施意见由浦江镇农民相对集中居住工作领导小组办公室负责解释。本操作方案未尽事宜由浦江镇农民相对集中居住工作领导小组商量决定后予以补充。

3、本实施意见自发布之日起试行，原文件《浦江镇农民相对集中居住上楼安置实施细则（试行）》（闵浦府[2020]3号）失效。

4、本实施意见试行期二年，如遇重大问题需调整的，按照重大事项决策程序进行调整。

闵行区浦江镇人民政府

                                   2021年2月9日