闵府发〔2021〕20号

各镇人民政府、街道办事处，莘庄工业区管委会，区政府各委、办、局，有关单位：

现将《闵行区住房发展“十四五”规划》印发给你们，请认真遵照执行。

特此通知

                                        2021年7月9日

闵行区住房发展“十四五”规划

“十四五”时期是我国“两个一百年”奋斗目标的历史交汇期，是上海向建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市目标迈进的第一个五年，也是本区全面建设创新开放、生态人文的现代化主城区的重要五年。为更好地实现本区高质量发展和人民高品质生活，根据《上海市闵行区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，特制定本规划。

一、“十三五”住房发展回顾

“十三五”时期，闵行区实现房地产市场平稳有序发展，积极培育和发展住房租赁市场，进一步缓解居民住房困难，切实改善居民居住条件，不断创新基层治理机制，明显提升房屋管理精细化智能化水平，为“十四五”时期的住房发展奠定了坚实基础。

（一）住房发展取得成效

1.贯彻落实市场调控政策，房地产市场平稳有序发展

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，贯彻落实房价地价联动、住宅楼盘上市价格备案等各项调控政策和措施。建立区房产交易情况月报分析制度，开展房地产市场供应销售情况监测，保持商品住房去化周期处于较为合理范围。2017年以来，本区商品住房价格总体稳定，新建商品住房销售均价为58000-65000元/平方米，二手住房成交均价为38000-41000元/平方米。“十三五”期间，本区商品住房供应相对充足，商品住房供应面积保持在每年40-50万平方米，新建商品住房去化周期基本稳定在1年左右。

初步建立市场监管和服务体系。建立区级市场监管机构，指导街镇房办开展监管检查。制订经纪机构日常检查监督操作意见，初步建立本区房地产中介机构和租赁机构监管机制，构建中介机构满意度测评机制。坚持监管服务并重，实现“交易、登记、完税”业务一窗式合并受理，初步建立房地产经纪信息服务平台。作为本市商办项目“类住宅”清理整治先行试点区之一，完成了市委市政府交办的试点任务，建立了商办项目监管的长效机制，“十三五”期间，共排摸清理锁定了27个“类住宅”项目。

2.扎实推进租赁住房房源筹措，住房租赁市场培育进展顺利

围绕本市到2020年底全市新增租赁住房目标任务，制定了《闵行区租赁住房工作建设推进总体方案》，坚持“存量优先、增量优化”，多渠道筹措租赁住房。“十三五”期间，筹措新增租赁住房6.5万套；新增代理经租房源47734套（间），目标任务完成率161%。

基本建立住房租赁市场管理和服务制度，明确租赁住房项目纳管、改建转化、运行管理等工作机制，形成住房租赁合同网签、备案一体化业务模式，不断规范住房租赁市场秩序。确定《闵行区非居住存量房屋改建和转化租赁住房操作口径》，出台《闵行区租赁住房运营管理办法（试行）》，统筹推进长租公寓综合治理工作。成立闵行区住房租赁服务中心，作为区级层面实体机构参与租赁住房运行监管，并为中介租赁机构和租赁当事人提供全方位线上线下服务。

3.深化完善住房保障体系建设，居民住房困难进一步缓解

按照“保基本、讲公平、可持续”的原则，持续健全“四位一体”的住房保障体系。廉租住房实现应保尽保，公共租赁住房充分发挥对重点企业、重点人才的住房保障功能，共有产权保障住房受益范围逐步扩大到非沪籍家庭，重点推进征收安置住房和大型居住社区建设，加快安置在外过渡户。充分应用智能化管理工具，形成“制度＋科技”的保障房源建设、管理长效机制。

高效完成“十三五”规划任务要求，至“十三五”末，新增廉租住房受益家庭942户，新增共有产权保障住房受益家庭3120户，筹措公共租赁住房4250套；完成征收安置住房开工40331套、335万平方米，完成竣工17140套、151万平方米，完成在外过渡3年以上征收户安置6308户；大居开工119万平方米、竣工175万平方米，新开工各类配套设施83项，保障房累计开工率93%，各类配套设施累计开工率84%，保障房及配套项目完成情况在全市名列前茅。

4.大力开展城中村老旧住房改造，居民居住条件切实改善

以“美丽家园”建设为抓手，推进既有住宅小区电动自行车充电设施改造、雨污混接改造等安全性、功能性和景观性综合提升改造，为社区治理创造硬核条件。至“十三五”末，住宅小区综合改造面积约5300万平方米，53.6万户居民受益。房屋安全隐患处置全面推进，完成排查发现的61万平方米严重损坏房屋、329万平方米一般损坏房屋处置工作。持续推进城中村地块的动迁拔点，至“十三五”末，完成区级城中村拔点53个，动迁农户2024户，基本完成6个市级城中村试点项目拔点。集中城市化区域城中村现象基本消除，区域环境得到极大改善。

旧改工作全面启动，加速推进。针对全区老旧住房存在的功能短板，坚持底线思维、民生优先，编制《闵行区老旧住房改造“2+2”行动方案》。加大既有多层住宅加装电梯工作力度，推动建设许可“一件事”行政审批改革，形成一系列技术服务指南。至“十三五”末，基本完成老街旧住房片区“房屋质量、消防安全、卫生设施、内涝问题”四个保基本改造，改造面积12.3万平方米，受益居民1095户，“拎马桶”问题及各类安全隐患得到有效解决；启动老旧工房成套化改造36万平方米，完成20万平方米，受益居民4100余户，完成“十三五”期间既定工作目标任务。

5.持续创新住宅小区综合治理机制，社区治理环境不断优化

开展“五违四必”整治，规范住宅小区公共管理秩序，为社区治理打下坚实基础，有力推进了“生态闵行、宜居闵行”建设。至“十三五”末，累计拆除违法建筑约60万平方米、整治率达到100%，拆违及整治力度位列全市前茅；累计取缔“群租”2万多户、“无群租小区”挂牌率75%以上。

全面启动居民区“党建领航·红色物业”创建工作，建立“一核三元”的协同运转机制，完善区、街镇、社区联动格局。健全质效统一的物业管理机制，研发“闵行区物业服务直通车”及“闵行区物业行业监管评价系统”，推动物业管理行业高质量发展。加强维修资金和公共收益管理，强化线上线下使用管控。至“十三五”末，符合条件的住宅小区业主委员会组建率达95%以上、规范运作率达80%以上；成功创建200个“红色物业”示范社区；维修资金第三方代理记账小区比例达到70%以上；公共收益入账率达95%以上，处于全市领先水平。

6.不断丰富数字房管内涵，房屋综合管理水平显著提升

坚持深化数字房管理念，采用“1+N模式”，初步搭建闵行区房管局综合数据管理平台，实现底层数据信息共享。相继建成闵行区物业监管评价系统、红色物业申报系统、闵行区租赁住房信息平台、闵行区房屋征收系统、闵行区经营性场所数据服务系统、闵行区房地产经济管理服务信息平台等应用平台，在物业服务管理、房屋管理、住房保障、房地产市场管理等领域发挥了重要作用，也为全区城市运行和治理工作提供了重要支撑。

有效落实房屋管理体制改革，进一步理顺区房屋管理部门与街镇房屋管理部门、区规划建设部门、闵房集团等区属国企的职责关系，强化房屋管理机构职能，落实重点工作责任，形成分级管理、权责明晰、管理强化、服务为先的“两级体制、两级管理”房屋行政管理系统，房屋精细化管理水平不断提升。

（二）主要工作特色

1.以“落实主体责任”为抓手确保房地产市场平稳健康发展。严格贯彻落实国家和本市各项调控政策，明晰区镇两级政府监管职责分工，坚持房地产市场监管服务并重，以服务促监管。

2.以“增存并举”为原则推进租赁住房建设。围绕全市新增租赁住房的目标任务，本区通过“新建一批、转化一批、培育一批、规范一批、供应一批”，多渠道筹措租赁住房房源。

3.以“服务经济社会发展”为导向完善住房保障体系建设。充分发挥公共租赁住房对重点企业、重点人才的住房保障功能，为本区经济社会发展提供有力支撑。在征收安置住房建设提速的同时，注重提升质量、外观、品质，并不断提高房源配置效率。

4.以“群众满意”为落脚点着力改善居民的居住条件。老旧住房改造既守住“保基本”政策底线，又注重品质改造，并依托党建联建平台，不断完善居民监督机制，打造群众满意工程。

5.以“党建领航·红色物业”为特色构建社区治理新格局。构筑以居民区党组织为领导核心，居委会、业委会和物业服务企业协同运转、职能部门支撑保障、社会组织评估监督、居民群众参与融合的“1+3+N”工作格局。

6.以“房屋管理体制改革”为契机提升房屋综合管理水平。以坚持“转变职能，明确定位，理清职责，理顺关系”为改革原则，深化完善闵行区房屋管理体制，有效加强本区房地产市场、住房保障和各类房屋的全覆盖、全过程管理。

（三）存在主要问题

虽然“十三五”期间本区在住房发展领域取得了显著成效，但仍需清醒地认识到住房发展中存在的困难和不足，主要表现为以下几个方面：

1.房地产市场监管和秩序规范难度犹存。房地产市场监管力度仍需加强，房地产中介机构等市场主体依法规范、诚信经营的自觉性尚显不足。住房租赁市场供应管理长效机制有待健全，随着市场参与主体的增加，规范市场秩序的难度加大。

2.保障性住房供需结构性矛盾亟待解决。新市民、公共服务人员等群体的住房问题仍需进一步重视。公共租赁住房供应总量、房源区位与需求匹配度不够。征收安置住房外配套项目建设相对滞后，房源分配使用率有待提高。

3.居住品质尚未满足居民高品质生活要求。部分新交付住宅项目品质有待提升，停车位供给不足等问题犹存。老旧住房改造任务还较重，既有多层住宅加装电梯推进存在压力。物业行业服务水平仍需提高，“质价相符”的物业服务市场机制亟待建立。

4.住房发展相关机制尚需建立健全。住宅小区精细化治理机制不够健全，业委会运作亟需规范。全覆盖、全生命周期的房屋使用安全管理体系有待建立。房屋管理创新力度仍需进一步加大，智能化水平有待提升。

二、“十四五”住房发展形势

上海经济社会发展战略的实施、住房相关政策的落实，本区经济社会发展需求、居住需求的变化等，将为“十四五”时期本区住房发展带来新机遇和新挑战。

（一）住房发展进入高质量阶段

推进住房领域高质量发展，是实现本区高质量发展和高品质生活的重要保障。在《中华人民共和国民法典》首次提及居住权，增加规定房屋承租人的优先承租权，为保障居住权人合法权益和优化完善租购并举住房制度提供法律保障；上海将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续落实一城一策、因城施策的房地产市场长效调控机制，坚决防范化解房地产市场风险的背景下，本区住房领域高质量发展将面临良好的政策环境。同时，随着上海“三大任务、一大平台”建设推进，本区将借虹桥商务区之力打造上海西部发展“隆起带”，最大化承接进博会溢出效应，从近郊新城走向主城区，本区住房领域高质量发展将具备有利的客观条件。

（二）住房供应进入优结构阶段

长三角一体化示范区产业转型升级、自贸区临港新片区建设，以及本区智能制造产业集群建设、高端服务业发展，将促使本区从业人员职业类型转变、国内外人才集聚加快，新市民等群体的住房需求凸显。随着人口老龄化问题持续加剧，适老性住房需求加大。另外，本市户籍人口中的中低收入住房困难家庭，以及快递、环卫、公交、家政职工等从事基础性服务工作的一线务工人员的居住困难也亟需解决。因此，为满足多元化多层次的住房需求，住房供应结构仍需持续优化。然而，上海土地供应政策进入向存量要空间、以质量求发展的转变阶段，本区土地资源愈发紧张，需加大盘活存量土地力度和加快完善存量住房交易机制。国家进一步深化土地“放管服”改革，集体建设用地入市制度改革，闵行“国家产城融合示范区”建设，城乡体系构建完善，上海南部科创中心和虹桥国际开放枢纽打造，乡村振兴战略规划实施和“美丽乡村”建设推进，将为本区住房空间布局、住房供应途径和供应结构持续优化带来机遇。

（三）住房管理进入精细化阶段

本区户籍人口人户分离规模增大，住房管理尤其是保障性住房管理面临较大压力。提高城市治理现代化水平、深化创新社会治理、加强基层建设等对本区房屋管理和住宅小区综合治理的社会化、法治化、智能化、专业化水平也提出了更高要求。同时，本区住房管理精细化发展也迎来新机遇。《中华人民共和国民法典》的颁布实施为住房维修资金使用和物业费的缴纳提供了法律依据。上海政务服务“一网通办”和城市运行“一网统管”“两张网”建设，5G和大数据的深化运用，本区人工智能产业的发展，将为住房管理智能化水平的提升带来技术支撑。“进博会”城市管理保障工作持续推进将进一步提高住房建设安全保障和应急维修水平。

（四）住房品质进入促提升阶段

得益于住房持续大规模建设和住房制度改革的深入，本区户籍家庭户均住宅套数超过1.0，居住需求得到基本满足。随着经济高质量发展、社会主要矛盾转变以及全社会突发公共卫生事件防范意识增强，居民全面提高住房安全水平和居住环境品质的要求更为迫切。本区将积极对标全球城市核心城区和上海中心城区市政设施、公共服务配置标准，进一步加强符合主城标准定位的基础设施建设，加强城市的精细化和智能化管理，加快建设绿色生态美丽城区，推进城市面貌的更新改造，打造更多富有人文关怀的活动空间，为本区促进住房品质全面提升带来机遇。

三、“十四五”住房发展总体思路

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻习近平总书记考察上海重要讲话和在浦东开发开放30周年庆祝大会上重要讲话精神，以“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念统揽住房发展领域各项工作，贯彻落实区委、区政府中心工作，以加快高质量发展、创造高品质生活、实现高效能治理为目标导向，坚持“加快高质量住房发展，深化高水平房屋管理，推动高品质安居乐业”主线，顺应人民群众日益增长的美好居住新期待，把让人民宜居安居放在首位，持续完善住房制度体系，聚力精细化管理，融入社区治理，推进高水平职住平衡，实现住有所居、优其所居，为闵行“提升核心优势、深度产城融合”作出积极贡献，为建设创新开放、生态人文的现代化主城区提供良好保障。

（二）基本原则

1.坚持服务区域发展战略。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，继续落实房地产市场调控、住房保障等政策，保持房地产市场平稳健康发展，为区域经济发展作出积极贡献。以“一网通办”为牵引，持续推进房管领域“放管服”改革，进一步优化地区营商环境。服务全区“南北联动，双核辐射”空间发展战略实施，持续优化住房空间布局、住房供应渠道和供应结构，有效解决各类人才、产业工人、公共服务从业人员等安居问题，促进产城融合、职住平衡和安居乐业，提升区域吸引力、竞争力。

2.坚持服务住房民生保障。始终把满足人民群众对美好生活的向往作为奋斗目标，将“以人民为中心”的价值取向贯彻落实到住房发展各方面各环节。坚持尽力而为、量力而行，以大民生视野构建以人民群众需求为导向的精准发力的公共服务体系，提供更加优质均等的基本公共服务，进一步满足多层次、个性化、高品质的居住需求，有效解决群众急难愁盼问题，守牢民生保障底线，让住房领域的发展成果更多、更公平惠及广大人民群众，进一步提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

3.坚持服务治理能力现代化。进一步树立全生命周期管理的理念，不断优化治理方式和治理流程，大力推进住房发展领域治理体系和治理能力建设。以“一网统管”为牵引，抓好智慧赋能，加强数据共享，提高管理效能，以绣花般功夫聚力精细化管理。进一步完善党建引领下的共建共治共享社区治理格局，推进智慧化社区建设创建，提升社区治理规范化精细化水平，为实现人民群众更舒适居住提供有力保障。

（三）发展目标

1.总体目标

“十四五”期间，房地产市场保持平稳健康发展，租赁住房形成有效供给，“四位一体”住房保障水平显著提升，老旧住房厨卫改造基本完成，住宅小区综合治理水平全面提高，房屋全覆盖管理体系逐步建立健全。至2025年，基本形成“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体”、租购并举的住房制度体系。

2.具体目标

房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，提升住宅品质建设水平，科学安排住宅年度供应量，合理控制楼盘去化周期，保持商品住房价格稳定、住房供应节奏有序。进一步规范房地产市场秩序，持续优化营商环境，确保房地产市场平稳运行,继续发挥好房地产业对地区经济发展的重要作用。

住房租赁市场量质并重发展。不断完善租购并举的住房制度，坚持建管并重、以管为主，全面推进已落实的租赁住房项目建成供应，加强住房租赁市场监管，形成经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。至“十四五”期末，累计形成13.17万套租赁房源的有效供应，其中可供应社会租赁住房6.5万套、公共租赁房0.8万套、单位租赁房1.1万套、代理经租房4.77万套。

住房保障效应持续发挥。以提高保障性住房适配性为导向，优化完善与经济社会发展阶段相适应的“四位一体”住房保障体系，着力提升住房保障服务能级。至2025年末，五年新增廉租住房受益家庭数500户；新增筹措公共租赁住房3500套；新增共有产权房受益家庭800户，实现征收安置住房计划竣工250万平方米。

老旧住房居住条件不断改善。建立与城市更新、城乡一体化发展相适应的旧住房改造体制机制，坚持“民生优先、安全第一”，着力解决“房屋不成套等先天性功能缺失、结构与设施功能性减退、使用安全管理缺失”三个关键问题，确保住宅小区安全宜居，全力打造与建设品质之城相适应的居住环境。至2025年末，完成老旧住房改造80万平方米。

住宅小区综合治理水平全面提高。提升社区治理精细化水平，扩大工作覆盖面，形成党建引领作用明显、行业管理更加精细、人居环境舒适和谐的社区治理共同体，实现物业服务综合评价满意度持续上升，物业费收缴率稳步上升，业委会规范运行水平和自治能力持续加强。至2025年末，业委会组建率达96%，维修资金第三方代理记账率达85%。

四、“十四五”住房发展主要任务和举措

（一）坚持精准施策，持续保持房地产市场平稳健康发展

加强房地产市场调控。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，贯彻落实国家和本市各项房地产调控政策，市场销售和去化保持在合理区间，房地产年均销售成交额保持在1450亿元左右。做好“稳价格、稳预期和防风险”工作，精准施策、分类施策，防范市场出现大幅波动。科学合理运用好价格备案等制度，指导帮助开发商理性定价，引导市场走向，促进新建商品住房和存量商品住房价格良性互动，确保区域住房均价波动与全市基本保持同步。

市场供应保持在合理区域。坚持增量有序供应，存量资源提质利用，保持本区新建商品住宅供应量和供应结构总体平稳，供应节奏合理有序。在以中小套型住房供应为主的前提下，适度提供与家庭不同阶段相适应的住房套型。推进符合核价规则的商品住房项目上市供应，并根据市场供需关系，精准调控上市节奏。商品住宅年度供应量保持在60万平方米、6000套左右，商品住宅用地年供应面积保持在可建50万平方米的体量。

进一步规范房地产市场秩序。完善区房地产市场监测机制，加强住宅商办市场动态监测分析跟踪。优化完善满意度测评制度，促进企业重视诚信建设规范经营。加快建立健全房地产项目全过程监管机制，进一步规范存量房交易秩序，优化存量房交易机制，加强对存量房市场交易信息管理。落实属地管理机制，加大属地政府房地产市场领域监管工作履职情况监督考核，建立街镇信访投诉件调处和日常监督检查情况的通报制度。加强房地产估价机构和经纪机构管理，完善从业人员的信用评价和教育培训机制，充分发挥行业协会作用，提升行业自治水平和服务水平，遏制房地产市场领域违法违规行为。

持续优化房地产市场营商环境。坚持服务和监管并重，以服务促监管，发挥房地产经纪信息资讯平台作用，加大政策规定、行业主体、房源客体、行政部门服务信息和监管要求等各类资讯的共享。加强房地产开发企业销售行为指导和监管，简化程序流程，优化服务环节，缩短审批时限，提高办结效率。提升服务水平，发挥网上楼盘展示厅作用，加大楼盘推介力度，帮助房地产开发企业促楼盘销售。继续探索服务中介机构的举措，创新交易登记信息查询和购房资格前置核定等流程。

（二）坚持建管并重，着力提高各类住宅建设质量

强化建筑设计理念。践行绿色建筑和装配式建筑理念，提高住宅建设水平，推进安全耐久、健康舒适、资源节约、环境宜居的绿色新建住宅。倡导适老性住宅建设，在住宅设计中引入无障碍设施、紧急呼叫装置、安装扶手等适老化设计。统筹协调老旧住房更新改造建筑风格，提升老旧住房外立面品质。推进“小区、街区、社区”联动改造，引入“社区规划师”制度，整合盘活社区区域资源，完善配套设施，促进功能复合利用，促进形成服务设施、公共空间共建共享新局面，优化提升社区环境品质。

加强质量源头管控。制定出台居住房屋建设源头监管相关办法，进一步优化和规范房屋设计、建设、验收、交付及前期管理等各环节事项。优化房屋设计，规范地上挑空、地下结构、预留空间、坡屋顶空间、女儿墙及屋顶装饰性构架设设计。加强竣工验收，落实住宅功能性实体质量抽查比对，推行质量潜在缺陷保险制度。

深化新建住宅交付使用管理。力争商品住房基本达到100%精装修的交付标准，确保配套设施与住宅同步交付。规范和提高机动车位和非机动车位的配建指标，完善机动车和非机动车充电设施、绿化建设、环卫设施等设施配置。严格生活用水相关建材把控，加强水质常态长效监管，加强交付入住阶段水质清洗消毒及检测。进一步加强信息分析，建立住宅项目从开工到交付的全生命周期计划管理。加强重点区域住宅建设管理，虹桥商务区的商品住宅要对标国际社区进行建设，符合国际社区相关建设标准和管理水平。

（三）坚持“四位一体”，继续提升住房保障服务能级

发挥廉租住房托底保障作用。稳妥推进廉租住房申请，坚持租金补贴为主，实物配租为辅，继续实现廉租住房“应保尽保”。完善实物配租房源供后管理工作，加大对入住对象的服务力度，强化对租金欠缴、逾期不腾退等违规现象的整治工作，加强“应退尽退”制度执行。

强化公共租赁住房服务经济社会发展功能。重点解决各类人才、产业工人的阶段性居住困难。优化公共租赁住房空间布局。探索闲置征收安置住房转化为公共租赁住房机制，深化代理经租社会闲置存量房源（主要是农民多余的安置住房）用作公租房模式，探索推进公租房宿舍型或拆套合租试点。完善公共租赁房公平公正公开房源供应机制，构建完善与重点单位、重点对象供应衔接机制。加强退出管理机制，健全对租赁期即将陆续届满入住对象的退出机制。优化公租房信息化管理机制，实现公共租赁房资格申请、审核、配租、签约、收租及退租等业务办理数字化，提高公共租赁住房周转循环使用率。建立健全单位租赁房长效管理机制。

进一步扩大共有产权保障住房受益面。按照市级部门统一部署，有序开展沪籍及非沪籍共有产权保障住房申请、审核、摇号选房等工作，进一步贯彻落实非沪籍居民家庭申请共有产权保障房相关工作。依托精细化管理和“一网通办”，继续深化完善共有产权保障住房的申请供应机制。

提高征收安置住房建设与在外过渡安置的供需适配性。结合市、区重大工程实施计划，加大征收安置住房项目认定、建设推进力度。按照商品住宅标准，建设“项目选址好、方案设计好、工程质量好、环境配套好、长效管理好”的征收安置住房，着力解决动迁安置农民在外过渡问题。推进存量房源和在外过渡户安置双消化工作，完善房源与过渡户的动态管理信息系统，努力实现在外过渡户“3年有房住，5年全安置”的目标。

继续推进大型居住社区建设。全面启动梅陇新选址基地建设，力争部分保障房地块能够竣工。基本建成8个已开工基地，计划新开工各类市属保障房45万平方米、竣工48万平方米（具体以市推进办下达任务为准），同时力争实现配套建设与住宅建设同步。落实《上海市保障性住房（大型居住社区）配套建设管理导则（基地内市政公建配套）》等标准和规范，加大大型居住社区建设协调力度，定期开展大型居住社区基本公共服务后评估工作，促进社区公共服务设施配置程度和服务水平不断提高，满足居民群众基本生活保障，并逐步提升居住品质。积极争取市级补贴和扶持政策，建设拥有功能齐全的公共设施、多层次的住房布局和多元化住宅结构的大型居住社区。适时开展浦江拓展、马桥旗忠基地的配套项目总投资结算工作。

（四）坚持“租购并举”，全力实现租赁住房供需平衡

全力推进租赁住房建设供应。关注市级租赁住房规划建设导则制定，完善本区租赁住房规划建设管理相关政策机制。针对改建租赁住房，加强建设监管，确保租赁住房安全。加快推进租赁住房建成供应，积极推动已出让地块开工建设，加快租赁住房项目前期审批速度。优化租赁住房空间布局，在产业集聚区和交通枢纽等区域重点发展租赁住房。及时优化调整租赁住房供应结构，建立租赁住房供需对接机制。多渠道筹措人才租赁住房房源，为各类人才提供多元化品质化租赁住房。加大宿舍型租赁住房建设供应，满足产业工人和公共服务从业人员租赁“一张床”需求。逐步形成人才公寓、白领公寓、蓝领公寓分类供应体系，为优化本区营商环境和集聚各类人才提供保障。

完善租赁住房供后管理。充分应用智能化管理工具，优化线上线下租赁平台，通过部门协同、上下互通、整合流程、明确职责等方式，进一步提升租赁住房管理服务效率和服务质量，实现精细化、可视化管理，打响“悦居闵行”品牌。完善相关租金补贴政策，促进符合条件的人才在本区实现稳定居住、稳定就业、稳定创业，有效降低人才居住成本，强化住房租赁市场对人才支持作用。

规范住房租赁市场秩序。落实《闵行区租赁住房管理办法》，探索建立不同类型租赁房源运营管理模式，形成经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。充分对接上海市住房租赁公共服务平台，建立健全住房租赁市场监测体系，探索完善“核查挂牌房源真实性、提高租赁合同网签备案率”等措施，全面掌控住房租赁领域的宏观数据，为科学决策提供数据支撑。落实属地管理责任，深化和完善中介和租赁行业监管的长效机制，强化对住房租赁市场主体的信用管理，加大对市场上不合规注册经营等违法违规行为整治力度，促进经租机构规范化运作和诚信经营。探索建立租赁机构“暴雷、抛盘”后的应急托底保障机制，确保项目运行安全。指导督促住房租赁企业稳妥有序地压降个人“租金贷”规模，有效防范住房租赁企业经营风险向金融领域传导。继续培育品牌化规模化的租赁机构和经纪机构，促进代理经租业务机构化发展，重点支持和服务品牌机构开展经营活动，发挥品牌企业的标杆引领作用。

（五）坚持民生优先，有序推进各类老旧住房改造

大力推进老旧住房项目改造。着力推进全区老旧工房成套化改造，全面完成江川地区非成套房屋的成套化改造任务，基本完成其它街镇“愿改可改”项目改造。有序推进老旧住房征收改造，对已确定为征收改造的老街旧住房、市级新认定的城中村改造项目，着眼可操作性，推进地块所在区域控制性详细规划的落地、改造方案的落实。全面完成虹桥机场航空噪声治理（二期）改造工程。对年久失修存在安全隐患的老旧住房拾遗补缺进行改造。“十四五”期间，计划完成老旧小区改造面积约80万平方米。

探索老旧住房修缮改造新机制。坚持业主主体地位，遵从居民意愿，服务居民需求，探索“业主出资、政府扶持”的修缮改造新机制，形成老旧住房修缮改造“决策共谋、改造共管、效果共评、成果共享”的共同缔造新理念。深化老旧住房改造内涵，补齐基础设施和公共服务配套短板，适度提升小区环境，改善居民生活品质，不断增强居民群众的获得感。

加大既有多层住宅加装电梯工作推进力度。按照“能加、愿加则尽加、快加”原则，抓进度，提速度，推动既有多层住宅加装电梯民生实事项目落地。指导街镇搭建加装电梯社区协商平台，全面启动本区14个街镇加装工作，推动城市化水平较高街镇的规模化加装电梯试点工作，争取形成连片式加装态势。编制本区加装电梯代建实施单位管理办法，选编典型案例，培育专业化的社会服务组织。探索“智慧房管”加梯理念，依托“一网统管”，综合加装电梯各类信息数据，建立加梯电梯网上展示平台，使加装电梯查询更便捷、案例更直观、选择更清晰。

（六）坚持安全第一，强化房屋使用安全全覆盖管理

建立健全房屋使用安全管理体制机制。全面启动落实上海市房屋安全使用管理办法，建立健全统筹协调、分级管理、业主履职、社会参与的房屋使用安全管理体系。按照“政府主导、行业监管、属地主责”的职责分工，逐步建立配套适需的区镇两级房屋安全管理工作机制。建立完善房屋安全使用监管技术服务体系，构建房屋安全检测、房屋修缮及危险应急处置等领域的专业服务机构库和专家库，打造“拉得出、打得响”的专业化服务队伍，提供安全培训、技术咨询、检测检验等技术服务。

推进房屋使用安全日常监管全覆盖。运用数字化技术，摸清房屋信息底版，建立房屋全覆盖管理基础信息数据库，提高日常管理效率。加强房屋使用安全日常巡查，充分发挥社区、物业服务企业基层监管作用，做到预警及时、防控到位、突发事件处置到位。制定房屋安全预警和消险处置方案，落实房屋安全突发事件应急处置机制，提高房屋使用安全突发事件应急处置水平。

（七）坚持党建引领，加快促进社区治理精细化发展

逐步提升社区治理精细化水平。力争社区综合治理水平位于全市上游，形成党建引领作用明显、行业管理更加精细、人居环境舒适和谐的社区治理共同体。加快完善物业管理规定配套政策，推进物业服务规范化建设，促进物业服务规范化水平位于全市前列。加强物业行业监管，实现事关物业服务质量的关键指标“两升两降”，即物业服务综合评价满意度持续上升，物业费收缴率稳步上升；网格平台投诉量明显下降，来信来访接办量显著下降。

持续强化党建引领社区治理机制。健全完善“党委领导、政府监管、市场服务、社会协同、居民自治、法治保障、科技支撑”七位一体住宅小区综合治理新格局，不断提高基层社区治理的社会化、法治化、智能化和专业化水平。充分聚焦民生短板和治理顽疾，通过强化部门协同、深化“美好家园合伙人”建设，齐力打造共建、共治、共享的常态化社区命运共同体。

夯实物业服务企业组织力建设。加强行业指导监管和保障支撑，全面构建“区-镇-社区”党组织领导下的联动服务机制，做实做强“物业服务企业党建联盟”，激励和培育一批党组织引领强、行业带动力强、社会影响力强的星级物业服务企业。健全党的组织体系，凝聚社区物业服务企业和项目中的党员骨干力量，发挥物业行业党员先锋模范作用。建立多层次的行业队伍培养机制，强化项目经理、管理员、一线“四保”人员等相关岗位职业技术培训。探索创新物业管理服务模式，引导物业服务企业依托“互联网+”，实现线上线下融合的运作模式，不断拓展服务领域，提升管理效能。

健全完善物业服务市场机制。完善物业行业综合评价机制，健全“质价相符”的物业服务定价机制，完善信息发布和价格协商机制。完善物业服务价格评估技术规范，提倡委托社会中介机构进行评估，推动物业费标准较低的老旧小区启动价格调整工作。探索扩大住宅小区合并试点范围，鼓励引导本区规模较小的相邻零散小区进行区域或管理合并，以规模效应降低服务成本，形成市场服务运作的长效良性运作。加大物业管理工作宣传力度，增强群众对物业服务的契约意识及认同感。创新物业服务行业监管方式，持续加强物业行业事中、事后监管，提升“闵行物业服务直通车”和“闵行区物业行业监管评价系统”智能化监管能力。推进物业服务企业及从业人员信用信息管理制度，强化对物业服务企业违规失信行为记分惩戒。

进一步提升业委会规范化运作水平。在党建引领社区治理的前提下，不断加强对业委会的指导和监督力度。以制度为抓手推进业委会的基础建设，推进符合条件的小区业委会应建尽建。加强居委会对业委会的指导监督，推进居民区“两委”和业委会委员双向任职机制。完善落实业委会工作规范化评估机制，推进街镇落实辖区内住宅小区业委会依法合规运作。探索业委会日常运作线上监管模式，开启业委会自管模式向标准化管理转型。继续推进业主大会、业委会相关信息公开。

（八）坚持服务发展，加速增强管理效能优化营商环境

深化“智慧房管”理念。顺应城市运行智能化管理的发展趋势，主动融入“一网通办”“一网统管”体系建设。融合创新运用大数据手段，建立业务数据采集、数据管理、数据服务共享管理等机制，完善闵行区房屋管理综合信息系统，扩大数据收集和管理维度，实现闵行区房屋楼盘数据落地入库，全面做实做细“数字房管”基础库，形成闵行区房屋从竣工、上市、使用、拆除的全生命周期管理数字化跟踪管理。依托大数据平台支撑，加强各条线、各部门之间数据共享，多方探索完善应用场景，提升数据利用的广度和深度，丰富多终端应用功能，为房管系统精细化管理赋能，提升服务和管理效能，加快实现“数字房管”向“智慧房管”的跨越。

健全房屋管理体制机制。聚焦提升城市综合管理能力，理顺行政监督管理关系，重点强化街镇基层统筹协调能力，发挥街镇房屋管理主体作用。落实街镇基层房管各职能部门工作职责，界定管理权限，重点突出业务指导、资源统筹和专业服务等重点职能。由街镇房屋管理部门和机构牵头，依托街镇网格化平台统筹各职能部门力量、职责进小区，建立日常巡查、问题发现、联合处置、联动应急、反馈督办等工作机制，并制定相关工作流程。

优化房管领域营商环境。深入推进“放管服”改革，优化行政审批制度，全面推行一体化政务服务模式，持续优化便民服务事项办理，稳步提高在线办理率、全程网办率和一次办成率。完善房屋管理领域社会信用体系建设，促进资源要素市场化配置，缓解企业阶段性运营压力，为各类市场主体营造稳定、公平、透明、可预期的良好环境。规范政府行政决策，严格执行法定程序，加大政策解读力度，政策执行更加公开透明。动态调整权责清单，明确部门权力事项和责任边界，进一步理顺各级房屋管理部门的职责关系以及与区规划建设部门和区属国企的关系。

五、规划实施保障

（一）强化实施政策保障

加强各类政策协调，做好政策储备工作，形成有助于规划实施的政策框架体系，以保障和推动规划的顺利实施。根据规划实施中的政策性内容，结合市级层面住房发展相关的政策制度制定和出台情况，明确区级实施主体责任，研究制定具体的实施意见并加以落实，确保规划的可操作性。

（二）完善协调联动机制

强化区房管部门在住房发展中的管理监督和统筹协调作用，加强各部门和各街镇配合力度，建立多部门、多领域、多渠道、多方面的沟通平台，在土地供应、资金保障、项目审批、建设协调、政策制定、居住人员管理和监督考核等方面加强沟通协调，保证各项工作顺利推进。

（三）确保土地资源供应

确保商品住房用地稳定供应，保障性住房用地优先供应，租赁住房用地有序供应，完善保障性住房和租赁住房配套市政基础设施和公共服务设施用地配置。盘活存量土地，为住房建设提供更为集约、更为有效的土地供应方式，有效保障住宅用地指标。

（四）加大资金保障力度

加大保障性住房建设和老旧住房改造财政投入力度，积极争取市区两级资金保障。加大对社区治理、住房管理信息化建设的资金支持。形成稳定的财政支持机制，确保各项工作平稳有序开展。对于规划的监测、评估、实施给予相应的资金支持，保证规划顺利实施。

（五）增强信息化技术支撑

依托“一网通办”“一网统管”体系建设，加强区房屋管理综合信息平台建设，注重市区两级信息数据对接。加快智能化技术创新和应用，推动绿色建筑节能技术在房地产开发中的应用，推动智能化设备在住宅小区综合治理中的应用，推动智慧化平台在住房租赁市场和住房保障领域的应用，为各项工作顺利开展提供信息化技术支撑。