各村、合作社，各镇属公司，各机关事业单位，各居委会：

《七宝镇关于开展“非居擅自改建长租公寓”项目治理整顿的工作方案》已经镇党委会讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

                                    七宝镇党政办公室

                                   2023年11月9日

七宝镇关于开展“非居擅自改建长租公寓”

项目治理整顿的工作方案

按照《关于本区开展“非居擅自改建长租公寓”项目治理整顿的工作方案》（闵房管租赁〔2023〕3号）文件精神，针对本区目前在营集中式长租公寓“项目数量多、擅自新增快、存安全隐患、缺报批手续”的现状，为消除安全隐患、加强项目监管、规范出租行为，保护承租人权益，以及更好地支持长租公寓项目，为区域经济社会发展和营商环境提升发挥作用，根据《上海市住房租赁条例》等文件相关要求，现就本镇开展集中式长租公寓项目治理整顿工作制定如下方案。

一、工作目标

牢固树立“以人民为中心”的理念，坚持“安全第一、规范管理”的定位，用一年左右的时间，在全镇范围内开展集中式长租公寓项目的排查整治和存量备案。全面排查本镇集中式长租公寓项目情况，做到“底数清、情况明”；取缔关闭部分低端高风险公寓项目，消除安全隐患；开展长租公寓项目“存量备案”，形成备案管理清单；加强长租公寓项目日常营运监管，确保项目安全运行和规范出租；形成联动管理长效机制，遏制长租公寓项目擅自无序新增。

二、治理范围

本镇辖区内通过非居住房屋（厂房、仓库、商办、会所、综合楼和研发楼等）改建的集中式规模化租赁住宿项目（以下简称“长租公寓”），项目对外出租的房间数量一般不少于15间、租赁期限一般不低于30天。

三、治理原则

坚持“属地为主、条块结合”。坚守“消防安全、建筑安全、治安安全”底线，全面消除安全隐患。加强党建引领推动多元共治，扩大党的工作覆盖。本着“实事求是、疏堵结合、稳妥推进”原则，严控增量，严管存量，实现“取缔关闭一批、整改提升一批、存量备案一批”。

四、组织保障

成立由镇党委副书记（政法）沈清总牵头的工作专班，下设专项治理工作小组和营运日常监管小组。工作专班下设办公室，办公室设在镇房管所，定期组织成员单位召开例会，全面掌握治理整顿工作进度。

由副镇长刘钧任专项治理工作小组组长，镇安管中心、平安办、党建办、规建办、人口办、整违办、信访办、房管所、城运中心、综合行政执法队、司法所和派出所等部门组成“长租公寓项目专项治理工作小组”，各居村、合作社、镇属公司为成员单位。由安管中心牵头并制定相应工作方案，负责开展项目排摸、存量备案、提升改造、完善整改和关闭取缔等阶段性专项整治工作。

由副镇长韩莉艳任营运日常监管小组组长，镇房管所、安管中心、党建办、规建办、人口办、整违办、平安办、社事办、综合行政执法队、水务站、投促中心、市场所、派出所等部门组成的“长租公寓项目营运日常监管小组”，各居村、合作社、镇属公司为成员单位。由房管所牵头并制定相应的监管方案，负责长租公寓项目的日常监管工作，确保项目运营安全、有序、规范。

五、整治步骤

1.排摸梳理，形成项目清单

(时间节点：2023年10月16日-2023年11月10日)

在去年疫情期间已完成“集中式规模化租赁住宿场所”梳理排摸形成清单的基础上，由各居村、合作社、镇属公司对辖区内的长租公寓项目进行再排摸再梳理，形成全覆盖的项目信息清单，做到“底数清、情况明”，信息清单应包括项目的相关主体信息（经租机构、产权单位、转租人和负责人等）、项目房屋信息（名称、坐落、面积、用途和竣工日期等）、房间租赁信息（房间数、租客人数和租金等）和项目“3个报告”（房屋结构检测报告、抗震检测报告和消防安全评估报告）情况等基本信息，形成在营集中式长租公寓项目信息表（附件2）。11月10日前，将电子档上报至专班办公室,11月15日前，纸质版敲章后交至专班办公室。（牵头单位：房管所）

2.全面“评估”，确定分类处置方案

(时间节点：2023年11月16日-2023年12月25日)

对列入项目清单里的所有项目（不包括区级已备案长租公寓项目、区政府批准新建和配建的租赁住房、单位租赁房和公租房项目），由专项治理工作小组从“房屋安全、消防安全、治安安全、品质居住、规范出租、运营管理和卫生健康”等多个维度进行全面“评估”。根据“评估”情况，对不同项目提出不同的管理处置要求，按照“存量备案、（硬件）提升改造、（管理）完善整改和关闭取缔”分类处置原则，制定项目分类处置意见（附件2），处置意见应包括项目基本情况、全面“评估”情况、存在问题、改造提升和完善整改要求等具体的处置意见，涉及提升改造、完善整改和关闭取缔应明确时间期限等。

“存量备案”是对符合存量备案标准的项目建立镇级备案管理清单，列入镇级备案管理清单的项目在一定时间内可继续保留营运（3-6年）。根据“房屋安全、消防安全、治安安全、房屋品质，出租规范、营运管理、卫生健康”等方面的相关备案要求（附件5），结合长租公寓项目日常营运监管要求（附件6），制定相应的备案标准和申请流程，凡符合备案标准的或经提升改造补齐管理短板后符合备案标准的，可列入镇级长租公寓项目备案管理清单。

“（硬件）提升改造”是对在“房屋安全、消防安全、治安安全和房屋品质”等方面存在硬件上缺失的项目进行提级改造，直至符合备案标准。

“（管理）完善整改”是对在“规范出租、相关手续材料、制度建设、日常营运管理”等方面存在缺陷的项目进行完善整改，直至符合备案标准。

“关闭取缔”是对“房屋品质低下、管理薄弱混乱、安全隐患严重且难以提升改造”的项目开展彻底整治，以消除安全隐患。

2023年12月25日前，涉及存量备案、提升改造、完善整改、关闭取缔评估工作的相应职能部门，需书面提交七宝镇长租公寓评估部门意见表（附件3），并形成长租公寓项目分类处置意见汇总表(附件4)，上报备存的项目分类处置方案未经相关程序报批不得随意更改。（牵头单位：安管中心）

3.限定时间，开展存量备案，提升改造、完善整改、取缔关闭

(时间节点：2024年1月1日-2024年9月30日)

对于符合备案标准的，或经提升改造补齐管理短板后符合备案标准的，可列入镇级长租公寓项目备案管理清单。公寓项目所在地块近期内有动迁计划的不宜列入备案管理清单，备案管理清单由专班报上级主管部门备存（一季度一报）。

对于因硬件设施上不足，存在“安全、品质”等方面问题的，尤其是存在安全隐患的，以及在“规范出租、营运管理”等方面存在缺失的项目，由专项治理工作小组督促经租机构和产权人在一定时间内完成硬件设施方面的提升改造、营运管理方面的完善整改。提升改造整改期间，经租机构应妥善做好租客的安抚工作，应最大限度的减少施工对租客的干扰影响。

涉及项目硬件设施提升改造的，实施前应向区建管委提交施工许可申请，区建管委批准后抄告专班办公室进行备案。提升改造内容应以消防设施和房屋安全加固优先，不得通过提升改造增加公寓房规模数量。

对于存在严重安全隐患，又难以通过硬件设施的提升改造消除隐患的，以及营运管理无法整改到位的或拒不整改的项目，应根据《闵行区关于闲置厂房仓库改建成宾旅馆、公寓安全专项整治工作方案》（闵安委〔2020〕4号）的要求，组织力量坚决予以取缔关闭（包括局部关闭取缔）。对于决定关闭取缔的项目，为维护社会稳定，可给予一段时间的过渡缓冲期，以让经租机构和房屋产权单位开展租客的分流安置和合同解除等工作。对于拒不配合关闭营业的经租机构和产权人，由镇政府牵头，会同区城管、规资、建管、市场、消防、公安、环保、水务、卫生和房管等部门进行联合执法。（整治情况向区联席会议一季度一报）（牵头单位：安管中心）

六、工作措施

（一）提高认识，强化责任担当

提高政治站位，充分认识到开展长租公寓治理的必要性和重要性，同时也应看到这些在营项目在对于缓解本地区务工人员、新市民、青年人“居住难”方面的积极作用，以及开展治理可能会引发的信访和社会稳定问题，各部门要统一思想认识，按照各自的职能职责，设专人专职，全力支持和保障长租公寓项目的治理整顿工作。

（二）各司其职，强化安全管理

各相关职能部门单位要全面落实整治工作责任制，开展专项治理和日常监管的各项工作。

房管所负责住房租赁监督管理工作，规范出租行为。

安管中心负责安全生产、消防安全宣传教育，对长租公寓项目行使消防安全综合监管职能，推动落实消防安全责任制。

派出所、人口办负责长租公寓项目的治安管理和人口管理工作。

规建办负责长租公寓项目房屋结构质量安全管理，加强新增非居改建项目的建设工程中的属地建设安全管理，对违规装修的工程项目，要求其停工并至相关部门补办手续。

综合执法队负责长租公寓项目违建、非法改建、群租等违规行为的查处，对影响城市安全等问题且未按要求完成整改的，应作为重点类型违法行为实施依法取缔。

市场所负责住房租赁有关市场主体登记，加强特种设备的使用管理。

平安办、城运中心负责统筹本镇长租公寓领域应急管理的宣传教育和培训工作。

规资、卫生、环保、水务、司法、信访、投促中心等部门按照各自职责，做好相关工作。

各居村、合作社、镇属公司发挥网格化管理作用，开展租赁住房安全巡查、人口信息采集、安全隐患整治和政策宣传等日常工作。

（三）强化责任，强化营运监管

1.压实企业主体责任

项目经租机构是长租公寓项目安全营运和规范出租的主体责任人，房屋产权单位是第二主体责任人，相关长租公寓项目主体责任人应提交相应承诺书，并切实履行起日常安全营运和规范出租的主体责任。

经租机构开展房屋经租时应遵纪守法、诚信经营和规范服务。经租机构应建立建全相应的管理制度，及时向专班办公室报备。应切实履行好消防安全管理、人口治安管理、物业使用安全管理、房屋租赁管理等方面的责任和相关承诺。自觉接受网格单位和职能部门的监管。

2.落实监管主体责任

网格单位、职能部门要切实履行起长租公寓项目的运营监管职责，督促经租机构和房屋产权人切实履行安全营运和规范出租的主体责任。将党建引领融入网格治理全过程，推动党的组织和工作覆盖，以党组织共建联建带动多元主体互动联动。

（1）完善管理机制。将长租公寓项目纳入城市网格化管理和社会综合治理范围，加强日常监管。按照提升改造、完善整改、纳入清单的不同阶段，分别由专项治理工作小组和营运日常监管小组牵头。由镇安管中心牵头建立项目监管责任制，落实项目监管相关责任人，明确开展具体监管相关要求。涉及长租公寓项目“安全营运、规范出租”等方面的12345热线诉求件，根据不同类型，由相应职能部门限时完成处理。

（2）开展日常巡检。由镇房管所牵头，定期或不定期组织安管中心、平安办、人口办、规建办、综合执法队等部门，聚焦安全营运和规范出租等方面，对纳入清单的长租公寓项目开展日常巡检，督促经租机构履行消防安全管理、房屋安全使用职责、遵守住房租赁条例、人口治安管理条例等法律法规规定，诚信经营、规范出租。对巡检中发现的问题，尤其是安全隐患的问题，小组成员应责成经租机构和产权人限时整改。对于拒不整改的，由综合执法队和相关执法部门，按照各自职责进行查处。

（3）建立退出机制。针对长租公寓项目运营管理情况，营运日常监管小组成员单位根据检查监管结果，可参照“良好、一般、较差”等方式进行一年一次的分级分色评定，对于评定结果“较差”的项目，房管所应对营运机构和产权人进行约谈，连续2次以上评定结果为“较差”的备案项目，不再纳入“存量备案”管理清单，报工作专班办公室后，限期关闭取缔。

（4）提升信息化管理。基于“人房共管、信息共享”理念，依托区房管局统一建立的“住房租赁信息采集系统和基础数据库”，加快推进“‘银硅’人房信息登记系统”，并督促长租公寓项目经租机构及时采集和上报相关租赁信息。

   （四）完善机制，坚决遏制擅自改建项目新增

1.完善监管机制。城运中心应明确将“厂房、仓库和商办等非居房屋改建装修中的擅自居住功能化改造”列为网格日常重点巡检内容，发挥城市网格化的源头发现作用。完善管理机制，发挥网格化管理的作用，依托联动联勤机制，通过加强巡查、群众举报、立案查处和联合整治等手段，及时发现、劝阻和制止擅自改建长租公寓的违规行为，对不听劝阻继续实施改建的应及时坚决予以强制拆除。

2.严格“非改居”项目新增审批。非经区相关部门批准，不得通过“非居改建”方式擅自改建长租公寓。因适应社会发展确需新增“非改居”项目的，应严格按照《上海市非居住存量房屋改建和转化保障性租赁住房实施意见》办理申请、会审、认定、报建和验收等手续。

3.加强酒店项目改建管理。严禁假借改建酒店的名义变相改建长租公寓，酒店改建需办理合法建设许可，改建完成后应严格按照酒店方式开展经营，未经批准不得改为长租公寓投运。

4.加强单位宿舍项目改建管理。企事业单位利用自有或租用他人存量非居房屋改建员工内部宿舍（包括利用规划部门批准建设的配套宿舍用房），未经批准不得作为长租公寓对外出租，应严格按照职工宿舍性质提供给本单位的员工居住。规建办对其改建过程中的建设安全进行严格管控。在本次排摸中确认为单位内部自用宿舍的非长租公寓项目，严禁开展对外经租、演变成长租公寓项目。

5.明确市场主体经租要求。从事集中式租赁住房项目经租业务的租赁机构，应当办理包含“住房租赁经营”内容的营业执照。个人经租集中式长租公寓项目的应当办理市场主体登记。经租机构不得经租未经批准擅自改建的长租公寓项目（备案项目除外）。

6.及时处置投诉举报。涉及擅自改建长租公寓的或将改建后的酒店和单位内部宿舍擅自改变为长租公寓的12345热线诉求件，由专项治理工作小组相应部门限时完成处置。

7.加大问责考核力度。自2023年10月15日起，严禁相关市场主体擅自将存量非居房屋改建为长租公寓。各职能部门因落实长效机制不力，居村、合作社、镇属公司等网格单位巡查不力，导致辖区内擅自改建长租公寓违规行为继续发生的，列入年度绩效考核内容之一。

附件:1.七宝镇“非居擅自改建长租公寓”项目治理整顿

附件1

七宝镇“非居擅自改建长租公寓”项目

治理整顿工作专班成员

    为推进七宝镇“非居擅自改建长租公寓”项目治理整顿工作，决定成立七宝镇“非居擅自改建长租公寓”项目治理整顿工作专班，其组成人员名单如下：

专  班  负 责 人：沈  清  镇党委副书记（政法）

专项治理小组组长：刘  钧  副镇长

营运监管小组组长：韩莉艳  副镇长

专   班   成  员：褚春荣  镇居民区党委专职副书记、

房管所所长

金国忠  镇党建办副主任（主持工作）

方海东  镇平安办主任

庄  勤  镇平安建设综合执法工作党支部书记

曹  炜  镇城运中心主任

傅春军  镇城运中心党支部书记

何  佳  镇规资所所长

施丽萍  镇人口办常务副主任

王建平  镇整违办主任

吴春欣  镇司法信访工作党支部书记

姚晓东  镇水务站站长

陈金凤  镇社事办主任

吴慧刚  镇投促中心主任

杨俊杰  七宝司法所所长

金晓东  七宝派出所所长

薛少华  新镇航华派出所所长

陈卫华  七宝市监所所长

此外，全镇各居村、合作社、镇属公司主要负责人作为工作专班的成员，发挥网格作用，一同参与治理整顿工作。

工作专班下设办公室，办公室设在房管所。专项治理小组由安管中心牵头，营运监管小组由房管所牵头开展工作。

附件3

七宝镇长租公寓评估部门意见表

（消防安全、房屋结构安全、房屋抗震等）

附件4

闵行区长租公寓项目信息汇总表/分类处置意见汇总表