关于《浦江镇农村村民住房建设管理实施细则》实施过程中的注意事项与法律风险，现由上海融力天闻律师事务所高级合伙人、闵行区科创法律顾问团副团长、上海交通大学凯原法学院兼硕士生导师、浦江镇人民政府法律顾问李敬敏律师带来政策解读，敬请有民房翻建需求的村民予以关注！

     一、哪些村民可以申请建房？

        1.实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，属本市农业户口且户口、生产生活在本村的；

        2.属本市农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；

        3.属本市农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；

       上述符合条件的集体经济组织成员，可以以户为单位提出建房申请。

    二、村民在什么样的情况下可以申请建房？

       1.按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；

       2.原有住房属于危险住房，需要易地新建或者在原址翻建的。此处的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房；

       3.原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的。

    三、村民可以申请多少宅基地？建造多少房屋？

     四、村民建造围墙是否需要办理审批手续？

        1.应向村委申请并提供建造方案，村委召开村集体会议讨论通过，公示无异议后备案；

        2.应在宅基地范围内建造；

        3.应符合村规民约和浦江镇的乡村风貌。

        五、村民造房的间距、层数和高度有怎么样的要求？

        1.原则上新增宅基地独栋建房房屋前后间距为南侧建筑高度的1.4倍。老宅基地内翻建、改建、扩建如有困难的，前后间距至少为南侧建筑高度的1.2倍具体测量标准为南侧房屋的北墙面至北侧房屋的南墙面。联排房屋前后间距为南侧建筑高度的1.2倍；

        2.房屋地坪地基部分高度按照周围地势情况确定，房屋地基地坪至自然地面的垂直距离一般不得超过45厘米，如房屋左右有相邻户的，可以参照相邻农户；

        3.房屋底层层高不超过3.2米，第二层层高不超过3米，第三层层高不超过3米，层高按照上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离计算；

        4.房屋屋脊至自然地面之间的垂直距离一般不得超过13米，房屋檐口至自然地面之间的垂直距离一般不得超过10米，房屋屋脊至檐口的垂直距离一般不得超过3米，建筑高度还需结合周边农户房屋建筑的现状综合考虑；

        5.房屋屋顶采用坡屋顶建筑结构的，坡屋面的坡度不得大于45度，且房屋顶层上楼面至房屋檐口之间的垂直距离不超过1.2米。平房的地基地坪到檐口的高度不超过3.2米。

       六、村民建房的申请和审批的流程是怎样的？

       1.先向村民委员会提出申请，明确申请建房的土地和房屋面积，拟建房屋的位置等;

       2.村民委员会接到农户建房申请后，应当在本村或该户村民所在的村民小组，将农户成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等相关信息张榜公布，公布期限不少于30日；

       3.公布期间无异议的，村民委员会应当在申请表上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送镇农业农村服务中心；

    公布期间有异议的，村民委员会会召集村民会议或者村民代表会议审议决定；

       4.镇农业农村服务中心对村民委员会报送的申请表和建房申请人的书面申请材料进行统一受理；

       5.镇农发办审核申请人和用地人数是否符合资格条件、村级审查程序是否履行到位等；

       6.镇规建办审核用地是否符合宅基地合理布局要求，用地建房是否符合国土空间规划和用途管制要求、建房层数、高度等是否符合规定标准、审核建房图纸是否符合法定要求、房屋结构是否符合安全标准、建筑形态是否符合本地区风貌管控要求等；

       7.镇农业农村服务中心综合各有关部门意见，报宅基地管理联席会议审议；

       8.镇人民政府对农户建房申请作出审批决定，合并发放农村宅基地批准文件和乡村建设规划许可证。

       七、村民建房的位置和范围如何确定？

       镇农业农村服务中心在收到申请后10日内会同镇规建办、村委和建房户进行现场开工查验，实地丈量划定宅基地，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度和风貌，并现场制作《浦江镇村民建房现场定位、定桩记录单》,经签字确认后方可开工。

       农户应当严格按照用地批准文件、乡村建设规划许可证和施工图纸的要求进行施工。

       八、村民建房的施工期限是多久？

        镇人民政府在审核发放乡村建设规划许可证时，会明确竣工期限。易地新建住房的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。

       九、建房是否需要提供施工图纸？

       建造两层或者两层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核符合相应技术规范、设计标准以及乡村风貌导则的施工图纸，或者免费使用市住房城乡建设行政管理部门推荐的通用图纸，并按图施工。

       十、房屋建成后如何办理验收？

        应当向镇人民政府或所在村委申请竣工验收，村委接到申请后及时通知镇农业农村服务中心。镇政府或者镇农业农村服务中心会在接到申请后5日内，会同镇规建办、村民委员会至实地检查农户建房是否按照批准的要求建设住房。经验收符合规定的，由规建办出具《农村宅 基地和建房(规划许可)验收意见表》。镇人民政府会在15日内将验收情况分别报区农业农村委、规划资源局备案。