关于《吴泾镇塘湾老街旧住房改造项目（草案）》的说明

一、《吴泾镇塘湾老街旧住房改造项目（草案）》制定的背景和必要性

为深入贯彻落实市委、市政府关于“留改拆”并举，加快推进旧住房改造的工作要求，根据《闵行区老旧住房改造“2+2”行动方案》、《闵行区老街旧住房改造指导意见》、《闵行区老旧住房安全隐患处置工作操作口径》、《关于加强老街旧住房改造方案设计的工作意见》等文件精神和工作要求，为改善吴泾镇老旧住房居民的居住条件和生活环境，计划对塘湾老街旧住房和居住环境进行改造。塘湾老街，直管公房共13幢，户数113户，建筑面积4757.45平方米。该处老旧住房与集体土地私宅、原供销社改制企业混杂交错，多为1至2层的二级旧里，存在主要问题为房屋结构质量差、厨卫合用、雨污水混流、消防技防等配套设施缺乏，部分居民还存在“拎马桶”现象，区域总体环境较差。

二、关于《草案》的起草过程

吴泾镇在区旧改办的具体指导下，对辖区内塘湾老街进行了深入、细致地梳理排摸，初步制定了老街旧住房改造实施方案。根据区旧改办组织的联合会审意见，进行了多次的专题研究讨论，根据研讨和专家的意见与建议，反复修改，在严格遵循上位法的基础上，结合其他单位的老旧住房改造经验对方案进行了完善。起草过程详细说明如下：

（一）成立吴泾老旧住房改造领导小组

镇层面形成吴泾镇老旧住房改造“2+2”行动方案，并成立吴泾镇老旧住房改造工作领导小组，由镇党委书记担任组长，镇党委副书记、镇长担任常务副组长，相关工作分管领导担任副组长，成员单位由镇相关职能部门及单位组成。领导小组负责改造方案的制定、审核、重大事项的商议以及监督计划的实施。

（二）学习改造经验

2019年2月18日下午，老旧住房改造工作分管领导带领相关科室负责人前往江川路街道学习老旧住房改造工作经验，会上详细听取了江川路街道发展办主任关于老旧住房改造工作情况的介绍。

（三）专题研究讨论交流完善方案

区府办多次召集区发改委、区建管委、区交通委、区财政局、区规划资源局、区房管局、闵房集团和吴泾镇分管领导及相关部门负责人，就塘湾老街整体改造相关事宜召开专题会议。吴泾镇汇报了塘湾老街整体改造方案，并提交需要区相关职能部门协调解决的有关问题。区相关部门逐一进行回应并提出意见建议。

（四）委托第三方听取专家意见

区房管局、区财政局召开塘湾老旧住房改造专题研讨会并邀请上海同丰科技、上海沪防建筑设计有限公司、上海沪中造价咨询有限公司和上海从鑫建设咨询公司就方案的技术层面和资金审核提出意见，以进一步完善方案。

（五）最终形成《草案》，并正式征求书面意见

根据区旧改办组织的联合会审意见，对塘湾老街改造方案进行了修改完善，根据政府重大行政决策程序规定推进审批流程，并由镇政府委托直管公房产业管理单位（上海吴泾物业管理有限公司）对居民进行改造意愿征询，改造范围内同意改造户数比例达到三分之二以上。

（六）律师出具审查意见

镇政府将《草案》交由上海天华律师事务所进行合法性审查。上海天华律师事务所出具了《<吴泾镇塘湾老街旧住房改造实施细则>的法律审查意见》。在此基础上，镇法制办出具了《<吴泾镇塘湾老街旧住房改造实施细则>的合法性审查意见》,结论意见为：闵行区人民政府具有制订《吴泾镇塘湾老街旧住房改造实施细则》的法定职权，该规范性文件制定程序合法，依据充分，与现行国家和上海市相关规范性文件政策不抵触、不冲突。未发现该份文件存在违法或者明显不当情形。

三、关于《草案》的主要内容和依据

草案总体分为七个部分

第一条  目的依据

根据《闵行区老旧住房改造“2+2”行动方案》、《闵行区老街旧住房改造指导意见》、《闵行区老旧住房安全隐患处置工作操作口径》、《关于加强老街旧住房改造方案设计的工作意见》等文件精神和工作要求，为改善吴泾镇老旧住房居民的居住条件和生活环境，计划对塘湾老街旧住房和居住环境进行改造。

第二条  改造范围

塘湾老街位于塘湾村，土地性质为国有土地，国有直管公房零散座落于三新街、塘川路两侧，共有13幢自然幢房屋，户数113户，建筑面积4757.45平方米，多为1至2层的二级旧里。此区域5年内无动迁计划，也不纳入土地减量化实施范围。

第三条  改造原则

老街旧住房改造遵循“愿改尽改、保障基本”的原则。

1.愿改尽改。老街旧住房改造遵从居民意愿，改造方案要得到居民同意。凡是居民有改造意愿，支持改造方案的，积极推进改造。

2.保障基本。老街旧住房改造重点关注“房屋质量、消防安全、卫生实施、内涝”等四个保基本问题。

第四条  改造内容

改造内容主要分八类：

1.房屋结构改造。请专业的检测单位对本次改造涉及到的房屋进行检测，针对结构有安全隐患的房屋进行加固，并请专业的设计单位针对与不同结构的房屋的不同问题分别出具体的建筑结构加固设计实施方案。

2.房屋成套改造。两幢房屋（三新街22号、三新街24号）采用拓宽（西拓）的方式，增加居民的房屋面积，然后内部分割出卫生间和厨房间，实现房屋成套，每户居民得益面积在4.5平方米左右。没有拓宽条件的房屋在室内增加一体式卫生间和内部分割出厨房间来实现房屋成套。

3.屋顶改造。平屋顶采用平改坡的改造方式，坡屋顶采取更换瓦片，更换破损的木檩条，木椽条及破损木板等修缮改造。

4.外墙改造。翻新外墙，重新涂料，解决外墙渗漏问题，并提升住宅立面品质。

5.消防设施改造。本次修缮区域每间隔100米布置一个简易消防箱，消除消防安全隐患。

6.雨污水管网改造。新增厨卫设施污水管和在阳台外侧新做直径110UPVC雨水管，具体位置以现场情况为准，排入污水、雨水井，确保雨污分流及解决居民内涝问题。

7.天然气引入。从莲花南路上引进天然气主管道沿着北吴路到老街区域，燃气中压管约837米，口径300，燃气低压管约500米（包括113户进户支管），并安装调压站。

8.整体环境综合改造。包括老街道路、沿街房屋外立面、店招店牌、人行道、桥梁、绿化、环卫设施、技防设施改造等。

第五条  改造要求

1.意愿征询。由镇政府委托直管公房产业管理单位（上海吴泾物业管理有限公司）作为本次直管公房居民（承租人或产权人）签约实施单位。由产业管理单位组织对居民进行改造意愿征询。改造范围内同意改造户数比例达到三分之二以上，镇政府将改造项目上报区有关部门审批。

2.方案征询。老街旧住房改造方案公示后，一是室外公共部位的改造，征得改造范围内三分之二以上居民和私房业主的同意，方案实施；二是室内私有部位的改造，由产业管理单位根据“一户一方案”征询居民的改造意见，并签订室内改造协议。根据“愿改尽改”的原则，征得每户居民同意后，方能实施室内增设卫生设施等改造工作；如居民不同意改造方案，室内改造不予实施。

第七条  过渡补贴

本次改造期间，为确保施工安全，居民需自行在外过渡。过渡期间，按月给予居民租房过渡补贴。补贴标准为每户1200元/月（根据第三方投资评估单位意见），每户过渡补贴费发放不超过三个月（涉及加扩建改造的居民过渡补贴费按照实际改造时间发放）。

第八条  改造费用

本次改造将积极争取市级资金补贴，在扣除市级补贴资金后，所需费用由区、镇按照45:55比例承担。

第九条  其他

本次老旧住房改造工作由吴泾镇老旧住房改造工作领导小组负责实施。

本细则未尽之处，由吴泾镇老旧住房改造工作领导小组负责解释。

特此说明

吴泾镇法制办   

2019年10月15日