浦江镇集体资产资源出租管理指导意见

（试行）

闵浦府〔2021〕135号

根据《关于进一步加强和完善闵行区农村集体资金、资产、资源监督管理的指导意见》（闵农业农村委[2020]14号）文件要求，为进一步加强我镇农村集体资产资源出租管理，坚持招租与招商工作联动，加强集体资产资源全生命周期管理，按照“公平、公开、公正”的原则，结合本镇实际，特制定本指导意见。

一、适用范围

镇、村、组三级集体经营性资产资源均适用本指导意见，农用地由农发办另行制定指导意见。

（一）资产类

厂房、商铺、商务楼宇等，具体为商业用途房屋、办公用途房屋、居住用途房屋、工业用途房屋等。

（二）资源类

集体建设用地（含现状建设用地）。

二、操作流程

（一）决策流程

由各权利单位（集体经济组织）进行租赁项目的可行性研究，形成集体决策意见后，制定资产资源租赁方案。租赁方案的主要内容包括拟出租资产资源的基本情况（现状、地址、面积、规划用途等）、出租目的及可行性、出租业态要求及期限、租金收缴意见、承租条件、招租底价及底价拟定依据、招租方式、拟订的合同文本草案等。各权利单位须提前6个月将租赁方案相关材料提交审核。

（二）招租方式

1、公开招租

适用对象：根据规定应实行公开招租的项目。招租人应先提交公开招租申请，经审批通过后，由招投标办牵头组织公开招租。

公开招租申请应当载明下列内容：

①招租人的名称和地址；②公开招租方式（资格预审和资格后审二选其一）；③公开招租项目的内容、规模、用途、业态等；④招租项目的地点和出租期；⑤对竞投人的资格要求；⑥招租底价、押金及竞投保证金金额及收缴办法。

公开招租方式分为资格预审和资格后审。

资格预审适用于对产业业态、使用功能、解决就业、环保、注册地点、注册资本和税收落地等有具体要求的招租项目。采用资格预审的，原则上需经镇集资委会议审议同意。采用资格预审的，一般不再进行资格后审。

竞投保证金按照项目年租赁价格20%收取，最少不低于2000元，最高不超过50万元。

2、协议招租

适用对象：

（1）权证不全的资产(须注明不全原因，并通过房屋质量安全检测和消防安全评估)及资源。

（2）符合我镇产业导向的纳税重点企业或者配合招商引资重点项目落地的定向租赁。

（3）为解决历史遗留问题。

（4）续租：

原承租人均须同时满足工商、税收落地在浦江（资产资源所在区域不在浦江镇的除外），同意按照租赁评估价或原出租价格上浮一定比例（两者取高者）进行承租，且按期缴纳租金，承租期内无安全事故发生，符合本镇业态要求，积极配合党委、政府开展相关工作，无不良诚信记录等条件。

在满足上述续租条件的同时，厂房还需满足上年度单位面积产税不低于浦江镇上年度平均产税标准或税收承诺不低于浦江镇上年度平均产税标准。通过税收承诺形式续租的，续租期内任一年度单位面积产税达不到浦江镇上年度平均产税标准的，下年度租金在合同约定的租金基础上按照一定比例上浮（详见附件3）；续租期内任一年度单位面积产税达到浦江镇上年度平均产税标准的，下年度租金仍按合同约定的租金标准执行。续租期内均未达到单位面积产税标准的，原则上合同到期后不予续租；前三年单位面积产税的平均值小于10元的，原则上不予续租（不含公益类项目）（该标准根据实际情况动态调整）。

提出续租申请，不满足续租条件的，应当重新公开招租，但在公开招租时，享有同等条件下的优先承租权。

（5）其他需要协议招租事项。

（三）招租底价

在制定招租底价时，应事先进行充分的市场调研，通过资产评估的方式，并结合供求情况等因素确定。

根据资产资源类别、所属区域、新旧程度等因素由在区级以上（含区级）政府采购目录里的第三方出具评估报告，制定租赁评估价。

租赁评估价为租金下限。在实际出租时，出租单位可结合实际情况在租赁指导价的基础上上浮一定比例作为出租底价。原出租价格已高于租赁指导价的，原则上新出租底价不得低于原出租价格。

续租期内，对于税收贡献较大的企业，租金可适当下浮，资产单位面积年产税在2000元（含）以上的项目实行“一事一议”。

（四）租赁期限

租期一般不超过3年。

（五）免租期、租金及押金支付要求

1、免租期

严格控制免租期，原则上免租期不超过三个月。具体免租方式在租赁合同中予以明确。

2、租金及押金要求

资产资源出租一律实行先付后用，租金按照每次不低于三个月的标准收取，押金按照不低于三个月租金的标准收取，承租人需在签订正式合同时向出租人缴纳租金及押金，并在租赁合同中予以明确。

免租期和押金的特殊事项实行一事一议。

（六）转租限制

1、承租人在使用期内，不得擅自转租，即不得将承租资产部分或全部再出租给第三人，获得资产资源所有人及经发办（集资办）或农发办事先书面同意的除外。

2、未经资产资源所有人同意而转租的，或者为谋取租金差价而转租的，资产资源所有人有权要求承租人承担违约责任，并可以要求解除租赁合同，收回出租的资产资源。

（七）租赁信息公告

公开招租的项目信息，应当在“闵行区国有、集体资产交易信息平台”进行公示，公示时间不得少于5个工作日。

采取协议招租方式出租的，应当通过单位信息公开栏等方式进行公示，公示期不少于5个工作日。

（八）结果公示

公开招租的项目竞投成功后，应在“闵行区国有、集体资产交易信息平台”网站上将竞投结果进行公示，公示时间不得少于3个工作日，竞投结果公示期满无疑义后发出《成交确认书》。

采取协议招租确定承租人的，应当通过单位信息公开栏等方式进行公示，公示期不少于3个工作日。

（九）审批流程

具体详见附件1。

三、全生命周期管理

（一）合同管理

1、租赁合同、承诺书、招租文件等由司法所牵头相关部门、律师审核后形成标准模板。

2、签订的合同一式四份，出租单位两份（一份交财务）、承租单位一份、经发办（集资办）或农发办一份。各单位按照档案管理要求做好对合同的保管。

（二）审批管理

由出租单位制定招租初步方案和租赁合同相关条款，规建办对资产资源性质、是否纳入近期开发等进行审核；招商公司对出租项目推荐优质资源；招投标办对公开招租项目的相关要素进行审核；水务站（环保办）对资产资源环保等问题进行审核；经发办（集资办）或农发办就租赁价格和租期等租赁合同条款以及租赁业态等进行审核。

（三）租赁业态管理

以产业规划为引领，与本镇社会治理相关工作要求相结合，根据《浦江镇集体资产资源产业准入负面清单》（详见附件4）对业态进行审核、控制。

（四）经营管理

1、对于协议招租项目，应当在项目获批之日起的15个工作日内签订租赁合同，未签订租赁合同的，需重新申报审议；对于公开招租项目，招租人应当在项目审议通过后一个月内向招投标办申请进行公开招租，交易成功的，交易双方应在收到《成交确认书》后7个工作日内签订合同，竞得人未能在规定期限内签订合同的，视为放弃交易，缴纳的竞投保证金不予退回。公开招租项目如在审议通过之日起六个月内仍未完成租赁合同签订手续，需重新申报审议。合同签订后出租单位应同步将相关数据填报至镇级资产监管平台。

2、按照谁出租谁管理的原则，由出租单位做好资产资源的招租、租金催缴、业态把控等工作以及日常经营管理工作，具体细则由出租单位另行制定。

3、诚信建设：承租人在租赁期间存在拖欠租金、不诚信履约、违规、违法、对资产资源不当利用等行为和记录，或者引发社会矛盾产生不良影响的，应当按租赁合同相应条款承担相应责任，并纳入信用信息平台。

（五）监督管理

各出租单位应强化对集体资产资源出租管理工作的自我监督，严格执行相关规定，切实履行工作职责，并进一步梳理规范原有合同，督促履约，集体资产资源出租管理工作纳入出租单位年度考核；经发办（集资办）、农发办进一步加强监督检查；镇人大进一步加强对集体资产相关法律、法规实施情况的监督检查。

四、其他说明

（一）镇级集体资产资源用于行政办公或其他公益用途的，由机管所统筹安排。待项目获批后，将合同等相关材料一并报机管所备案。

（二）鼓励实行租税联动。税收贡献大的企业或重点项目单位可享受一定的租金减免。税收承诺企业，承租单位应履行相应的税收承诺，并在相关文件（包括：租赁合同、承诺书、招标文件）中予以明确，出租单位负责督促落实。特殊项目实行“一事一议”。

（三）鼓励实行业态调整。配合出租单位开展成片区域业态调整，具体标准，根据项目实行“一事一议”。

（四）自然人只能承租租赁面积200平方米以下资产。

（五）本指导意见自公布之日起试行，试行期一年，原闵浦府[2021]9号文件自行废止。如遇国家、市、区有关政策调整，从其规定。如到期未发布相关文件，仍按本指导意见实施。本指导意见由经发办（集资办）、农发办会同相关单位进行解释。

附件：

1、集体资产、资源出租项目审批流程表

2、出租审批表

3、租金上浮比例表

4、集体资产资源出租负面清单及相关要求（试行）

                                    浦江镇人民政府

                                   2021年9月30日