根据《上海市深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划（2021-2023）》（沪精细化〔2021〕2号）、《闵行区关于加强“党建领航 红色物业”建设的实施意见（试行）》（闵委发〔2018〕50号）文件精神，为有效提升老旧公房小区物业管理与综合服务水平，结合我区实际情况，制定本实施意见。

一、共建目标和原则

按照市委、市政府关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的总体部署和区委、区政府关于开展“党建领航 红色物业”建设的工作安排，以建设“安全、整洁、文明、有序”的小区为目标，对本区老旧公房小区及外区动迁房小区采用物业管理共建的方式，缓解因“质价不符”导致的社区居民日益提高的居住生活需求与有关小区物业服务水平总体水平不高之间的矛盾，促进物业服务企业做好物业服务工作，提升物业服务专业化、规范化水平，巩固 “美丽家园”创建成效，不断提高居民群众的获得感、幸福感和安全感。

坚持党建领航，加强“红色物业”建设，推进社区共治与居民自治。完善居民区党组织领导，居委会指导监督，业委会、物业服务企业协同运转的工作机制，推动各方力量积极参与社区治理，通过小区综合管理联席会议等平台组织社区群众参与社区管理事务协商和实事项目决策，建立多方参与、共建共治共享的小区治理模式，提升基层社区治理水平。

二、共建范围

坚持全面共建与重点扶持相结合。对直管公房、系统公房、售后公房小区（以下统称“公房小区”），混合型小区（公房与商品房、动迁房等其它性质房屋共存，但公房户数或面积均超过60%）及外区动迁房小区（本区早期安置外区居民的动迁基地及世博动迁项目）等三类小区全面纳入共建范围。本区农民动迁房小区由各街镇（莘庄工业区）自行纳入属地考核奖补范畴。

三、准入条件

物业管理共建采取条件管理，共建范围内的小区申请须同时符合以下准入条件：

（一）物业服务费收缴率（实收物业服务费占应收物业服务费比率）达到80%；

（二）已落实物业管理“四个一”规范化建设要求（即立好一个门岗、扮靓一支队伍、公示一块牌子、明净一个窗口）；

（三）符合业委会组建条件的，业委会应当按程序组建；不符合组建条件的，居委会应当有效代为履行业委会职责；

（四）已成立业主大会并开通业主大会账户的小区，应按规定开展上年度本小区专项维修资金、公共收益的收支情况和业主委员会工作经费年度审计工作。

四、考评方法

制定物业服务综合评价体系。建立由居民区党组织、居委会、业委会、业主、街镇及区住宅小区综合管理联席会议办公室组成的多方评价主体，综合共建小区物业服务企业参与文明创建、垃圾分类、微卡口管理和平安建设情况、合同履约情况，以及涉及相关法律法规所确定的强制义务落实情况等要素，通过设置科学合理的考核评价指标，形成完善的物业服务综合评价体系，每半年一次对小区物业管理情况进行综合考核评价，最终考评结果与共建奖补资金挂钩。

五、退出机制

建立考核奖补退出机制。对半年度综合考评得分低于70分的小区取消该小区本次共建奖补；对一年内连续两次综合考评得分低于70分、物业服务企业或者项目经理累计失信行为记分达18分、在共建小区年度专项审计中提供虚假审计资料、因物业管理失职发生人员伤亡安全责任事故的在管小区物业服务企业实行一票否决制，取消本轮政策后续所有共建奖补资格。上述在管物业服务企业被取消共建奖补资格的小区如重新选聘物业服务企业，新物业服务企业符合准入条件的仍可申请共建奖补。

本轮政策期间由政府出资进行新一轮“美丽家园”专项提升改造的共建小区，改造项目竣工后第二年起退出物业管理共建范围。待本政策期满后，随着物业服务“质价相符”市场机制的逐步形成，政府考评奖补资金可以考虑适时退出。

六、职责分工

区房管局负责牵头本区老旧公房小区物业管理共建工作，制定物业服务综合评价体系标准，对各街镇（莘庄工业区）物业管理共建工作进行业务指导和监督。

各街镇（莘庄工业区）负责辖区内老旧公房小区物业管理共建工作，具体由街镇（莘庄工业区）住宅小区综合管理联席会议办公室牵头，负责组织落实居民区党组织、居委会、业委会、业主及街镇相关职能部门对符合共建条件的小区进行考核评价，并做好辖区内共建小区考评基础资料的收集和归档工作。

七、资金管理

（一）资金申请。各街镇（莘庄工业区）根据符合共建准入条件的小区面积及“以奖代补”标准向区房管局提出申请；

（二）资金预算。区房管局根据对各街镇（莘庄工业区）申请的复核结果，结合共建小区年度专项审计等工作经费，会同区财政局安排落实“以奖代补”资金；

（三）资金拨付。各街镇（莘庄工业区）根据考评结果，负责将“以奖代补”资金下拨至各共建小区物业服务企业，确保“以奖代补”资金落实到位；

（四）使用规则。以街镇（莘庄工业区）为单位，在核定物业管理共建“以奖代补”总金额不超过预算的前提下，制定“以奖代补”资金分配使用细则，突出绩效和结果导向，重点对“红色物业”创建有明显成效、物业费上调成功、物业服务水平有显著提升的共建小区物业服务企业进行激励嘉奖及小区软硬件建设。镇（莘庄工业区）共建小区的“以奖代补”资金通过区镇财力结算的方式拨付；街道共建小区的“以奖代补”资金由区房管局根据考评结果下拨。

八、使用监督

各街镇（莘庄工业区）是本辖区内物业管理共建资金使用的监管主体。区房管局和区财政局要完善对各街镇（莘庄工业区）物业管理共建资金使用的监督管理，每年抽取三分之一以上物业共建小区，委托第三方机构对小区的年度收支盈亏情况和物业服务费收缴情况进行专项审计。若发现小区年度物业服务费收缴率低于80%及其他违反物业管理共建要求和相关管理规定的情况，在第二年取消该小区物业管理共建资格。

九、相关附则

1、本文件自2022年4月30日起施行，有效期至2025年4月29日。如与上级政策有不一致之处，以上级政策规定为准。

2、各街镇（莘庄工业区）可以参照区级物业管理共建活动实施意见，制定本区域的物业考核激励机制。

3、本文件由闵行区人民政府负责解释，具体解释工作由闵行区住房保障和房屋管理局承担。